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深圳,融创的最后一座堡垒

杨依依2018-04-05 00:44

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 杨依依 “碧万恒融”房地产新四强格局在2017年底敲定,过去两年,“碧万恒”三家轮值销售额前三,融创则在过去一年中数次跃升,从年中的第七名1088亿元到三季度末的第五名2080.7亿元,再到10月挺进前四,最终年销售额3620亿元,成为2017年TOP10房企中提升速度最快的一家。

2017年,融创离第一名碧桂园还有1888亿元的距离,不过在土地储备指标上,融创已具备TOP3的入场资格。

截至去年底,碧桂园土储2.8亿平方米,恒大土储3.12亿平方米,万科土储1.3亿平方米。融创土储2.18亿平方米,超过万科;整体货值约3万亿元,超过恒大。

融创中国董事会主席孙宏斌曾在2017年半年业绩发布时放话:“即使不再拿地,以一年卖5000亿元来算,现有货值可以卖五六年。”

不过,融创的土地储备增幅明显放缓,2017年,融创新增土地储备约6764.2万平方米,同比增幅25.4%;而2016年,融创新增土储的同比增幅是431%。

2016年是融创大踏步的一年,这一年,融创净负债率达121.5%,比2015年增加45.6个百分点,净利仅29.4亿元,“砸”在乐视手里的资金是净利润的近6倍。

孙宏斌在2018年3月举行的融创2017年业绩会上表示:“公司在年初就定了一个目标,控制风险,降杠杆。下一步我们怎么控制风险?就是我们不买地了,这样账上就会有很多钱。”

2017年,融创中国核心净利为111.2亿元,同比增长259%。

融创执行董事兼行政总裁汪孟德也表示,2018年,融创最核心的事情是通过加快去库存的力度,保证现金流的充裕。

截至2017年底,融创超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市,土地储备跻身行业前三,但2017年度业绩显示,融创在深圳的土地储备仅有1.77万平方米的占地面积。这与北京、上海、广州、杭州等融创重点布局的一二线城市动辄占地一二百万平方米的土地储备对比强烈。

并且,这1.77万平方米的项目,土地性质也不是住宅或商业用地,而是工业用地。

融创在2016年为进军深圳收购的莱蒙国际的两处项目:莱蒙水榭花都和莱蒙创智谷,最终只留下了一个,即莱蒙创智谷产业园项目,住宅项目水榭花都被收回。

2017年3月,孙宏斌在融创2016年度业绩会上透露,收购莱蒙国际资产一事因“地价涨了对方反悔”而停止。“地价涨了对方反悔也很正常。”孙宏斌本人这么解释。但莱蒙国际联席行政总裁陈风杨不完全认同这个说法,他公开表示的原因是:“本来是一揽子计划,但第一批谈完以后,双方的经营策略以及市场形势都有所变化,所以第一批完成以后,第二批就没有再往下进行。”

除了创智谷,目前融创在深圳坪山项目获取的另一个项目也是工业土地,占地10万平方米。

融创华南区域的内部人士透露,这个项目定位是“产业综合体”,现在还在规划和申报阶段,2018年肯定没办法入市。特别是“产业综合体”相比于普通商住项目,申报难度更大,主要是产业自身发展规律限制。“目前深圳的政策保产业力度很大,我们是真正做产业,这个需要跟政府有充分沟通和论证。项目目前尚处于产业规划研究和政府申报阶段。”这名内部人士说道。

深圳作为华南土地价格最高的市场,几乎以存量供应为主,少有招拍挂项目挂出,竞争更为激烈,以城市更新供地为主,这类项目要么处于初期阶段,周期不可控,要么要价太高无法满足房企的投资指标要求。

上述融创内部人士介绍,因为土地价格高昂,融创在华南区域的风控相对其他区域来说更为严格,内部评价比恒大和碧桂园更为谨慎。

孙宏斌此前尝试收购过佳兆业,并购失败之后,佳兆业渐渐度过债务危机,珠三角土储大有起飞之势。

截至2017年12月31日,佳兆业总共约2200万平方米的土地储备中,近85%位于一线城市及重点二线城市,近58%位于粤港澳大湾区,大湾区土地储备近1300万平方米,其中深圳土储占比约为23%,约506万平方米。

融创2017年年报显示的深圳土储为建筑面积14.06万平方米,仅为佳兆业的2%。

从佳兆业陷入债务危机至今,深圳房价至少翻了一倍,以佳兆业曾被行政锁定的深圳佳兆业前海广场来看,锁盘前均价3万元/平方米,解锁之后均价7万元/平方米,2017年下半年,最后几处在售房源的单位楼价已达7.8万元/平方米。

对于内部是否曾后悔未能成功并购佳兆业一事,上述内部人士对经济观察报记者表示“这个问题不成立”。

经济观察报 地产部记者
长期关注华南房地产及相关上下游产业