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绿地集团区域事业部扩权

田国宝2017-06-16 12:37

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 田国宝 从6月6日起,绿地集团京津冀房地产事业部总经理欧阳兵有了一个新身份:绿地集团京津冀区域管理总部总经理,从单纯主管房地产业务到统管区域管理总部,欧阳兵被赋予了新使命。

从2016年下半年开始,绿地集团便开始酝酿转型,以房地产为核心辅以大金融、大基建和大消费四大产业格局进一步确立,绿地集团内部也相应展开一场变革。

16个房地产事业部中的西北、西南、江苏、中原、华南、山东等9个事业部,在原有房地产事业部基础上成立区域管理总部,其中,京津、武汉和南昌房企事业部更是分别被升级为京津冀、华中、江西区域管理总部。

区域管理总部整合绿地集团旗下房地产事业部、综合产业集团、社会战略合作商等资源,实现区域内多产业统筹管理、协同发展的格局。

由于区域管理总部总经理普遍由所在区域房地产事业部总经理担任,绿地集团这次管理结构的变化被看作是区域事业部扩权,在原有房地产业务的基础上,对绿地集团在区域内大基建、大金融和大消费等业务进行统筹管理。

区域事业部扩权

在区域管理总部和区域房地产事业部共存的体制下,房地产事业部继续承担房地产业务,新成立的区域管理总部统筹调配绿地集团地产与非地产综合资源运营。

绿地集团京津冀房地产事业部人士表示,新成立的区域管理总部地位高于区域房地产事业部及非地产业务区域分公司,“原来房地产事业部只关注一个领域,升级为区域管理总部后,总经理就负责绿地在整个区域的所有业务。”

以绿地集团京津冀房地产事业部为例,原来主要负责绿地集团在北京、天津和河北的房地产开发业务。

随着开发规模逐步扩大,由单纯房地产开发逐步延伸出商业管理、写字楼招商、物业服务等业务。

此外,随着绿地集团大金融、大基建、大消费等业务也开始逐步向京津冀区域扩展。由此形成集团总部业务与事业部业务在同一个区域割裂共生的状态。集团总部与事业部延伸业务、事业部与集团非地产业务区域业务难以有效协同。

房地产事业部升级为区域总部后,一方面区域管理总部对区域内地产和非地产业务进行整合和衔接,理顺了业务关系;另一方面,区域管理获得更大权限整合资源。

调整后,各产业板块相关考核纳入到区域管理总部。

在新的管理框架下,虽然非地产业务并没有完全纳入到区域之内,但区域总部有权调配相关资源。在区域利益绑定的格局下,各产业协同发展更为聚焦。

比如,绿地集团收购过来的建筑公司,原来可以在全国各地承接项目,与体系内其他兄弟公司形成竞争。纳入到区域管理总部后,一方面避免了同体系竞争,各自在不同区域深耕;另一方面专注一个区域可以更加有效的协同其他产业发展。

随着区域管理总部成立,原单纯区域房地产事业部管理体系也进行相应调整,比如京津冀房地产事业部产业发展部新成立二部,主要负责河北地区的产业发展;原来产业发展部重点发展北京的产业发展。

绿地这次管理框架调整仅涉及9个房地产事业部,他们多处于潜力之地,比如京津冀房地产事业部为了响应京津冀协同发展,西北区域管理总部为了配合一带一路。而东北房地产事业部因为当地经济发展现状没有获得升级。

打通内部壁垒

在2016年绿地集团业绩会上,绿地集团董事长张玉良强调,作为一家大规模的企业,把业务放在单一的房地产上是非常危险的,所以需要向关联产业转移。“中国房地产正在经历深刻的调整和变革,你永远不知道明天会发生什么,但我们认为只要结构调整得好,还是有空间和市场的。”

张玉良表示,绿地集团在做强房地产的同时,进一步做强大基建、大金融和大消费其他主业,“要形成千亿级的产业板块,这是我们所追求的”。

在原有管理体系下,绿地集团实施总部垂直管理,在绿地集团总部,董事长兼总裁为张玉良,此外还有5名执行副总裁和6名副总裁分管相关领域业务。各产业板块在全国以事业部或分公司形式设立,属于平行关系。

