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经济观察网 记者 胡群 老思路无法应对新问题，这或许是当前国内房地产投资者面临的境况。

多年来的房地产投资获利颇丰，已令房地产投资者产生习惯性思维：买到就赚到，即使现在赚不到，放几年房价还会暴涨，获利空间仍旧很大。

然而，市场正在发生变化。

成交量、利率齐上升

“我们的中介费用自4月8号开始上浮到2.7%。”一位北京链家地产的工作人员向记者称，此前是2.5%。

一方面是中介服务费的提升，另一方面却是近期北京二手房交易量的快速上升和按揭贷款利率的上浮。

3月份以来，北京房地产交易开始活跃，尤其二手房成交量开始大幅上升。据证券日报消息，2018年3月份，北京新房市场共成交1033套商品住宅，成交面积13.81万平方米，环比2月份，成交套数、面积分别上涨了73.3%和52.4%；二手房签约量达到12104套，继2017年12月份和2018年1月份之后，二手房月度销量再破万套大关，此外，这一成交量也创下自2017年4月份以来，近12个月销量新高。

“由于3月末周末与清明节小长假相隔较近，我们带客户看房量显著增加。”一位朝阳区定福庄附近的链家地产工作人员向记者表示，这一反过去好几个月的常态。

这是4月初链家APP连续两日的成交量。

然而，银行贷款的利率却在显著上升。融360的最新数据显示，北京地区首套房平均利率5.34%，二套利率5.80%。

记者向多家银行询问，目前首套房按揭最低利率是基准利率上浮0.5%，普遍上浮10%，甚至有多家银行上浮20%。

首套平均利率5.34%，二套利率5.80%

近一年北京房贷平均利率走势  数据来源：融360大数据研究院

“未来利率还要上浮。”一位股份制银行人士向记者称。

3月28日，中国建设银行行长王祖继在该行2017年度业绩发布会上表示，（放贷）价格会水涨船高，前些年折扣的情况不会再出现，这是市场正常发展的趋势。    放贷利率上浮并非只是北京的个案。有消息显示，全国多地银行已开始上调利率，甚至广州首套房利率最高上浮40%。

今年两会期间，中国人民银行副行长潘功胜曾指出，虽然房贷利率略有上升。但仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。

融360分析师认为，预期放贷利率还存在上涨空间，而且上涨恐怕不单单是房贷利率，由于整体市场上资金成本都在上涨，其他贷款利率可能都将上涨。

风险上升

“中国房地产已经进入周期性拐点。”华安基金首席经济学家林采宜认为，目前房价泡沫水平、居民负债率都处于历史高位。从房价泡沫水平来看，2017年房价泡沫水平最高的城市依次为北京、厦门、深圳、上海、三亚，房价收入比均达到20倍以上；从居民负债水平来看，最高的是深圳、厦门，居民负债超过可支配收入两倍以上，其次为杭州、南京、广州、福州、苏州，负债率达到150%以上。

今年1月25日，发银监会（现中国银行保险监督管理委员会）主席郭树清在2018年全国银行业监督管理工作会议强调，将努力抑制居民杠杆率、继续遏制房地产泡沫化。

中国的居民杠杆率有多大？

经济学中定义，居民部门杠杆率=居民部门贷款余额/名义GDP。海通证券去年11月发布的报告指出，如果按照居民债务和GDP之比计算，当前我国居民杠杆率还低于发达经济体的水平。截至2017年9月，我国居民部门的杠杆率已经达到54%，在主要经济体中属于中等水平。美国（79%）、英国（88%）、欧元区（59%）、日本（58%）等发达经济体居民杠杆率水平均超过中国，瑞士、澳大利亚、丹麦、荷兰、挪威、加拿大等甚至超过了100%。    央行公布的“2017年第四季度中国货币政策执行报告”显示，2017年末，住户贷款余额40.5万亿元，同比增长21.4%;全年增加7.1万亿元，同比多增8035亿元。 　　

由于住户贷款为包含公积金贷款。根据住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》，截至11月个人住房公积金贷款余额是4.5万亿元。亦即：“住房公积金贷款+银行各类贷款”为45（40.5+4.5）万亿元。    国家统计局公布2017年中国国内生产总值827122亿元。如此可得出当前居民部门杠杆率：45÷82.7=54.4%。但这并未包括未纳入统计的互联网金融和民间借贷。此前数年，很多互联网金融机构提供首付贷之类的产品，而且很多青年家庭的首付一定程度上依赖亲友间的民间借贷。    综上可知，当前中国的居民杠杆率至少为54.4%。    按照林采宜的分析，随着本轮周期的调控，房地产价格正走入涨幅放缓甚至下行区间，2018年往后，我国房地产市场将面临诸多宏观风险：

一是由城镇化和人口增长所产生的刚需和改善型需求逐步减弱。2016年和2017年，在全面放开二孩的情形下，人口出生数量只比“十二五”期间增加12%，由此可以推算，即便实施二孩政策，我国育龄女性的生育率也只有1.18，低于日本和韩国。由于90后生育人口基数的减少，新生人口数量将相应有所下降。

二是逐年升高的负债水平将进一步加大房地产市场的风险。从2006年到2017年，城镇居民总负债占可支配收入的比例从18.52%上升至79.42%。与此同时，可支配收入增长率却从14.5%下降至8%，随着可支配收入增长率的逐年下降和债务率的上升，我国居民在房屋购置方面的支付能力相应下降。

三是流动性宽松的货币环境已不复存在。美联储紧缩政策的溢出效应，导致全球利率中枢上行，人民币利率也不例外。同时，由于新增就业人口的减少，稳增长压力减小，去杠杆成为主旋律，这个宏观调控基调也决定了流动性的中性偏紧。

四是房地产政策调控的进一步深化。住宅用地的“供给侧改革”将改变市场对未来房地产供给预期，从而降低因土地稀缺而导致住宅供给紧张的预期。2017年8月28日，国土资源部和住房城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，宣布郊区集体建设用地进入租赁市场，不仅大量增加住宅的供给，而且大幅降低住宅开发建设的成本。2018年3月5日，总理政府报告中，稳妥推进房地产税立法成为今年的重点工作之一。房产税不仅将增加房屋持有成本，更重要的是改变投资者对未来房价的预期，对于住房需求和整个房地产市场都将产生重大影响。