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经济观察网 记者 姚瑾玲  如果问上海的商业地产人，近来有什么优秀的新商业项目，十有八九他们会推荐你去上海七宝万科广场去看一看，这个项目在上海积累了优秀的口碑，同时，在万科的商业地产版块里，它也是标杆项目。

9月26日由经济观察报主办的中国商业年会上，七宝万科广场项目副总经理韩宏伟讲述了七宝万科开业近一年以来的历程，他还表示，“做商业地产必须要把内功做好，还要有一个平常心态接受同行对你的推动力。”

以下内容据韩宏伟演讲整理：

七宝万科广场是上海万科在2003年拿的一块地，但项目真正实施是从2012年开始，前面十年都在摸索，上海万科商业也在一个萌芽或者启蒙阶段。

最初我们请的是美国商业地产设计的一个鼻祖级单位，他们给我们项目的方向就是杭州万象城。杭州万象城里面有一个百货，2012年时我们感觉到商业地产在去百货化，所以在项目重新定位过程中，我们和设计方商量，希望能够把百货给去掉。最后整个七宝万科24万平方米的建筑面积，达到14万平方米的商业面积，其中租赁面积达到9万3千平方米。

2012年设计改变以后，招商和策划推广差不多花了两年时间，项目不断在更新改造。七宝万科广场，最终作为亲子家庭地域性的商业定位应运而生。

各位可能不知道七宝在上海哪一块，先打个比喻，上海有内环、中环和外环，它在外环还要再出去3公里，在城镇化之前是一个微型城镇，但因为从1993年开始，万科经历25年在七宝周围拥有了16个住宅产业，包括上海地产总部、办公、教育等等，这已经为七宝万科广场的生成布下了战略。

有了住宅，所以以家庭和亲子为主，我们想得很明白，在七宝这个地区我们为万科住宅的业主进行服务。但做商业的人必须有野心，我们实际上不单是立足于七宝，还是要面向上海。去年七八月份，我们对七宝周边66个社区进行了路演，就是要告诉我们的消费者：七宝万科来了，七宝万科将来是做什么的，七宝万科里面有多少商家，它的商家会为你们的生活带来多少的便利性。

与此同时，我们的项目是在2016年10月30日试营业，一年时间内我们的招商运营团队把300家租户送进了商场，这过程有很多证照要办，很多一些国际知名品牌，或一些连锁品牌都需要这些保障才能开业。我们这里面有一些非常好的合作伙伴，其中有一个苹果专卖店，这个苹果专卖店是上海唯一一个在外环外，在中国也是第一个不是在CBD而是在一个社区的专卖店。

七宝万科广场整个6万平方米的装修在6个月内完成。就运营来说，从开业到现在还不满周岁，现在的人流保持在每个月180万到200万人次，它的营业额现金流可以保证在1.2亿到1.4亿元。

但毕竟这也是个竞争市场，七宝这么小的一块区域，在万科没有营业以前，已经有凯德的两个社区商业，一个新世界巴黎春天，还有一个汇宝广场。今年上半年闵行区商委给我们报告，因为我们去年10月份开业以后，这两家商业2017年上半年的业绩下滑比例在10%到20%左右，其中巴黎春天和汇宝广场已经做出了今年要关店改造的决定，他们要去调整了。

另外还有一个新加坡基金的项目，5月26日开业，离我们2公里远，也在七星路上。包括华润万象城，9月23日开业，当天18万人流量，1200万的营业额，非常大气的室内装修设计，非常棒。

这些对我们七宝万科来说是一个促进剂，希望未来七宝万科广场，除了居安思危以外，还要吸取各个方面的经验，争取在现有情况下做到三好：第一是品牌的调整；第二是市场推广，即我们已经自身产生的IP怎么把它发挥运用好；第三就是人性化服务怎么把它做好。形成三好的项目，必须要把内功做好，这些东西是基础的，还要有一个平常心态接受同行对你的推动力。