作为集团核心业务,一直以来,绿地对房地产业务实行事业部制,在全国共分为16个房地产事业部,有像武汉、南昌等业务相对集中的小事业部,也有如西北、西南、东北等大事业部。

在非地产领域方面,金融业务成立总部金融公司再在区域成立分公司;大基建业务主要由绿地下属原有建筑公司以及后来并购过来的子公司负责,相互之间并没有严格的区划;大消费、产业管理等板块更多由事业部根据业务需求设立。

集团内各产业板块、区域内各产业体系之间各自为政显然与张玉良所强调的战略转型和协同发展难以匹配,打通内部壁垒是关键一步。

上述绿地集团京津冀房地产事业部人士表示,变革前,区域房地产事业部总经理只负责房地产业务,绿地集团其他业务部分更多出于义务而非强制性合作。“比原来房地产部门的有事找产业发展部门开会,对方有时间可能会配合,如果比较忙可能就推掉了。”

此外,原有管理体系下,绿地集团在获取项目方面也存在弊端,由于各业务板块相互独立,在与地方政府谈项目时需要多头对接。“比如,谈房地产时,政府可能还有金融和基建领域的合作需求,我们就需要退出,由其他业务接手继续谈。”

“现在项目很多都是综合类的,再谈项目的时候,涉及到非地产业务合作机会,区域总就可以决定,不用再想外推了,原来这方面不是很畅通。”

张玉良表示,成立区域管理总部基于多产业资源协同的需求,统一对外接口,统筹协调资源,从而大大提升“投资+基建+产业+新城”等新商业模式的运行效能。同时,房地产业务也将逐步向大市场、大区域、强管控的格局过渡。

发力特色小镇

从2016年下半年开始,随着房地产行业和市场分化日益加深,尤其2017年北京317房地产调控政策以及北京、上海对商办项目严格调控,战略转型对于商办老大哥绿地集团来说已经势在必行。

绿地集团内部人士透露,绿地集团转型的一个重要方向就是特色小镇,与传统房地产行业相比,特色小镇更能体现绿地集团四大主业协同效应的优势。

从2016年开始踏足特色小镇,按照张玉良的计划,2017年绿地集团计划在全国一二线周边筹划10到15个特色小镇项目,确保4万亩到5万亩的土地占有量。“今年年内供地确保7000亩到1万亩,上半年已经完成了3000亩地,上海的周边城市建一个小镇基本上等于二线城市。”

特色小镇以产业为先导,聚集产业、人口、商业等多种产业,而且涉及基建和金融,基本覆盖绿地所有产业。目前,绿地集团已经在济南、郑州、西安、启东、宁波、南昌、成都、大厂、保定等多个城市签约特色小镇项目。

由于特色小镇前期投入规模较大,对产业属性要求较强,如何快速实现投资回报也是业界普遍关心的核心问题。欧阳兵坦诚,公司对投资回报时限有严格的要求,但并未透露详情。

绿地集团京津冀区域一位人士透露,与传统房地产行业相比,特色小镇在获取土地成本、便利和灵活性上更有优势。前期通过住宅项目获得投资回收,后期可以通过产业和商业运营获得长期稳定的收入来源。

除了特色小镇,据欧阳兵介绍,近期绿地集团正在北京市相关政府部门商谈多个项目,这些项目将有别于传统房地产拿地模式,但由于目前项目还未正式敲定,其并没有透漏更多细节。

绿地集团另一位人士表示,绿地集团将在北京市门头沟做一个特色小镇项目,主要对标古北水镇。此外,“还将在北京做一些项目,涉及核心区域的拆迁。”至于核心区域具体位置,其表示“比这里(望京绿地中心)核心多了。”

在2016年业绩发布会上,张玉良也表示,绿地集团将在资本层面推进战略性并购和财务性投资,“2017年计划探索发展创投业务,重点投资有成熟科研成果的创业公司,获取投资收益,孵化产业资源。”

经济观察报 地产部记者
曾在中国房地产报担任记者 。主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域,擅长深度报道和调查报道。