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朗诗田明:今年下半年房地产市场会逐步看淡

姚瑾玲2018-04-18 19:26

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 姚瑾玲 “房地产行业从趋势上判断,粗放式的大规模开发阶段可能已经见底了。”4月15日下午的中欧国际工商学院社会责任主题论坛会后,朗诗绿色集团(00106.HK)董事长田明在接受经济观察网记者采访时表示,今年下半年房地产市场会逐步看淡,主要原因有两个,一是货币政策的趋紧,另一是调控政策和其的推出时间。

田明认为,中央去杠杆的决心很大,加上严厉的监管,造成内地资金趋紧,甚至目前内地资金紧张的趋势已经传导到了香港的美元债市场。资金成本的上升,也导致了我国资本有外流的趋势,并且在高杠杆的情况下,政策的空间已经不多。

资金链趋紧将会影响房地产市场的供需双方。在开发商端,资金紧张的压力倒逼着房企加大销售力度,以实现现金回笼。在调控政策趋紧的城市,去化难度大;而在政策偏松的城市,因为有着回笼现金的需求,房企会将价格适度调低,房价随之下行,而这又会传导至购买端。从购买端来说,银行个人按揭贷款业务的指标收紧,会增加普通购房者的购房难度。除却刚需,房价下行也势必会导致投资型购房者持观望态度。

关于行政调控和其的推出时间,田明认为,在楼市过热的时候调控是有道理的,但行政调控往往会超调。由于不会有超前预判,政府的调控政策往往会在市场已经开始趋冷的时候才推出。据其判断,这种延后一般为几个月至半年的时间。而调控政策推出的延后,也会加大开发商的资金压力。

面对目前严峻的政策市场环境,众房企的应对之策历来相似:更快更大更强。

此前,融创中国(01918.HK)董事会主席孙宏斌曾评论当下的房地产市场是大公司的钻石时代,因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。以最快的速度做大规模,似乎是房企群雄逐鹿的必经之径。田明却认为,当下中国的市场已经改变,过去以住宅散售、快周转的模式基本走到尽头,一旦支撑这种模式的外部环境发生变化,规模做得再大也没用,“巨人也会倒下,而且倒得更无可救药”。

那么强化高周转是否是房企问鼎的另一路径?对此田明认为,高周转往往会给地产商带来两个效果,其中一个是提高净资产收益率。当总资产规模、杠杆不变时,周转越快,净资产收益率即越高。但眼下的高周转,更主要的还是指向另一个目标——回笼现金。在众房企“后期资金会偏紧”的一致预期下,加快销售,把存量土地和在建工程尽快地变成现金回笼,是当下房企强调高周转的逻辑,“大家的预判一致,后面的日子不好过,多拿点钱,要么续命,要么想着将来别人没钱我有钱。”

中国房地产市场的下半场似乎已悄然来临。关于房地产市场未来的方向,田明认为,中国房地产正处于由1.0向2.0迈进的阶段,2.0的生态将会更加多元化。

在1.0时代,房企的商业模式基本都为住宅开发,没有整售和持有出租,而是散售、预售,“然后所有人都在要求最快的速度周转,政府以最快的速度报批。房子是百年大计,你总要有个合理的设计和生产工期,总要追求质量,我们的城镇人口居住面积已经大于40平方米了,超过了好多发达地区,我们不缺房,这么疯狂地赶下去,什么时候是尽头?显然这个路走着走着就窄了,这是大势所趋。”

而在2.0的房地产生态里,分工会趋于专业化,会在不同的领域里行程一些有特长的公司,“一个是专业化,一个是金融化,我觉得这是后续房地产的一个主要进化方向。”田明表示,谁能率先完成这种升级迭代,谁就有可能从现在的市场调整中逃生出来,进入一个新的市场。

“我们现在的模式在不断结束中,什么时候结束,取决于外部形势,也取决于我们政策调控的力度。说不定这一次能做到呢?”田明说。

经济观察报 地产部编辑
常驻北京 关注地产领域