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融创收购万达资产包到底在交易什么?

田国宝2017-07-11 13:47

经济观察网 记者 田国宝 7月11日,融创中国发布了收购万达的详细计划,以295.75亿元收购13个万达文旅项目91%的股权, 以335.95亿元收购76家万达酒店100%的股权,交易总价为631.7亿元。

公告中表示,双方将于7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。交割后的文旅项目品牌不变、规划内容不变、建设项目不变、运营管理不变。同时双方将在多个领域进行战略合作。

通过收购万达13个文旅项目,融创中国至少获得储备土地面积接近4万亩土地,如果再加上已经签约的权益土地面积,超过4.5万亩。

万达为融创提供资金?

对于融创收购万达13个文旅项目和76家酒店,一位华南地区万达文化旅游城的管理者表示,“这个消息比较突然,项目公司基本没有收到任何相关信息,个人觉得应该和上市有关。”

按照其说法,从2016年万达商业从港交所退市后,万达一直谋求回归A股,但由于A股对地产IPO一直较为谨慎,因此通过出售重资产地产业务,让万达商业轻装上阵,更加容易实现上市的目的。

如果说项目公司不清楚收购一事尚能理解,那么万达为融创提供委托贷款用来充当收购资金,就使得整个交易充满了戏剧性。

按照双方约定,交易金额分四次支付,第一次为7月10日双方签订框架协议时,融创向万达支付首期25亿元定金;第二次为7月31日前,双方签署正式协议3日内,再支付126.34亿元;第三次为融创股东大会通过后的90日内支付184.61亿元。

值得关注的是第四次支付方面,根据融创公告,万达在收到第三笔交易金的5个工作日内,通过指定银行向融创提供为期三年296亿元贷款,再向万达支付剩余295.75亿元。

也就是说,融创收购万达所付出的631.7亿元资金中,将有296亿元来自万达,占总交易款的46.86%,而融创获得的是接近4.5万亩的土地储备。

双方到底在交易什么?

公告显示,截至2016年底,13家文旅项目总建筑面积为5897万平方米,净资产为248.84亿元,其中自持面积为924万平方米,可销售物业面积为4973万平方米;76家酒店总建筑面积为324.9万平方米,客房数量为22920间,账面资产净值为335.95亿元。

双方约定交易完成后,13个文旅项目总经理继续由万达派驻,负责项目运营;项目公司常务副总经理、财务负责人及成本核算由融创指定,融创每年提供给万达5000万元管理费,期限为20年。

13个文旅项目价值几何?

根据公布的协议内容,13个文旅项目出售的只是地产重资产部分,未来商业、文化、旅游等内容仍然由万达来运营。而且规划、建设、品牌等内容维持现状,也减少了与地方政府之间的纠纷。

13个文化旅游项目中南昌、合肥、哈尔滨、广州、桂林、无锡、青岛、成都、重庆和西双版纳10个项目处于开发状态。根据万达商业2016年度报告,其中前9个项目账面价值为133.71亿元。

西双版纳万达文旅度假区项目于2014年将80%股权转让给万达集团,20%股权转让给一方集团,根据当时交易价格,西双版纳项目估值为26.8亿元,此后该项目相关资产并未对外公布。

济南、海口两个项目均于2016年下半年签订,昆明项目于2017年上半年签订,目前处于启动阶段。今年6月7日,万达以74.77亿元价格在昆明获取24宗总面积92.66万平方米土地,未来将用于昆明文旅城项目开发。随后6月30日,万达再次在济南以66.75亿元价格获得16宗99.71万平方米土地,成为济南文化旅游城项目开发建设用地。这两笔拿地支出也是昆明、济南项目迄今为止最大的投入。

综合来看,13个文旅项目,除去海口项目还未正式拿地外,其他12个项目粗略价值为302.03亿元,如果不把三个启动项目公司负债及估值计算在内,13个文旅项目价值与本次295.75亿元的交易价格相差并不大。

融创获得什么

通过本次交易,融创中国获得13个文旅项目91%的股权,其中9个纳入万达商业报表的文旅项目总建筑面积为2575.87万平方米。根据万达商业2016年度报告显示,上述9个项目剩余账面价值为133.71亿元,土地储备面积为36449.25亩,未来融创可以通过出售变现或向万达获取租金。

西双版纳项目总建筑面积为475.45万平方米,2017年6月份,在融创收购股权前,一方集团已经将20%股权转让给万达集团,虽然西双版纳部分可售物业均已销售,但仍有大量经营性物业。

除了上述10个项目外,海口万达文旅城项目于2016年11月份签约,规划占地面积3700亩,目前展示中心已经开放,还未正式获取土地。这意味着未来3700亩权益土地将过渡到融创名下。

此外,今年6月份,万达在昆明已经获得1389.9亩项目建设用地,济南项目规划用地面积为4200亩,万达已经获取了其中的1495.65亩建设用地。这意味着融创通过海口、昆明和济南三个项目累计获得9299亩权益用地,并已经拿到了其中2885.55亩建设用地。

近两年,融创中国在并购领域频频出手,也使得债务直线上升,截至2016年底,融创总债务为923.98亿元,同比上升了429.71%,其中短期债务从2015年底54.47亿元上升至2016底的222.48亿元。

在这种情况下,融创总资产负债率上升至86.71%,同比上升14.84%,净负债率升至100.95%,而同期EBITDA仅增加了0.17亿元,所有者权益率为11.62%,同比下降了7.11%。

经济观察报 地产部记者
曾在中国房地产报担任记者 。主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域,擅长深度报道和调查报道。