经济观察报 谭华杰/评 我赞同文老师（《真正的土地市场才能改变分类比例的扭曲》）的绝大部分观点，对其中的部分内容有不同的意见，但都是一些小地方。

赵教授也有两个观点我非常欣赏。第一，土地财政对中国的城市建设做出了不可磨灭的贡献。我曾经做过一段时间的土地财政研究，很多人认为房价是土地财政推高的，我的观点刚好相反。如果没有土地财政，中国人的居住会变得非常困难，这一点我跟赵教授的观点非常一致。第二，农地入市的问题已经过时，已经不是中国农村问题最关键的点。

不过，我觉得文教授和赵教授的交锋不够精彩，因为他们基本上还是各自表达自己的观点，并没有在某个特定问题上有直接的交锋。所以，我接下来会从把问题激化的角度给两位每人一个建议，希望加大他们两人对抗的力度，探讨得更激烈些。

对于文老师，我建议你可以去研究一下香港的土地市场。我们今天讨论的核心问题应该是土地效率。对于一座城市而言，土地效率最根本的问题是如何用给定的有限土地解决尽可能多的人对于空间的需求。

内地的土地制度最初学的是中国香港特区，我们可以回过头看一下我们的老师——香港——它的土地效率怎么样？香港的土地效率是极其失败的，过低的土地开发率、极度狭窄的人均居住面积都能证明这一点。香港的规划人员，从学历、专业能力和敬业精神来看，可能都是世界一流的。他们的失败证伪了赵教授的观点，城市规划不是万能药。

刚才赵教授提到一个数据，中国现在大概有10万平方公里的城市面积，赵教授认为这是一个非常辉煌的成绩，但我认为这还远远不够。因为10万平方公里的土地上，未来我们要住10亿以上的城市居民，中国未来的城市人口一定会超过10亿人，这意味着在每平方公里上面要住1万人。这不是指北京、上海这样的核心都市，而是指整个中国的城市化地区。我觉得这个城市面积是不够的。

举一个国际上的例子。东京现在有3800万人左右，是全世界最大的城市。东京这个城市的国土面积是1万平方公里左右，但是建成区达到了8000平方公里，也就是说它每平方公里建成区上的人口其实不到5000人。

刚才陶教授提出一个问题，中国核心都市的房价问题。北京和上海市中心区的房价，我并不认为在全世界属于特别高的。北京、上海市中心区的房价，比中国香港、纽约、伦敦低，甚至比东京要低。但是在郊区房价方面，从东京房价最贵的地方出发，在轨道交通一小时，甚至40分钟能够到达的地区，房价是每平米两到三万元人民币。40分钟的通勤时间，我相信是任何一个在城市居住和生活的人都能够接受的。在东京有一份正常工作的人，一定能买得起一个每平米两到三万人民币的房子，也就是意味着他每天花40分钟的通勤时间，就能够比较有尊严的解决自己的居住问题。2015年12月的时候，北京昌平地区的楼面地价已经达到每平米4.7万元，开发商如果不亏本，楼价至少要达到每平米7.5万元以上。所以，目前我们城市建设的工作并没有完成。从土地效率来看，我们学习的这个老师本身是一个非常失败的案例。所以我建议文教授可以通过研究香港的土地市场，在这个问题上面形成更有效的批驳。

我建议赵教授可以去研究一下越南的土地问题。越南的土地是私有的，这意味着文老师所说的土地产权问题在越南是不存在的。但是，我们可以对比一下越南和中国的经济发展和城市建设，可以说中国绝对赢了越南。越南目前的经济发展是不错，但是它的城市建设一塌糊涂，土地分成非常小的小块，变成私人所有之后，它给城市建设带来的障碍，甚至带来的一些无法解决的问题，在越南有非常典型的表现。所以，赵教授可以用越南的例子来反驳文教授。

我们过去30年最大的社会现象就是城市化，但是未来20年我们要面对另外一个问题——城市化的后遗症。城市化后遗症，我发现的有三个大问题，其中两个是全世界普遍存在的，有一个是中国所独有的。

第一个问题，大都市病、城市居住困难、房价高涨。毫无疑问，土地用途配置得不合理，确实是中国房价过高非常重要的一个原因。在北京这样的城市保护耕地，确实是18亿亩红线所导致的结果之一。

第二个问题，农村空心化。在高速城市化之后，全世界都面临过农村空心化的问题，包括在所有的大国当中人均耕地最少的国家日本也面临过。日本在上世纪80年代时，农村地区出现了大面积的土地抛荒。我们未来面临的农业生产问题绝对不是没有耕地可用，而是有地没人耕种。

第三个问题，我们农村地区实际上现在已经出现了大规模的土地闲置，但是中国并没有食品短缺，这说明在一些农产品的亩产量上，我们是超过发达国家的，这只能是通过化学品无节制的滥用来实现。所以，食品安全问题，这也是城市化之后导致的问题。

（作者谭华杰，万科集团首席研究员）

文贯中回应

谭先生对我也有批评，要我研究香港的批租模式。其实我的 《吾民无地》一书专门有一章节批判香港模式。在我看来，中国香港和新加坡本来就是城市，随着人口的增长和收入的提高，不断自我现代化，而不是城市化的问题，因为它们并不需要从农业社会走出来，不需要消化巨量的农村人口。香港和新加坡的模式怎么能向中国提供这样的全面转型的经验呢？

我一直跟赵燕菁教授说，中国台湾，韩国，以及日本短短三十几年实现了从农业社会向高度城市化、高度现代化、收入分配比较平等的社会转型，全世界都承认其成功，它们又位于我们的家门口，为什么就视而不见，不愿好好学习呢？我同意谭先生对香港模式的批评。我在《吾民无地》一书中对新加坡模式也提出了批评。

现在有些学者的态度很奇怪，说到中国好的方面，就去和欧美、日本比，例如高铁，说是把最发达的国家也比下去了。这自然没错。但是，一说中国不好的方面，参照系立即转换，不再提发达国家，也不提东亚其他经济体了，而去找一些第三世界差的国家，以便证明中国已经做得如何好，或者那里的情况比中国更糟糕。这会使政府不去面对要素市场迟迟没有发育出来带来的种种弊端，甚至对要素市场的发育抱有恐惧和排斥的心理。我觉得不能叶公好龙，口头上说要推动要素市场的发育，而事实上却划出各种底线，使要素市场无法发育出来。

（本专题内容来自“产权安排与要素流转——农村改革与城市化”研讨会。此研讨会由中国财富管理50人论坛主办，会议主持者为50人论坛秘书长刘喜元。文章系由各位嘉宾发言内容整理而成，并经本人审定，内容刊发时有删节，所有文章均不代表50人论坛观点立场。）