龙湖近5000间冠寓将陆续落地深圳 希望与深圳人才安居集团合作

杨依依2017-09-28 18:35

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 杨依依

去年下半年,长租公寓成为龙湖的第四大主航道业务,之后“冠寓”在成都、重庆、杭州、广州、上海、北京多城落地。9月22日,深圳冠寓大芬地铁站店和后瑞壹航城店作为第一批公寓首发,另外横岗四联路店、海上世界店、后海店和平湖生态谷社区等四家将陆续面世。

六店共计4746间公寓,“冠寓”成为深圳第二家由房企大面积铺排的长租公寓品牌,万科泊寓目前在深圳已开业800多间,到年底计划开业6000间。

冠寓是龙湖在深圳成型的第一个业务。今年5月,龙湖在深圳首次通过招拍挂,在盐田区沙头角以4.82亿元的总价拿下一幅“袖珍”商业地块,建筑面积1.3万平方米,所占权益60%,具体的开发业态未定。另外,经济观察网了解到,“冠寓”平湖生态谷社区店所用的地块由并购而来,目前建造工程已出正负零。

冠寓今年在全国范围内的开业目标是15000间,深圳房间的数量是1700多间,占比约12%。深圳是冠寓布局全国的核心战略城市之一(其它三城为北京、上海、广州)。

截至2016年,深圳市常驻人口超千万,14-35岁之间的城市人口比例超过五成,平均年龄为32.5岁,其中78%的年轻人在租房,市场规模达1000亿元以上。另外,深圳所辖面积为1997平方公里,市域面积的近50%划入基本生态控制线,仅不到1000万平方公里的面积可用于城市建设;虽然户籍人口刚过一千万,但按照用水用电和公安实际管理的人口来统计,实际居住人口约为2000万,人口密度高已是全国第一。

基于此,龙湖集团深圳公司总经理张智聪介绍,深圳大比例的流动人口对于租房的需求非常旺盛,同时,大量的年轻人口对居住环境及社群品质有很强的消费升级意愿,在这样的城市,龙湖做长租公寓是有很大机会的。冠寓的目标定位为20-35岁年龄段的租户。

包括龙湖冠寓、万科泊寓在内,国内的长租公寓市场目前还没有出现产出高利润的运营模式,张智聪此前曾向经济观察网透露,冠寓的内部回报率为15%,泊寓深圳公司内部测算的回报率与它接近。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO 韩石介绍,轻资产的毛利率在35%以上,动态投资回收期是五到六年左右。张智聪还介绍,深圳的租金对房价来说相对较低,类比股票中的PE概念,所谓“房地产的市盈率”(租金与房价之比)相比其它城市较低。这意味着投进去的钱,特别是重资产租赁住宅这块,通过收租的方式收到的回报率很低。

张智聪认为,作为企业龙湖肯定是要算账的,但长租公寓的回报只是“小帐”,龙湖首先要算“大账”。“大账”指的是,龙湖看好深圳的潜力。“我们看了深圳市最新的整体规划,俨然已经是粤港澳大湾区的核心,就像电脑CPU一样。在这样的城市布局我们更多的是算大账,不会针对某一个具体项目抠非常细的投资细节。”张智聪说,“但我们会非常看重具体项目的资质,比如选址是不是离地铁站比较近,周边是不是有比较好的产业园。”  

韩石称,冠寓从“轻”入手,最后是轻重结合,实现迅速开业。在具有稳定的物业运营收入的同时,希望未来在REITs和ABS方面做一些尝试,现在仍处研究阶段。

龙湖延续了往常的谨慎拓展风格,冠寓先是在重庆、成都打版,在产品的定位、设计、客户、服务等整套体系成型之后,再在全国推广。作为第四大主航道业务,龙湖冠寓的全国总经理王俊英,此前在集团的体验中心任总监一职。张智聪称,龙湖之所以选择调配体验中心总监来负责冠寓,是为了在给租户很好的产品体验的同时,也在考虑这些年轻租户有可能是龙湖住宅的潜在客户。

9月13日,深圳人才安居集团成立房屋租赁运营管理有限公司。对于深圳国资入局租赁市场,龙湖表示双方不是竞争关系。张智聪称:“我们非常乐意且希望与深圳人才安居集团合作,无论哪种合作形式我们都非常乐意。”

冠寓针对普通白领、SOHO创客、青年专才、外籍留华等不同的人群,划分三个产品线:核桃、松果、豆豆。今年开业的是“松果”系列,主打标准化和规模化,价格初定2380元/每月起,租期初定为三个月、六个月和一年。北京酒仙桥店的一居开间租金为3500元/每月起,广州番禺钟村店的一居开间租金为1700元/每月起。另据了解,平湖生态谷社区店还将有龙湖的联合办公“一展空间”。

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