破局者龙湖

凭借高端住宅开发和品质物业在居住体验上树立的口碑，通过多年不遗余力投入逐渐建立的商业地产影响力，龙湖对一线城市的存量市场有了更多的野心。

各行业都在切入存量市场，开发商尤其是品牌开发商的优势体现在哪？

空间改造？当然，设计、施工、物业手到擒来。空间运营？当然，嫁接购物中心、写字楼和酒店的运营能力似乎不难。

但这些都不足以形成坚固的壁垒和独特的标签，更不足以承载一家上市房企的业绩期待。

龙湖在长期的市场观察和客户研究中发现，特别是在一线城市，客户年龄层呈现明显的年轻化趋势，他们对居住的硬件和软件的品质都提出更高的消费升级需求。

作为破局者，北京龙湖创新地把长租公寓、共享办公、微型商业放在龙湖生态里运营，打造相对独立又有机结合的共享经济社会单元，解锁年轻人生活新模式，确定了北京一展空间2.0版本迷你综合体、青年大社区的定位，从而打造出区别于传统开发业务的存量改造及多业态持有运营溢价能力。

这一概念，在龙湖第一个联合办公长楹一展空间得到过初步的启发和印证。

2016年末，龙湖联合办公品牌一展空间在北京长楹天街开业，定位于“商业综合体中的联合办公众创空间”，依托龙湖城市综合体特别是客流资源，为联合办公的入驻者提供入口和场景，用于产品测试和流量拓展，综合体内的住宅，则为创业者解决居住问题。运营不到一个月的时间，长楹一展空间实现满租。

北京龙湖创新团队认为，这种职住平衡融模式还可以做得更极致，更具可复制性。

今年9月即将在北京酒仙桥亮相的一展空间2.0版本，龙湖将冠寓、一展以及商业结合在一起，开创了资源紧密互动的生态办公系统，楼下办公、商业，楼上公寓租住，实现“家与office之间只有一架电梯的距离”的职住平衡轻生活。

想象一下这样的场景，一家公司要孵化新的项目团队，成员来自硅谷、上海和深圳，他们下了飞机拎着行李箱来到酒仙桥一展空间，住在五层，工作在二层，吃饭下午茶在一层，24小时健身房随时免费使用，傍晚还可以约在屋顶小酌，一栋楼就满足了公司和个人的全部需求。

未来，居住和办公建筑会像一个生态系统一样丰富，一座办公楼就是一座城市，居住和办公行为更适合表达为职住平衡的生活方式，建筑本身以外的空间社区能提供更多共享场景、归属感、知识价值、人脉网络等。

电梯是路，上城是住宅，中城用来办公，下城用作商业，龙湖用深耕土地的能力审视创新空间规划。

未来生态

龙湖集团副总裁袁春说过，龙湖为未来不可预计的市场变化周期做的准备之一是建立统一的数字化运营平台，打通底层数据，底层数据就是客户，上面对应着地产、商业、物业、创新业务。打通过程很痛苦，但这是趋势必须要做。

龙湖集团对冠寓的规模提出过3年10万套的预期，一展空间计划在3年开20个。这背后产生的庞大用户数据和衍生需求，在社交方式和行为方式的交织中产生更多可能和价值。

规划空间、耕耘空间是龙湖的特长，把这种特长从新房市场向存量市场拓展，不断提升空间改造和运营能力，进而提升溢价能力是龙湖的另一个追求。

北京市场上大量存量资产仍需盘活，这些机会必定是为政府资源、改造能力、运营能力、溢价能力均好的企业准备的。

源于强大的实力、丰厚的经验、前瞻的理念和坚定决心，更多的单元将出现在北京各处，连通龙湖的各业态，成为一个立体多维的生态圈，它既能链接未来，或许也能创造未来。

开发商解锁新技能的最后时机

毕竟，一线城市留给开发商的时间和空间都不多了。

这不是危言耸听，房地产的各个端口都承受着史无前例的重压，且不见任何放松迹象。

土地供应稀缺时，等闲抢不到，即便合纵连横拼劲全力抢到了，利润也被挤压得稀薄；供应充足时，越来越多的土地建成商品房后不许销售只能持有，数十亿甚至上百亿的住宅资产沉淀足以成为压趴开发商的最后一根稻草。

实际上，开发商拼抢的所谓一线城市，指的是一线城市的郊区，以北京为例，五环内严禁新增建设用地，近年来的住宅土地供应热点是大兴、昌平、顺义等区域。

土地供应局限了房企在一线城市的规模，调控的窗口期也总是打得开发商措手不及，无论如何，现在是开发商解锁新技能的最好时机也是最后时机。

城市化进程在推进，产业转移、人口转移与城市功能升级引发了新课题，城市更新、城市核心区的存量物业改造升级成为富矿。

在北京核心区存量资产升级改造经验丰富的高和资本董事长苏鑫认为，城市更新是一个万亿级的市场，发展商须具备三个核心能力：一改硬件；二装内容；三促流动。

各家房企已使出浑身解数。万科有曼哈顿计划+八爪鱼计划双剑合璧，中粮置地凭借不俗的运营能力已经操盘了两个北京核心地段的物业改造，互联网创业公司和酒店集团更是摩拳擦掌。

目前，国内公寓行业已有证券化产品试水，为资产流动性打开了通道。

行业玩家众多，各家追求不同，或要规模，或要利润，或要一种不掉队的可能。显然，龙湖地产想要的，和这些都不一样。