经济观察网 张雅楠/文 奚梦瑶在维密T台上的华丽一跤，成了最好的全民科普，维多利亚的秘密是什么，已不再是一个问题。

自2000年首秀以来，维秘大秀首次落地中国，与公司的扩张步伐遥相呼应，在中国开出约30家主要售卖美妆及配饰的“小维秘”后，包含内衣产品的全品类店铺也在今年迅速落地。

国际知名零售品牌但凡进入中国内地，上海总是首选城市，随后才会在其他城市落地开花。在上海、成都、广州分别开业了全品类维秘后，维秘的北京首店会花落谁家，一直颇受关注。

11月28日，北京首家维秘全品类店铺亮相王府井，其合作的业主方是在当天试营业的王府中环项目。

王府中环由有着128年历史的香港置地开发持有，香港置地在香港持有和管理着中环核心区45万平方米的商业物业组合，是中环大地主之一。

与中环相比，王府井的区域优势毫不逊色，但商业氛围却有较大差别，中环是香港商业、金融机构集中的区域，消费力强，王府井是重要的旅游目的地，平均日客流在20万-30万人次，客流量大，但游客众多，客群消费忠诚度低。

在王府井大街上步行几十米，可以依次路过售卖旅游纪念品的小店、二三线零售品牌、肯德基、梵克雅宝，各商业体间定位落差巨大。

这是城市管理者着力之处，也是香港置地的入场契机。项目地块是2011年通过招拍挂获取的，但香港置地对王府井区域和项目地块的研究从10多年前便已经开始了。

港资做商业，慢性子几乎成了风格，不过，这个项目也确实不容易做。

对标SKP，王府中环的品牌将包括Chopard、Jimmy Choo、FENDI、GUCCI、Chaumet等国际一线品牌，以及Victoria's Secret亚洲旗舰店、PANDORA全球旗舰店、Superdry中国旗舰店等时尚和生活方式品牌。 

但是，定位高端并不能保证商业的成功，毕竟王府井不缺少奢侈品，大街北侧的银泰IN88拥有PRADA、BURBERRY、Cartier、TIFFANY&CO.等众多国际一线品牌，但自2008年开业以来，客流稀疏，不断调整后，部分面积甚至可能改为写字楼。

在招商过程中，香港置地调动资源，引入多家首进北京的零售和餐饮品牌，并预留了大量公共空间，尽力发挥地块优势，例如：cafe landmark是在香港深受明星喜爱的咖啡馆品牌；连廊空间足够打一场篮球赛；项目西侧的四合院可以用于艺术文化活动等等。

主打生活方式和体验，这实际上是当下购物中心的惯常做法。

至少一半的团队成员是在本土招聘的，他们将着重发挥社交和品牌活动推广等方面的作用，实现线上线上互动，将这个城市里的年轻客群吸引回王府井商区。

让更多的本土客群到王府井来，这不是王府中环一家的期待。

在王府中环项目东北侧，由港商新鸿基运营的apm已经在客群本土化方面进行了多年努力，不断调整的潮流和餐饮品牌组合，吸引了越来越多打扮入时的年轻人，日均客流量在10万左右，其中本土化客流比例达70%。

王府中环东南侧的东方新天地，也有部分商业面积，零售业态定位在轻奢时尚，与楼上写字楼客群相匹配。

项目试营业，无疑增加了王府井商圈的品牌丰富度，但能否让北京的目标客群买账，就要看香港置地运营的功力了，好在香港发展商做综合体普遍耐得住时间，香港置地执行董事周明祖说，项目会坚定持有，没有盈利时间表，要“为股东的子孙创造价值”。