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热钱涌入租赁行业你的房租涨了吗?

饶贤君2018-04-08 16:06

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 饶贤君

“老铁,都是打工的,我们工资又不高,房租再这样涨下去我们也快租不起了。”自如管家小张对记者坦言。

据小张介绍,其目前租住的两居室为业主直租,位于丰台区旧宫附近,去年签合同是2800元/月,今年续签的时候房东一下子要求涨700元/月。“从一个中介的角度我清楚,这个价钱还是便宜的,但是作为一个租户还是很心疼钱。”

以其租住房屋25%的房租涨幅为对比标的,小张算了一笔账,“以一年为周期,北京的房租上涨是有规律的,春节后一次,大学生毕业季一次,一般每次涨幅在5%~10%,涨过一次之后就稳定下来,基本不会再跌回去,而去年比较特殊,大兴火灾事件后北京部分地区房租也出现了一波上涨,丰台、大兴周边有房租一个月涨了一倍多的,所以我的房东还比较良心。”

小张担心的是,如果房租保持这个增长态势,将很快覆盖自己收入的涨幅。“去年给我涨了不到6%的工资,但是奖金和提成多了不少,应该有15%。”

能够在提成、奖金等收入上受益于房租涨幅的中介尚有如此担忧,遑论普通上班族。记者询问几位在北京租房居住的朋友,其房租均在年内出现了不同幅度的上浮,对生活产生了不同程度的影响。

一位从事地产行业公关工作的人士对记者表示,“非常不凑巧,我之前的房子租在了西红门附近,去年大火过后一个多月时间,同一个小区的相似房源价格翻了一倍还多,今年3月份续签的时候,中介一口气提了近70%的价格,无奈之下只能搬走了。以前房租占工资比例大概20%吧,现在一下子蹿到了近40%。”

微软软件工程师王志鹏则对记者表示:“租在我周边(知春路)的三个同学房租都涨了,其中一个租的一居室从5800元/月涨到了6250元/月,但是考虑到搬家以及换房产生的中介费,他们都选择了接受涨幅。但是如果我的房租涨400元以上,我会考虑换房。”

多位不同中介平台的工作人员均表示,新收的房源成本较高,因此房租较高,同时,原本成本较低的房源也相时而动,例如,一些签了三年甚至五年托管合同的房源,获取房源的成本比同小区新拿房源的成本低20%以上,房租在同一水平线。

多因素抬轿

“您可别觉得房租贵,看看房价涨了多少,我们现在拿房也不容易,这个价格真不算贵了。”一位汇鑫地产的工作人员在门店内对两名求租者说。

紧邻的我爱我家工作人员对记者表示,周边房价近来上涨趋势明显,一些中小中介公司品牌小,所以他们必须花大价钱来抢房源,出租价格比我们低,中介费比我们低,还能赚钱,你说怎么做到的?

蛋壳公寓CEO高靖曾对记者表示,通过轰人、瞒骗、群租等手段,传统“黑中介”每年房屋的出租收益远超12个月。例如,在合同期未满的情况下以各种理由驱逐租客,且不偿还租客押金,直接租给下一个租户,这样的轰人每年进行三次到四次,净盈利也就有了着落。

随着近年房租的上涨,这一模式的获利空间再度得到扩大,靠着这些利润,中小中介在区域性的房源争夺中甚至占据上风。

前述我爱我家工作人员表示,他们靠一套房能赚我们十套房的利润,单独看一个小区的话,他们的房源比我们多好几倍。在这样的情况下,各个大型中介平台也不得不提高收房价格。

此外,有着资本热钱支持的互联网长租公寓品牌以及地产开发商长租公寓品牌入局也在提升房源市场的竞争程度,获取房源的成本也随之越来越高。

一位华熙地产经纪人对记者表示,目前各个平台在房源方面抢得很厉害,很多互联网品牌都没有听过名字,就是能砸钱,他前几天碰到过一个不错的房源,结果业主说别家和他签两年合同,两年租金直接付清,“这种真的抢不过”。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为,“有些企业依靠规模拿到了融资,资本方一般都会相应地提出要求,比如在多长时间内房源达到多少间,因此这些拿到了钱的企业必须快速扩张、高价抢房,规模做上去了才好再拿下一轮融资。”

赵庆祥表示,房租的上涨除了与各企业之间的竞争直接相关,还与房价本身的升高以及租客对装修的需求带来的装修成本提高有关。“房东对房租的预期高了,租客愿意为装修花的租金高了,这些都带来了房租的上涨。”

房“租”不炒

租房价格过快上涨并非“房住不炒”、租售同权等政策的本意。

北京市住房和城乡建设委员会方面对经济观察报表示,正在严厉打击哄抬房价的不法行为、严查房价异常上涨区域,“贯彻落实房住不炒,努力让人们租到满意的房子。”住建委方面还介绍,3月31日,住建委执法人员已经对大兴旧宫、海淀慈寿寺等区域进行了突击检查,要求一家中介公司关停整改,两家中介机构移送工商部门立案查处。

此外,据住建委官网新闻,住建委接下来将联合多部门进行为期三个月的专项执法检查,对全市租金异常上涨区域进行全面排查,对“黑中介”、“二房东”开展专项执法和联合行动,严厉打击房地产经纪机构参与哄抬房价、欺行霸市、操纵房屋租赁市场等违法违规行为。

赵庆祥也表示,正在联合住建委等多部门探讨推动租赁行业的立法,为行业的发展提供保障。

对于市场秩序的稳定,相关部门和协会机构的监管只是其一,企业等市场参与者同样重要,如何将进入行业的热钱转化为租户实实在在的利益而非负担,是其中关键。

例如,在近年来同样受资本热捧的共享出行、共享住宿等行业,随着涌入的资本越多,企业竞争越激烈,补贴力度越大。而在目前激烈的房源争夺中,企业更多地将融资等资本热钱用在了房源而非租户身上,这导致了在房屋租赁市场,出现了涌入的资本越来越多,竞争越来越激烈,房租越来越高的现象。

记者询问后获悉,自如、相寓、魔方公寓、蛋壳公寓等长租公寓品牌均在春节前后推出了较大力度的补贴,例如,自如在春节前推出了集赞减免服务费,一位租客使用后减免了2000元的服务费,房租上涨了300元/月,实际年租房支出增加了1600元。

经济观察报 地产专刊部记者
对一切有趣的事物充满好奇,探寻真相与本质,关注地产细分领域