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经济观察报 记者 杨依依  2015年10月，深圳市城市规划设计研究院从四家投标单位中胜出，拿下了浙江义乌仓后区块的改造项目。今年3月，《义乌老城有机更新近期建设区块规划（草案）》编制完成。9月4日，该草案面向居民公示。

深圳市城市规划设计研究院负责的是整体统筹，包括土地使用、空间规划、各街坊详细设计指引等等。参与这个老城区改造的还有来自上海和浙江的两所设计院。

在城市更新领域里，国内各个城市表现出了不同的政策背景、政府对城市更新的理解以及执行力。来自不同城市的机构，合作完成义乌老城区的更新项目，这之间的差异性是不容忽视的。

几家设计院在沟通中，最初的差异出现在核心地区的建筑高度和整体格局上。来自上海方面的设计师马晨吴炜向经济观察报介绍，义乌老城的格局是非常清晰的，环绕绣湖有一个双心结构，面向义乌江有一个扇面结构，他们在规划中首先强调的是要保留住“双心＋扇面”的义乌老城历史格局。建筑高度上，他们提出周边片区的建筑高度应该被逐层控制。“我们中间跟深圳对接过，他们方案调整后，对老城格局有一定的保留和尊重，高度上也调整了一些。”马晨吴炜说，“我们注重城市特质的挖掘和保留，深圳那边更注重市场和经济，思考的纬度是不同的，但这都是城市规划和建设中需要统筹的内容。”

深圳市城市规划设计研究院的城市更新规划研究中心主任王嘉，也向经济观察报表达了相似的观点。王嘉是此次统筹义乌老城项目的负责人，他称深圳的旧改经验与北京、上海不同，深圳更像香港。

“北京、上海做城市更新的时候，没有太多增量，他们不需要把建筑物翻倍，因为翻倍的前提是市场在前，要赚钱。他们很多的旧改土地本来就是政府投入一点改善完，租金升高就可以了。它完全不是用一个市场思维在做更新，这点是不同的，我们希望做更多的空间探索。深圳和香港一样，都是高密度城市，北京、上海比深圳的容积率低得多，高密度城市会有更多空间利用上的经验，比如说土地高度集约、轨道交通的开发等等。”王嘉说。

深圳的做法在全国都是比较特殊的。今年7月的“2017城市发展与规划大会”上，清华大学建筑学院副教授唐燕称深圳的管控体系和内地很多城市都不一样，政府引导、市场运作，也就是政府当好“守门员”，然后让市场来进行经营。

之所以出现高程度的市场化运作，是源于深圳特有的土地现状。

土地紧缺、城市建设依赖旧改程度高的深圳，在经历了从1992年到2003年的多次转型，最终由原先全部为集体土地整体转成国有土地，地域顺序依次从关内到关外。

土地整理完成之后，《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》在2004年出台。2009年，《深圳市城市更新办法》出台，这个《办法》是目前城市更新活动中最为权威的文件，它也是最早正式将“城市更新”这个概念引入深圳城市发展和土地二次开发中的文件。

从法律意义上来讲，深圳的土地全部为国有，现在已经不存在集体土地，但其特殊性就出现在转换过程中。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向经济观察报介绍，当时的土地转换，是在没有处理完集体土地原有问题的时候就转了。转完之后，一些村民和经济主体还持有很多地面上的物业。这就形成了一个遗留问题：土地归国有，但土地上的建筑产权还在原业主手中。“为什么深圳的旧改这么困难，就是因为有这么多的遗留问题，每个旧改都是盘根错节的。”宋丁说。

王嘉介绍：“其他一些城市可以政府拆迁完，整理出一块净地再更新，但深圳不行，一直在拆拆建建之间。”

除了过去遗留下来的产权问题，深圳后来还新增了不少违法建筑。2014年统计的数据显示，生活在“违法建筑”里的外来人口高达700多万人，约占深圳当时总人口的一半。进行城市更新的时候，对原业主的“确权”（即确定地面物业的产权所有）就分了三种类型，物业合法的就给业主发红本（不动产权证书）；过渡性办法是发绿本（房地产权共用（有）证），可以使用但不能交易；一些违法的建筑不能确权的，就予以拆除。

土地性质和物业性质的差异，造就了深圳城市更新的特殊性：虽然土地全为国有，但产权几乎全部在市场主体手中。

也许正是由于地方差异性，全国各设计院之间在北京、上海、深圳三座城市还没有太多的业务参与。王嘉介绍，深圳市城市规划设计研究院“在广东做起来就完全没有障碍”。比如中山、珠海的政府会更欣赏深圳经验。首要原因自然是整个广东省依照的是同一个三旧改造大政策，基础政策相同。更深层次的原因是经济和人口，广东的民营经济、土地资本发达，各城市经济发展路径相似，而且它们都是高密度（人口高密度、空间高密地）城市，需要运用的技术是一样的。

清华大学建筑学院的唐燕认为，虽然市场化程度较高，但深圳相对完善的法规政策体系，可以帮助政府防止负面情况的发生。除了政策层面有《深圳市城市更新办法》和配套的《深圳市城市更新办法实施细则》加持，管理层次上，包括怎么样清理土地，怎么去和市民沟通、政府怎么操作城市更新进程，同利益方的溢价分成、谈判等都有相应的规定，在明确的框架下去工作就相对清晰简单。

深圳刚经历了一个高速运转、快速拓展的历史时期，过去考虑更多的是效益，而现在对文化的挖掘和保护，正在成为许多深圳本土设计院研究的视角，更多的融合正在全国范围内发生。

王嘉和马晨吴炜所在的两家设计院，对义乌的“化行规市”文化是有共识的。两人都认为义乌的商业发达，造成了它的空间结构是在街的基础上去做，于是双方都希望尽量复原街区的商业。

同样，马晨吴炜认为深圳的市场化经验也非常值得借鉴。她认为，做设计一定要有落地的思考，如果不谈经济、不谈资本的话，图画得再好都难以落地。“不同阶段，我们面临不同的需求形成了不同的理念，行业内部也进行了不同的思考。”

据了解，上海业内正在研究“建筑翻倍”的问题，上海同济大学现在有一期课程作业的主题是研究建筑空间，探索如何将浦东的建筑量翻一倍，并将割裂的写字楼改造成能够让人感知得到的街巷。但他们目前的探索仅呈现在空间层面，还没有涉及到产权、市场经济。

几乎是被迫投入市场怀抱的深圳城市更新，在多年的实践中形成了独有的特点。王嘉把这些特点总结成了“深圳经验”的四个方面：第一是务实，因为深圳是一个土地产权分散、市场化程度高、政府没有什么资源的城市；第二是变更，深圳政府针对不同问题始终都在不停出政策，保持每年出台数个核心政策的效率；第三是创新，有技术的创新、规则的创新，深圳许多的做法都是全国首发；第四是融合，同时融合政策实施和城市价值等多方面。

这其中，创新最能代表深圳的特点。上个月，深圳市住建局一份《关于加强推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》文件流出，根据相关政策规定，棚改项目只需要达到90%的签约率，政府就可对剩余未签约业主的房屋进行征收。本月2日，意见流出后的第一个棚改项目深圳华富村开始签约。

又一种更新类型出现，新的更新思路正在萌芽。王嘉介绍，棚改虽然是政府来牵头，但实际上业主的维权意识仍然非常强，要求更高，因为规划要前置。比起原来面对政府、开发商等专业人士，棚改中，设计单位要直接面对业主，直面他们的各层次需求。