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瑞威资本:“地产+”战略引领商业地产资本运作新高度

2017-12-27 16:17

编者按:

十九大后,中国房地产行业面临重大转型。2016年商品房市场销售额超过10万亿,行业正在进入高位发展阶段。以“房子用来住不是用来炒的”为特征的行业新规则正在形成,主流市场因调控思路转变而迎来变局,依靠过去路径实现大规模增长的长期基础正在削弱。而优质资产与金融资本充分对接,实现资本化运作被看做是商业地产的必然选择。

深耕“地产+”发展战略,瑞威资本助力实体经济

上海瑞威资产管理股份有限公司(简称“瑞威资本”)成立近8年来,凭借卓越的风险管控能力、专业独到的投资眼光以及深厚的行业整合能力,不断开拓创新,以金融服务实体经济,持续助力房地产行业的转型与成长。截至目前,瑞威资本已实现资产管理规模约100亿。荣获“中国房地产基金10强”、“中国房地产基金综合能力TOP10”、“最受投资者欢迎私募房地产基金”、“中国最佳风险控制资产管理公司”等多项荣誉。

值得一提的是,2017年11月,瑞威资本联合新田集团完成上海市浦江镇“O’mall华侨城商业中心”资产并购项目,项目收购总额约15亿。此次并购,被看做是瑞威资本深耕“地产+”发展战略、支持实体经济发展的又一次重大布局,是其多元化金融服务拓展及投资方式与投资业态丰富的必然成果,更是其产业整合能力与主动管理能力的集中显现。

瑞威资本商业地产业务合伙人潘韬坦言,瑞威资本作为中国不动产投资的领先品牌,正在积极布局商业地产项目的股权投资与并购,主要目标锁定核心城市的优质存量资产,并将其作为公司未来的主要业务方向之一。以地产资金为载体做并购,以专业的团队和运营做孵化,并最终期望以REITs和资产证券化的方式实现退出。

资产并购助力商业整合,为区域创造多方效益

华侨城商业中心位于上海闵行区浦江新城的核心位置,是浦江新城商业带的标志性项目。自2012年正式开业以来,通过多元化业态和一站式购物,服务着浦江新城周边近50万人口,片区未来5年内人口规模将达60万。目前已成为浦江区域经营最好的商业体,辐射前滩国际商务区、漕河泾浦江高科技园以及周边数十个品牌开发商建立的大型高档小区。此次瑞威资本收购标的主要为华侨城商业中心的一期与二期,致力于打造“南上海商业新地标”。

潘韬表示,华侨城项目签约后,瑞威资本将与合作方新田集团共同结合行之有效的主动管理、升级规划及运营提升,并计划引入多业态丰富商业中心的消费体验,以提升商业人气、带动经营效益,并为其商业价值增长持续造血。

瑞威资本联合新田集团结合欧美及澳洲房地产基金在投资类似项目中的先进理念与实操经验,为华侨城项目设置了三层管理架构:项目底层,有商业运营管理公司新田集团负责运营管理。新田集团在上海、郑州等一线城市运营众多的商业地产项目,在物业管理、商场运营、品牌整合等方面具有丰富经验;在项目中层,有瑞威资本做资产管理,负责资金计划、运营管控以及退出等事项;而在项目最上层,还有一家基金公司,专门负责资本运作。相比国内同类项目中只有两层管理架构的设置更加领先、更加创新。

业内预测,华侨城项目通过商业并购进行业态整合,将使商业中心产生更大的价值。在项目改造后,创造稳定租金收入和现金流只是华侨城项目未来发展目标之一,更大的目标则在于优质物业带来的资产增值。华侨城项目将产生巨大的社会效效益、经济效益与商业效益。不仅为城市居民打造立体的购物休闲娱乐新格局,同时也会产生长期的税收效益,补充国有企业运营短板。

金融资源嫁接商业资产,打造资本运作新高度

近几年,房地产企业进入深度调整期,开发商与投资者的关注焦点已逐渐从住宅市场向商业地产、养老养生地产、文化旅游地产和城市更新等具有特殊主题的地产领域转移,并形成了以地产为核心的“地产+”发展模式。同时,围绕地产项目的融资和自有资金的利用,地产金融化趋势日益明显。

瑞威资本作为一家专注于不动产投资的创新型资产管理公司,将优质商业地产与金融资本充分对接,拓宽了房地产基金投资领域的定义。并致力于构建覆盖项目资源获取、投资价值判断、投后资产处置和管理运营的平台化、系统化、精细化的产业链。同时在投资策略、退出策略等方面主动求变。

在选择优秀商业地产项目上,瑞威资本有着不同于别人的心得。潘韬表示,公司倾向于关注区域或板块内的商业标杆与价值驱动者。衡量商业项目会考虑三个方面,一是租金,看是否有持续增长的趋势,对品牌的吸附力是否强劲;二是体量和规模,看是否具备改良的空间,成为区域商业标杆的潜力;三是运营成本,充分考虑运营团队的专业性及商管预算的合理性。

在潘韬看来,商业资产价值的直观表现在于不断增长的溢价空间。然而,并非任何商业都能实现溢价,只有优质的商业才具有价值增长的空间。瑞威资本坚持做并购和股权投资,在一线和一线半城市寻找项目并购机会;在一些市场潜力巨大的二三线城市为中小企业服务,帮他们解决在项目开发、运营过程中遇到的资金和管理难题。

深耕不动产投资,凝练企业核心竞争力

瑞威资本在成立近8年时间里,精细化深耕不动产领域,形成了核心竞争优势。首先,在专业性方面,瑞威资本颇具优势。公司总裁朱平先生具有深厚的法律背景和风险控制能力及其在资产行业十多年的积累,成为瑞威资本稳健发展的基石。商业地产业务合伙人潘韬具有多年商业地产操盘经验,能够从商业地产的角度去判断和操控项目,带领的商业地产精英团队能够与公司的金融法律团队优势互补。

目前,瑞威资本的员工主要由三类人才构成:法律人才、财务人才及不动产行业的专业人才。这三类人才决定了瑞威资本对于现行的法律法规政策与行业规定,能有深入骨髓的研究。在解读国家政策层面,瑞威资本能很快领会到国家的立法本意。在行业立法、法律规定和政策监管方向上具有一定的前瞻能力。

瑞威资本除了团队优势,还有完善的风险管理体系作为保障,设有五道防火墙。第一道是现场的预警,第二道是每个月的稽核,第三道是风险部门监控,第四道是后台部门全部接管,第五道是诉讼程序。每一个项目现场都会派遣专业团队,在每个结点设置预警机制,跟进各种数字报表、进度情况以及现金流情况,一旦发现达不到要求,就会启动预警机制。作为一家民营资产管理公司,七年当中能够屡战屡胜,至今仍保持着100%的安全纪录。

龙月/文