（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 谢敏敏 在昆明乃至整个云南，俊发集团（下称“俊发”）是当之无愧的最大民营房企，其连续9年占据昆明房地产市场销售榜首。

公开资料显示，俊发成立于1998年，集房地产开发、房建工程、市政道路、物业服务、商业及酒店运营、汽车销售及其他多元板块为一体，房地产开发为公司主营业务。2017年俊发实现471亿元营业额，其中地产板块完成381亿元销售额，同比增长达100.7%，在全国房企销售排行榜中的排名跃升36位至第50名。

如果说俊发此前给外界的印象依然是一家典型的区域型房企，那么知名职业经理人、原阳光城集团总裁张海民的加入，则将俊发带入了更广泛的公众视野。

2018年1月，张海民加入俊发，现任俊发集团董事、集团总裁，负责集团全面经营管理工作。

5月8日，在接受包括经济观察网在内的媒体采访时，张海民表示，加入俊发数月来除了学习俊发的模式，他最重要的一项工作，就是在为俊发下一步的全国拓展战略做准备。

在宣布即将全国拓展之际，俊发方面随即表示，今后公司的管理总部会搬迁到上海。“随着大变革的到来，希望俊发在未来趟出一条可以全国复制的道路。”张海民说。

城市更新模式

张海民所谓的复制，即是把俊发擅长的城市更新业务模式带到全国更多的城市。

城市更新业务，已经成为俊发的主导战略。这家房企自诞生之初就介入了城市更新领域，20年来操盘了数个大型的旧城改造项目，这也是一种明显区别于其它房企的战略打法。

俊发在1998年开发的第一个项目——翠湖俊园，就是典型的旧改项目，如今该项目是昆明市单价最贵的楼盘。

俊发战略研究部总经理李炜表示，翠湖俊园是俊发的第一代城市更新产品，拆除了昆明青云街小巷，对较少的原住民采用回迁安置，主要是货币化安置方式。

此后，随着时间推移，俊发迎来了以张官营旧城改造项目为代表的城市更新第二代产品和以生态半岛、俊发城为代表的第三代产品。一个明显的变化是，为了解决旧城拆迁过程中的原住民抗拒拆迁的难题，俊发在昆明市首创了一种全新的安置方法：原地回迁安置，先安置、后搬迁、再拆迁。“原地回迁安置是解决了中国拆封过程中最难的问题，拿着这套方案去和村民谈的时候，我们调查过，首次同意签约率高达94%，远高于同行。”李炜说。

所谓的“原地回迁安置”，即俊发在拆迁前已经为村民建好了安置房，这些安置房原则上建在原址附近。以滇池边的俊发生态半岛为例，该项目位于昆明西亮塘片区，俊发拿下的地块共计8000多亩，在地块旁边建造了俊发湾流海小区安置动迁户，此后俊发在拆迁地建造了3000余亩的湿地公园。

经济观察网了解到，生态半岛项目涉及了昆明市三个自然村、2700户动迁户，俊发在原址附近建造了38万平方米的回迁房。该项目去年单盘销售额高达50亿元，创造了昆明单项目最高销售记录。

目前俊发的城市更新产品已经发展到4.0阶段，包括羊浦、郭家小村连片旧村改造项目、普坪生态景观再造项目、西双版纳嘎洒特色小镇项目等。李炜透露，城市更细需要不断迭代升级，俊发已经在研发有关智慧城市更新的5.0版本。

值得一提的是，除了大量的旧城改造项目，俊发的城市更新业务也囊括了不少烂尾楼收购改造项目。例如，作为西双版纳最大烂尾楼的“湄公河畔”曾因资金断裂停工近五年，2017年8月底俊发正式接盘该项目，用3个月时间清退总计1489户业主，共计支付近2.38亿元，同时出资2.5亿元用于支付工程欠款项，其中包括支付第一批农民工工资6000万元；随后逐一理清其他债务，前后累计支付共9.48亿元。如今，“湄公河畔”已更名为俊发•滨江俊园，总占地面积380亩，总建筑面积114.7万平米，分四期开发，目前项目一期已售罄。

全国复制

俊发的城市更新模式，有几个特点：一二级联动、原地回迁安置、片区滚动开发，这也是其优势所在。

一二级联动保证了俊发能够获取丰富的土地储备。据李炜透露，俊发通过旧城改造在昆明拿下了多幅地块，不少外来房企都曾经和俊发洽谈合作，希望在二级市场买下俊发整理出的地块，再将它们在其它城市的土地交易给俊发。

而片区滚动式开发，则保证了城市更新住宅项目的资金回流。李炜表示，俊发在昆明的几个大型旧改项目的开发时间长达8到10年，正是小项目的滚动开发形成了快速周转。在安置好动迁户之后，俊发会迅速配建第一批商品房和相关配套，此后上市销售、回笼资金，再通过滚动资金对项目进行分批开发，“快的话小项目一年内就能完成资金回笼。”

在昆明，俊发的城市更新业务已经占据绝对优势。“这两年守住了云南和昆明，接下来会在全云南需要城市更新的地方去发展，去每一个乡，每一个镇。”张海民说。

经济观察网了解到，在俊发内部，提出了三年内在云南要做到“县县有俊发”的目标，云南下辖129个县，俊发则计划下沉至其中的79个县发展业务。

在俊发全国扩张的计划中，除了深耕云南，还计划布局全国四大区域，分别是云南区域、环渤海区域、粤港澳大湾区、长三角区域。目前除昆明外，俊发已拓展进入大理、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上海、山西、海南、杭州、泰国普吉等11个城市。截至目前，俊发共开发建设50余个项目，已交付开发面积1465万平方米，土地储备4300万平方米，土储货值高达4500亿元。

城市更新是俊发扩大规模的一张王牌。张海民认为，在加速发展城市化的进程中，城市更新将是房企获取现有城市存量土地的重要方式，这也是俊发的核心竞争力。此外，借助城市更新，房企还能获取棚改贷、拆迁贷、开发贷等低利率政策扶持性贷款，在金融方面具备一定优势。

但在昆明和云南深耕了20年的俊发，是否有能力将这套模式在全国复制？

“把城市更新作为主架构的房企，和一般房企的模式是完全不同的。如何把这套模式复制到全国，确实是最大的挑战。”张海民坦言。

从目前的表现看，俊发的开局还算顺利，已进入贵阳和上海两个新区域发展城市更新项目，尤其是上海，俊发成为了在上海做旧城改造项目的唯一一家外地房企。

公开资料显示，2017年11月，俊发宣布正式进军上海，与当地政府签约了青浦区徐泾镇530亩“城中村”改造项目，该城改项目征收补偿涉及的企业约25户、门面及其他类型的居住房屋近1000户。“和上海政府交流后，他们觉得这种原地回迁安置、滚动式开发的模式很适合上海。项目下个月就开始拆迁了，明年第一批房子应该就能上市销售。”李炜补充说。