（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 杨依依

任职万科董事会主席9个月、全职主席2个月后，郁亮在万科（000002.SZ）2017年年度业绩发布会上宣布万科定位迭代：从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

在碧桂园大规模进军县城后，万科也宣布下沉至乡村。

这是万科新一届管理层出席的第一次、也是深铁成为大股东后的第一次年度业绩发布会，此时，万科已连续两年失去房企销售的头把交椅。

谈转型

万科2017年年度报告中称，“美好生活场景师”指除原有的住房供应、物业服务核心业务外，又进入租赁、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，和正探索的乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。这个概念在过去一年多次被万科提及，随之而来的还有“城市浓度”的概念，指万科服务城市人群的密度。

第四个角色“和谐生态建设者”，万科是第一次公开解释内涵，“不仅要关注城市的发展，也要关注乡村振兴、共同富裕”，对应转型目标“城乡建设与生活服务商”。

郁亮说：“我过去一段时间里去了深圳的雨田村，想起了30年前深圳城中村的日子。深圳第一批建设者有两个特点，住过城中村，丢过自行车。现在深圳城中村仍然居住着800万左右的人口，这些人同样为深圳作出了巨大的贡献。城中村是村还是城？我也去了坂田新围仔村，20年前是标准的农村，因为有了华为、富士康，成为华为、富士康新兴制造业的配套基地，现在已经成为了深圳创新制造城市的一个非常重要的配套部分，今天很多华为员工还住在这里面。我们的‘万村计划’就是要改造这样的城中村，提升它的居住品质。我去年也去了江苏兴化的东罗村，我们参与乡村振兴计划，完成‘厕所革命’。

万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴，这个是城乡的内容。建设，我们不是要去乡村盖房子，我们建设的是场景，美好生活的场景、乡村振兴的场景。”他说。

2017年，万科新获取的总建面4615万平方米的土地中，74.7%位于一二线城市，这个比例比2016年的88.3% 减少了13.6个百分点。

江苏兴化的东罗村是万科做美丽乡村和乡村振兴计划的第一站，据此前当地媒体报道，在东罗村项目中，还规划有滨水民宿区和餐饮服务区，未来将由万科与村合股经营，郁亮在调研这个项目时表示，希望在乡村旅游项目综合开发、养老与养生等领域寻求合作机会。

郁亮在此次业绩会现场还主动谈起了中国房价。他称万科转型源于新时代的亮点变化：社会主要矛盾的变化和国家发展阶段的变化。

郁亮说：“为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣？根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。

到今天，我们认为住房全面短缺时代已经结束了。我们看套户比，从发达国家来说，套户比超过1.1，就是一个家庭有1.1套房子之后，套户比的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1，距离1.1的充裕水平只有一点点差距。

现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。不平衡，主要体现在分化上，不同城市之间，同一城市的不同区域之间分化现象特别明显。不充分，体现在相关服务上。过去20年，我们房子盖了很多，但是，跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。对此，我们需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。想想万科的物流业务，短短三年，从0开始，现在已经进入了全国甚至全球的领跑行列。

我们下面看到是房价问题，我很少谈房价问题，我想今天借这个机会谈谈房价，可以非常明确地说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”

谈规模

2016年，万科销售排名全国第二，2017年排名第三，就在万科业绩会的前一天，恒大董事局主席许家印预测：到2020年，房地产“前三”的销售额门槛将是8000亿至9000亿元；“前十”则为5000亿元。

新时代的房地产总量价天花板是多高？万科未来的市占率会有多少？怎么看排名？

郁亮完全否认了以往的判断体系。

“我觉得量价的提法，是旧思维的产物，比如万科从2012年开始就是城镇配套服务商，只有你们一直在提醒我们排第几，所谓第一第二已经不在我们心中了，我们心中只有美好生活。我们这么大的体量，更需要提早做准备，更需要提早去培养。不能等一条路走到尽头才去换条路走走。要建立新思维新方法可难了，惯性思维太强大。我不是数学家，没办法预测数字。我们当好农民种好地吧。”

事实上，万科在商品房销售和土地储备上继续上涨。2017年全年，万科销售金额5298.8亿元，同比增长45.3%，这个增长幅度是2011年以来最高。市场占有率从2016年的3.1%增长至3.96%，分区域看，销售金额由高到低依此为南方区域（28.6%）、上海区域（28.33%）、北方区域（23.88%）、中西部区域（18.81%）。

2017年实际竣工面积未完成年初计划，在一定程度上拖累了销售总额。万科年初预计项目竣工面积 2448.3 万平方米，最后实际竣工 2301.4 万平方米。万科首席运营官张旭解释称：“我们的竣工面积确实比年初计划略有欠缺，只完成了94%左右，最主要是部分项目受到所在城市关于环保停工的政策影响。导致运营周期延长。”

致力“做好农民耕好地”的万科，没有藏住其野心。截至 2017 年底，万科的长租公寓开业房间数超过3万间，获取房间数超过10万间，进入全国29个城市，开业 96个项目，2018年新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。

商业管理面积全国第二，项目数量172个（包括联合印力收购的20家凯德购物中心），总建筑面积超1000万平方米，张旭称，未来有机会一定会再在商业业务上做并购。

在物流仓储领域，2017年新获取36个项目，累计建筑面积482万平方米（包括普洛斯原有项目），平均出租率为96%。

经济观察报此前了解到，印力与万科原有商业管理团队的融合仅完成了深圳、杭州等城市，多数城市的商业团队依照原有轨道进行。

张旭在业绩会后回应经济观察报记者称：“融合是分阶段的，只是说现在还处于某个阶段，原有的商场根据当地客户习惯，他们习惯用哪个名字就用哪个，不会换LOGO。”