一、我们正站在新时代的转折点上

从历史上看，人类进入工业社会以来，英国和美国分别抓住了当时的产业革命的契机，成为全球最强大的工业国家。而21世纪，中国也面临着智能制造、万物互联等新工业浪潮的机遇。中国有可能成为工业革命以来第一个十亿人口级别的发达经济体。

从全球角度看，中国的角色也正在发生微妙的变化。特朗普上台后，中国和美国在许多政策方面出现了差异，在全球化、气候变化等许多方面，中国正在承担起更多的责任。中国的全球角色正在逐步从跟随者向引领者转变。我们正站在新时代的转折点上。

二、中国经济：不再单纯以增速论英雄

每年年底的中央经济工作会议会确定下一年的政策基调和工作重点，字里行间蕴藏着许多经济的密码。比如，“调控”一词代表政策趋紧的取向，“需求”一词则代表更加关注增长。因此，从“调控”和“需求”两词出现频率可以推测第二年的政策走向。

从历史数据看，“需求”次数更多，说明政府更倾向于刺激经济，接下来一年经济增速很可能会上升；而“调控”次数越多，下一年经济增速很可能是下降的。

而在2017年底的中央经济工作会议报告中，非常罕见的一次也没有出现“需求”两个字，而“调控”出现了6次，因此，我们判断，2018年整体的政策基调是偏紧的，经济增速可能会小幅回落。 

虽然经济增速可能小幅下滑，但我们看到，中国经济的结构正在不断优化，新旧动能深刻转化。 

2016年以来，随着供给侧结构性改革的深入，上市公司收入增速和盈利情况都出现明显好转，工业企业利润情况也在改善，经济发展的质量不断提升。这对于投资而言其实是更加有利的。

三、住宅地产：调控延续但房价会维持平稳

2014年，中国面临房地产库存高企的困境。当时中国政府通过鼓励居民贷款买房去库存。虽然居民加杠杆带来了房价飙涨等一系列问题，但客观上缓解了地产库存问题。但伴随着居民加杠杆，从2016年开始，每年的新增居民存款开始少于居民贷款，中国老百姓开始进入“寅吃卯粮”的阶段。随着中国居民房贷的大幅度增加，2016年当年新增房贷与居民收入的比值达到了美国次贷危机前的水平。金融风险不断积聚。这也导致政府出手进行调控地产市场。

我们判断，2018年地产市场会继续延续调控。首先，目前库存情况得到很大缓解，没有必要采取比较激进的刺激政策。而且居民部门过去几年杠杆加的过快，需要适当缓一缓。因此今年的房贷可能还是比较紧的。

从历史上看，房价变化和房贷增速有着比较紧密的联系。随着房贷的收紧，2018年住宅地产可能会延续调整。不过，由于目前待售面积不断减少，库存处于低位，因此房价大跌的可能性也不大。

四、物流地产：有望成为地产的下一个风口

物流地产和电子商务密切相关，中国目前已经是全球无可争议的最大网购市场，规模远远超过美国，物流仓储的需求量很大。但另一方面，中国物流仓储和美国相比，供给依然差的很远。  

供需的不平衡带来了物流仓储租金的持续上升，我们认为物流地产可望成为地产的下一个风口。

五、股票市场：腾笼换鸟 优胜劣汰

资产配置是一个比较选择的过程。债股收益率对比（债券收益率/股票市盈率倒数）是比较有效衡量A股投资价值的指标之一。从目前的比值来看，A股相对于债券并没有特别大的优势，出现大牛市的可能性不大。而且，目前处于前期资产泡沫消化期、监管政策收紧期以及货币政策转换期，出现“鸡犬升天”的牛市可能性不大。

值得注意的是，从獐子岛涉嫌信息披露违法违规被证监会快速立案调查到富士康的“史上最快”IPO批文，A股市场腾笼换鸟的政策信号已经非常明确。A股将加大力度欢迎能为中国产业创新与升级贡献力量的公司。富士康只是一个开始，监管层已经表态，未来将为海外上市中国互联网公司和新经济独角兽到A股上市创造更好的条件。未来几年，A股的结构将会发生深刻变化。这是投资者需要理解和把握的。

六、私募股权：从“闭着眼睛挣钱”到“睁大眼睛选人”

过去10年，私募股权每年投资规模增长了大约10倍。而且，大部分投资都流向了信息技术、消费、医疗等新兴行业。私募股权已经成为参与中国经济新动能的最重要途径之一。

而且，2018年资本市场支持“四新”（新技术新产业新业态新模式）企业将会有重大突破，对于布局新经济的PE/VC机构来说，面临着良好的发展机遇。

不过二级市场的下跌以及一级市场资金的持续涌入使得一、二级市场的估值差在不断缩小。2017年截至12月底创业板的估值与一级市场PE/VC的投资估值差异已经回落到1.5倍。这是2012年以来的最低水平。

原来简单依靠一二级市场估值差异套取暴利的模式已经走不通了，需要对私募股权的项目成长性和管理人精挑细选。

七、2018年资产配置需要拥抱美好生活

从中国制造转向中国创造，从世界工厂走向世界市场，中国产业升级和消费转型是当下全球最引人注目的事件之一。中国的专利申请量很快将会超过日本，直追美国，反映出中国在科研创新能力上的飞速进步。这将为中国的产业升级奠定坚实的基础。

而另一方面，中国的消费占GDP比重和许多其他全球主要经济体相比而言是非常低的。从美国经验来看，随着人均收入的提升，消费的比重也会不断上升。1976年，美国人均GDP达到8,600美元，和中国目前水平差不多。2016年，美国人GDP超过57,000美元。1976-2016，40年时间内，美国人均消费支出占GDP比重不断提升。这说明，从长期看，消费是一条黄金赛道。从过去40年里美国人各项消费支出的增长来看，医疗、娱乐、金融等方面的支出的增速明显快于其他行业。这三个行业分别代表了健康、快乐和财富，这些都是美好生活的标志。而新时代，中国的资产配置应该围绕创建和拥抱我们自己的美好生活展开。

（本文作者：丁志远 李茜 朱华 徐聪 王震）

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