【中国蓝筹物业年会】厦门大学赵燕菁:只要产权细碎化,物业一定会衰败

张雅楠2017-09-27 16:41

经济观察网 记者 张雅楠 与中国城市化迅猛进程相伴的是,老城和老城区房产的迅速衰败。地产业内通常认为这是城市运营商以及品牌物业企业的机会。中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授赵燕菁表示,这种衰败的基因是内置的,找到基因,才有对策。

他在9月26日由经济观察报举办的中国蓝筹物业年会上,从产权角度回答了上述问题。

以下内容据赵燕菁现场演讲整理:

今天分享的是产权对未来经济增长,特别是对物业增长的一个影响。

我觉得中国的城市化,无论从千年历史来讲,还是从世界角度来看,都可以说是一个史诗级的成长。

刚改革开放时,中国城市建设面积是7400平方公里,现在大约是10万平方公里,十分之一是老城,十分之九是新城。

这十分之一的老城和10万平方公里的建筑面积意味着什么?

意味着即使今天或者2015年,城市化停止的话,我们可以把全中国74%的城市人口装进去,如果是按照现在的平均用地,大概可以装进87%的人口,虽然现在城市化只有56%左右,但是实际上空间城市化远远不止。

我大学毕业的时候,中国的城市化水平是23%,相当于南宋时候的城市化水平,南宋时候是22%,但是经过这几十年的增长,现在大概是56%。

2011年,中国城市人口超过农村人口,进入城市的人口总量大约相当于发达国家城市人口的总和。在这么短的时间之内,几千年的活都给干了。

大家可以发现,城市建成的时候都很新,都很快,这种城市世界上有很多,但是运营起来效果差别很大。

今天中国建设了非常光鲜的小区和各种基础设施,30年以后还会不会这么好?这是一个问题。

在中国新城快速崛起的同时,大家没有注意到,老城在迅速衰败。一些区位非常好的老房子,疏于管理,楼道里全是小广告,在30年里是不断衰败的一个过程。

我们有两个城市,一个是越来越现代化,越来越发达的新城,另外一个是越来越衰退的老城,所有的城市都是这样。

为什么出现这个原因?我觉得城市衰败是内置的,这个人只要衰老基因在,早晚会变老。基因是什么?一定得找出来,如果找不出来,今天所有建设得非常漂亮的高楼大厦早晚有一天也会变成不断衰老破败的城市。

我个人观察,问题出在所有的物业都有一个产权不断细碎化的过程,只要产权细碎化,物业一定会衰败,这是我的基本观点。

中国很少有百年企业,所有的中国企业都面临这个问题,一个企业家只要活着的时候没有把家分好,三代必须衰败,这是中国的问题。

大家看北京的胡同,说保护,你去住一个试试,没厕所,没煤气,什么也没有,你愿意住吗?但是大家想想以前北京人住500年了,那是北京最好的地方,让我们50年给住成这样,这是为什么?我们的产权出了问题。

你走进一个胡同,到院子里一问就会发现,原来好好一个大院分成了不同的产权,有公产有私产,有人死了有人活着有人找不到了,最后产权都烂在里面。

产权怎么细碎化的?我想到几个原因是我们现在特有的。

一是,整栋产业由于各种原因切割交易,只要分层出售,分单元出售就会造成产权细碎化,就会走上产权衰败的道路。酒店是很少衰败的,酒店可以随时住人,产权是单一的。

另外一个是公摊,只要你有公摊,每人都有一票否决。

第三,平均继承制,平分财产,分两次财产就没了。厦门鼓浪屿有这个问题,一个很好的别墅大家想买没办法交易,为什么?分成十几份了,好几个人都不在了,大家意见不统一,所以不断衰败。

对策,我简单说一下。

首先,能不能不分割?

举两个厦门的例子,厦门的福联酒店,当时因为纠纷被法院强性拆分了,一层归一家,二层归一家,其他的归一家,这家酒店立马从厦门最好区位的酒店衰败成一个很破的酒店。

厦门铜锣湾一个好好的商场,每个店面都卖了,旁边的商业都非常发达,这个地方开不了业,为什么?所有的产权人都等着繁荣以后再进去。

我觉得对策是,能不能以股代权,所有的产权必须是统一的,如果你想介入这个物业,你得入股,你不能去把其中一份切割出来,只要一开始切割,产权就进入衰败程序、自毁程序。

我在加拿大了解到一个物业,就是物业公司说了算,你买我的房子可以,但是我随时可以改造它,可以经营它,如果你觉得不满意你可以走人,而不是大家一起把这个物业公司赶走,很多人追着这个公司购买它的物业,因为品质是有保障的,是能不断更新升级的。

其次就是限制公摊,为什么新加坡的组屋不断更新,而香港的不行?有一次我问刘太格(著名国际城市规划大师,被称为“新加坡规划之父”),他说,新加坡的房子没公摊,你的产权就是你们家的面积,出了门就不归你管了,我怎么改造跟你没关,而香港的物业是有公摊的。

新加坡规定,比如外墙粉刷,所有人每年交的钱都会存在里面,五年、七年粉刷一次。厦门想粉刷,全楼人一起商量,什么颜色,用多少价钱,有人愿意,有人不愿意,有人刚入住进来,有人入住十年,利益不一样,偏好不一样,城市更新效果会差非常远,很根本的原因还是产权被分割了。

另外一个更重要的原因是中国历史上一直存在的,我们一定要从平均继承变成单一继承,我知道这非常难,但是如果中国不能够尽快改变这种继承状态,所有的产权,所有物业都会细分,不光企业会细分,住房会细分,小区会细分,最后我们改造旧城唯一的办法就是全面拆除,就是产权重置。

我想,没有上述这些办法,老城保护不了。

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