首页

【BOSS说】老城会走向衰败吗?

EEO 视频2017-11-13 12:10

经济观察报EEO视频出品

中国的城市化进程经过几十年的发展,已经从改革开放初期的城市建设面积7400平方公里,增长到现在的约10万平方公里。然而城市的迅速崛起也带来了不少问题,许多城市出现了两个城,一个越来越现代化,另一个则不断的衰败,导致城市衰老的根本原因究竟是什么?又该提出怎样的对策?本期BOSS说听中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授赵燕菁如是说。

私享一:史无前例的城市崛起

大家可以看到中国的城市十分之一是老城,十分之九都是新城,这就是我们过去30年的城市化的进程。

我们这十分之一的老城和10平方公里建筑面积意味着什么?意味着即使今天城市化,或者2015年的城市化停止的话,我们可以把全中国74%的城市人口装进去,如果是按照现在的平均用地,我们大概可以装进87%的人口,虽然现在我们城市化只有56%点几,但是实际上我们空间城市化远远不止,大家看到很多鬼城,空城,现在已经建的还没有住进去,很快就填满,这是我们中国独有的特色。所以我们中国改革开放的时候,我记得中国城市化水平是大概春秋战国时候城市化水平,我大学毕业的时候,中国的城市化水平23%,相当于南宋时候的城市化水平,南宋时候是22%,但是现在经过这几十年的增长,我们现在大概56%,大概2011年时候中国城市人口历史性的超过农村人口,进入城市人口总量大约相当于发达国家城市人口的总和,所以无论从世界角度,还是从历史角度,这几年的增长应该都是史诗般的增长。我经常跟人家说,即使我们中国城市化明天就停止了,也不能说失败,这个也是一个很大的成就,在这一代人里头应该是非常非常自豪的,这么短的时间之内,把几千年的活都给干完了。

私享二:新城快速崛起的同时老城在迅速衰败

但是昨天的成功并不意味着明天一定会成功,我们一定会发现问题是什么,大家可以发现城市建成的时候都很新,都很快,都很成功,这种城市并不少,世界上都很多,但是运营起来效果差很多,所以大家可以看到这是新加坡,六十年代建的祖屋,那边是香港,大概六七十年代建的房子,经过管理以后,城市一旦开始运营以后这效率就差远了,不同的制度会产生不同的后果,所以我们今天中国建设非常光鲜的小区,非常光鲜的各种基础设施,30年以后还会不会这么好?还是一个问题,所以我觉得到底问题出在什么地方?我觉得在中国新城快速崛起的同时,大家没有注意到我们老城在迅速衰败,旁边这个是我们厦门的老房子,非常好的房子,在老区里头,区位非常好,地价也非常好,没人用。我这是回到我们家,我们家在北京月坛,现在也是非常好的区位,以前是水电部的大院,现在这里一塌糊涂,楼道里全是小广告,比我小时候住的时候差多了,这30年不断衰败的一个过程,我们大院基本没法看,所以大家可以看看北京的老区是什么样,我们北京有两个城市,一个越来越现代化,越来越发达,另外一个越来越衰退,所有的城市都是这样。厦门也是如此,厦门不仅是老城衰败,鼓浪屿也在衰败。

私享三:产权细碎化是导致城市衰老的内因

为什么出现这个原因?我觉得中国城市衰败是一个内置的,这个人只要衰老基因在,早晚会变老,基因是什么?一定得找出来,如果找不出来今天所有的建设非常漂亮的高楼大厦早晚有一天也会变成不断衰老破败的城市。我个人观察问题出在什么地方?问题出在我们中国所有的物业都有一个产权不断细碎化的程度,只要你的产权细碎化,你的物业一定会衰败的

私享:产权细碎化的三大因素

如果中国的产权制度的基因不解决,我们中国的城市早晚也会重复也会有这些问题,建成了后几年没办法再拆掉再重建,我们很少自我更新。

产权怎么细碎化的?我想到几个是我们现在特有的,一个,我们整栋产业由于各种原因切割交易,我们整个一个大楼,居住一个房子里面,把一个楼里面分成好几个单元去卖掉,这就是我们现在的住房出租的主要形式,只要一开始分层出售,分单元出售就会造成产权细碎化的道路,就会走上产权衰败的道路。另外一个是公摊,只要你有公摊,每人都有一票否决。平均继承制,所有人继承以后,所有亲戚朋友平分财产,分两次财产就没了,这是分割交易典型的例子,好好的一个楼扛不住金融风暴。还有一个平均继承制,这一个好好的企业,家里几口人一平分就完蛋,我们厦门鼓浪屿有这个问题,一个很好的别墅大家想买没办法交易,为什么?分成十几份了,好几个人都不在了,大家形不成统一,所以不断衰败。

私享:以股代权,禁止切割才是解救

我觉得对策是能不能以股代权,所有的产权必须是统一的,如果你想介入这个物业,你得入股,你不能去把其中一份切割出来,只要一开始切割,产权就进入衰败程序,自毁程序。

这个是我在加拿大的时候了解到人家一个物业,这个就是物业公司说了算,你买我的房子可以,但是我随时可以改造它,可以经营它,涨价也好,如果你觉得不满意可以你走人,而不是大家一起把这个物业公司赶走,这个一直保持非常好的物业,很多人追着这个公司,购买你的物业,因为你的品质是有保障的,是能不断更新,不断升级的,所以他没切割。有一次到厦门问,我们新加坡的房子没公摊,你的产权就是你们家的户的面积,出了那个就不归你管了,我怎么改造,电梯也好跟你没关,香港的物业全是公摊,新加坡规定比如外墙粉刷,所有的人每年交的钱都会存在里面,五年、七年粉刷一次,我们厦门也是一样,你要想粉刷全楼人一起商量,什么颜色,用多少价钱,有人愿意,有人不愿意,有人刚入住进来,有人入住十年,利益不一样,偏好不一样,所以这个城市更新效果会差非常远,很根本的原因还是产权被分割了。

另外一个更重要的中国历史上一直存在的,我们一定从平均继承变成单一继承,我知道这非常难,但是如果中国不能够尽快改变这种继承状态,所有的产权,所有物业都会细分,不管企业细分,住房会细分,小区会细分,最后我们改造旧城唯一办法就是全面拆除,就是产权重置,没有这个办法老城根本保护不了。