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经济观察网 记者 饶贤君 “月阴月晴，潮起潮平”，这是世联行发布的《房地产市场2017年回顾与2018年展望》一书的大标题，未来房地产行业的浪潮是“起”是“平”？世联行董事长陈劲松在2017年业绩发布会上给出了自己的研判。

第一个关键词是房住不炒。在陈劲松的眼中，房地产行业发展的基础逻辑正在发生深刻变化。

陈劲松认为，传统的增值逻辑是房地产行业存在泡沫的最主要因素，“中国房地产在过去25年到30年基本上是一个增值的逻辑，房地产资产的定价取决于增量房子的交易定价……也就是别人把房子炒到多少钱，房子就值多少钱……”

他举例，一套在十年前以100万元成交的房子，现在新的成交价格是1000万元，那么原本100万元的资产价值就变成了1000万元。“存量的价值增长这么多，它可以不断地再抵押。”

陈劲松表示：“如果增量资产价值发生变动，对行业的影响就会非常非常大……为什么说国家去杠杆、防范金融风险跟房地产相关呢，原因就是我们的定价逻辑，一个小小的定价不仅影响当期交易的定价，反而影响了所有资产的定价，那是有问题的。”

陈劲松认为，房住不炒将打破这一逻辑。“炒的是什么呢？就是别人炒多少钱，我（就得付）多少钱。房子是为了住的是什么意思呢？就是住的愿意付多少钱，你（房子）才值多少钱。这个就是新的基本逻辑，这个基本逻辑下，中国房地产正在发生深刻的变化。”

在这样的逻辑变化下，中国房地产将“从不断加杠杆的这些人取得最大收益，到回归租金收益决定房地产的最主要定价原则，从虚拟经济重新回归实体经济”，陈劲松认为。

第二个关键词是分化。陈劲松总结，中国房地产市场有三大特征，一是巨量市场，二是不充分不平衡，三是增量和存量。

在陈劲松眼中，这三大特征使得中国房地产市场出现了“三个世界”的分化：第一世界为北京、上海、深圳，特征在于这些城市的房地产价格已经开始与纽约、东京媲美；第二世界是新一线城市及二线城市；第三世界是广大三四线城市。“房地产和各地域相关，和每个地方的老百姓息息相关……所以，中国房地产市场要因城施策。”

市场的分化也是房企规模分化的临界点，同时是中小房企的机遇所在。

陈劲松表示，房企的规模集中度将持续提升，但不会加剧。“我们以前说5000亿，现在看都是1万亿了。会不会持续呢？会。但是在今年会有问题。所谓集中度的急剧提升，取决于我们的金融环境、政策环境是稳定的，今年可以看各大房企公布的目标都在调整，有不确定性存在。在集中度提升上，今年恐怕是在核心都市圈的集中提升才是有效率、有利润的，我认为集中度提升今年差不多了。进一步提升，就需要一段时间沉淀再积累。”

在这样的情况下，中小房企获得了空间。陈劲松建议，中小房企要充分利用自身能够将取得土地与地方更精准结合以及更深刻理解当地实际和趋势的优势，深耕自身所在都市圈，进入质量性增长阶段。

同时，陈劲松认为，2018年将是中国房地产销售的小年，这是世联行本身的发展利好。“人家（开发商）不愁卖，用你代理商吗？今年的房地产市场具有不确定性……今年如果中国房地产出现问题，就是开发商的问题。一城一策，中国房地产的市场解决方案，不是一个政策能解决的，我们提供的就是每一个城市市场解决方案。”