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深圳再推自持、限售地块 房企的出路在哪里?

杨依依2018-01-02 20:10

经济观察网 记者 杨依依 继2017年11月10日深圳商品房历史上首宗自持住宅地出让后,2017年12月30日,深圳市土地房产交易中心再次一口气挂牌三宗纯自持地块,分别位于龙岗区平湖街道(3.1万平方米)、龙岗区宝龙街道(9.14万平方米)、坪山新区(4.18万平方米),共计16.52万平方米的建筑面积。

此外,另有一块位于坪山新区的限售地块也同时挂牌,建筑面积8.63万平方米,要求项目建成后,普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。此地块还是2017年全年深圳市公开出让的唯一一块可售二类居住用地,紧邻惠州市。

四宗宅地将在2018年2月1日竞拍。

三宗纯自持地块全部要求项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持,即租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。而租赁住房及商业用房如果后期整体转让,转让后的自持物业性质不变。

自持地块的出让方式仍然采用“单限双竞”的办法,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为,自持和限售这两种招挂牌模式,是在响应国家的号召,控制地价等于控制房价。政策是希望通过供应解决老百姓的居住问题,而不仅仅靠销售型供应来解决。他相信商住地块的供应,在未来的一段时间都会持续这种政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从深圳此类拍地形式可以看出,政府发展租赁市场的导向很明确,包括限售、纯租赁住房等概念都是租赁市场发展的多元化产品保障的概念,政府后续会引导房企积极拿地。同时此类土地政策有助于当前深圳租赁市场的发展,也是当前住房制度改革的一个表现。

相对可销售的商住项目,自持项目对房企的盈利能力要求更高。2017年11月首宗租赁用地竞拍时,吸引了华南万科、保利、佳兆业、碧桂园、星河等多家大型房企,最后该宗土地被国资背景的深圳市人才安居集团以10.1亿元的封顶价拿下,还将配建10800平方米的人才房。深圳市人才安居集团于2016年6月由深圳市政府出资300亿元成立,后续又追加700亿元投入,竞得首宗租赁用地是安居集团在一级土地市场的第一次露面。

严跃进认为,自持地块的盈利要依赖两个因素。第一是金融创新,比如说通过资产证券化的模式积极回笼资金。第二是提高租金,类似租金提高应该基于类似租售同权概念,比如说让此类房源真正可以落户等,这样租金就可以提高,租金收益也会上升。

2017年,陆续有保利、招商蛇口发行租赁类类REITs产品,将长租公寓纳入第四大航道业务的龙湖在2017年12月底获批50亿住宅租赁债,更有碧桂园、星河等房企与建设银行联合发行租赁贷款,加快租金回笼。

在深圳积极布局长租公寓的同时,一些本来聚焦深圳的房企开始转向。2017年12月,深业集团宣布其深业上城项目全部由售转租,深业上城位于土地稀缺的香蜜湖豪宅区,预售价一度被业内预估在12万元/平方米左右,后迟迟未开盘。深业集团副总裁董方称,他们内部正在反思原来提出的“聚焦深圳”的策略。“完全聚焦深圳这一个城市是有一定问题的,当这个城市出现非常严厉的政策我们受的冲击会非常大。”董方说。

在这样的情况下,深业开始加大在深圳以外的二线城市,甚至部分三线城市的投入,2017年12月26日,深业分别在佛山和南京拿了两块地

经济观察报 地产部记者
长期关注华南房地产及相关上下游产业