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经济观察报 记者 谢敏敏 似乎是在一夜之间，千亿目标——成了多数房企战略规划中的必选项。

调控政策的高压从未放松，房地产销售规模却一路高歌猛进。在这样的行业和时代背景下，越来越多的黑马房企跳进了公众视野。他们信奉的是强者恒强的生存逻辑，拼土储、人才、周转速度和销售额。如果要列一个黑马房企名单的话，正荣、中梁、融信、福晟、中南置地、祥生、新力、中骏等成长型企业应该都能上榜。

某种程度上，年复合增长率是判断一家黑马房企的重要标准之一。过去三年多，一批脱颖而出的黑马房企都是选择了相似的发展路径：总部搬迁、开启全国化布局、筹划上市，带来的回报是其年复合增长率超过50%以上，让业内刮目相看。

但是，“规模为王”并不是唯一正确的逻辑。早在多年前，房地产行业已经在思考转型的道路，近年来尤甚。

在这一方面，已经成熟的白马房企或许更有发言权。白马们大多经历过数轮调控，也更加明白“安全”的重要性。比如绿城，几经股权之争，面临过资金链危机，这两年涅槃重生，在规模跃过千亿之后还能保持46.4%的净资产负债率，并且积极转型，布局了多项轻资产创新业务。

狂飙突进之余，黑马企业也需要理智的思考：如何保证可持续的发展？

为此，经济观察报作为长期关注中国蓝筹地产发展的专业财经媒体，组织了一场沙龙讨论。本期嘉宾是：绿城上海公司副总经理田军平、中骏置业上海公司副总经理崔云峰、禾略咨询CEO郑永祥、睿信致成管理咨询合伙人、董事总经理郝炬等。

黑马成色几何？

田军平：中交入主后为绿城的发展注入了一种新的活力。在曹（舟南）总的主持下，绿城中国的整个发展战略最近三年来发生了重大变化。2016年、2017年，整个体系我们称之为“一体五翼”，我们希望在绿城中国未来的发展中，轻资产的比例至少在利润的贡献中需要有一个明显的提升。轻资产利润相当于一种固定收益，重资产收益是浮动的收益，在这样的情况下希望固定收益在未来绿城中国占的权重越来越大，希望短期之内可以达到30%。所以在这个过程中，绿城从原来仅仅提供好的建筑、好的环境，转型为向业主提供美好生活，对轻重资产进行比较良好的搭配。

2018年我们的战略又有一些新变化。曹总提出设立11大战区、五大轻资产平台，11个战区原来就是房产体系下的城市公司，加上绿城的资产集团和小镇集团，五大轻资产平台则包括绿城管理集团、绿城生活集团、绿城科技集团、绿城雄安新区公司以及杨柳郡集团。

绿城已经度过了最艰难的时期，现在是轻装上阵。尤其是向轻资产业务的转型，在利润结构方面，未来近三成收入来自于轻资产板块，这种利润结构的改善能让我们抵抗行业周期性风险，走上真正有质量的稳健增长道路。

崔云峰：从这个月初我到中骏之后，完全换了另外一个平台和环境，方方面面都变了。我最大的感受依然是焦虑，这是一个共性的问题，各有各的焦虑，哪怕做到了宇宙第一也还是焦虑。

中骏置业这个企业很有趣，它本身是做机械起家的，之前在泉州做了很多大的综合体和项目，都做得还不错，虽然还没有实现全国化布局，但现在也进入了20多个城市，黑马相十足。

另外中骏置业进入了这么多的城市，主要还是依靠“123”策略，根据GDP、人口、市场容量作为选择标准。首先我们觉得有人的地方才有房产，所以我们选择了商丘、重庆这些人口比较多的城市。但结合我们这种中小型房企，这种布局也会给我们带来组织架构的稀释，所以每天公司最大的主题就是HR这个大板块，每天都在招人。对于我们这种规模的企业来说，我觉得现在核心的核心就是人，并不是你的规模，并不是产品，虽然这些也很重要，但是现在没有靠谱的人，一切都是空的。

之所以能来中骏，我还是看重这个企业昂然向上的态势，不管是投资端口还是在各个城市的纷纷崛起，徐州、重庆、天津、商丘等纷纷崛起，让我找回了全天候作战的精神，这个公司的状态非常好。

郑永祥：可能很多的房企一开始都是小而美，到了目前这个阶段，发现很多黑马都走上了大而快，希望自己很大而且很快。大部分黑马我认为成色都是不足的，基本上都是因为市场表现出来的状态还不错。你会因为踩对点大发展，也有可能因为踩错点而摔跤，这就是一个潜在的风险点，我们不是说它肯定会。中小成色的黑马，无非就是告知他们积极的抢占资源、插旗，一手抓融资，一手抓销售。这种东西最大的问题是什么？最大的问题就是像美国前财长说的“自行车骑得快没有什么了不起，了不起的是当自行车不骑的时候它不倒”。大部分的黑马公司没有想过这个问题，他们认为草原可以疯狂的驰骋。万一这个草原是沙漠中的一块绿洲，你跑到了沙漠中去，其实他们没有应对策略，也是我说的成色不足的地方。

郝炬：前30强按照一季度的数据来说大概是占比45%左右，这件事背后是所有的地产公司在抢地、抢钱、抢人，这是过去16年到17年最重要的一件事，当然这里面不管是黑马还是第一大公司，核心的一点是我们看到了踏对了这个节奏。

我总结了一下近期快速成长企业的特点，第一个特点，大部分的快速型企业，包括中骏、正荣，实际上是一个开放型的，有土地的合作、人才的合作、资金的合作，联合拿地已经成为行业大势。第二个特点，从高周转运作来说，中型企业的周转率比我们预计的统计数据都强。最后一点是人才激励，碧桂园的同心共享和跟投当然效用很明显，同时效力我认为也在递减，这是我们看到在快速发展的黑马企业中做得比较好的。

如何看待后续市场的机会和风险？

田军平：对于房地产未来的发展，我们初步的战略是这样的，去年进入了西安的全运村，包括在成都、武汉取得了一定的项目，也属于新区域的进入。第二，原来深耕的沿海，包括沿江城市带，我们还是考虑深耕一二线城市中，如果有机会的话也会重点布局，三四线甚至一些经济发达的百强县，我们倾向于发展短平快的项目，实现快速周转。

另外绿城一直在转型，从原来的美丽建筑转型到美好生活。今后我们的关注点会聚焦于建筑园区，更多的是在社区中通过我们的美好商业或者是4S公司等方方面面涉及业主长久生活的素材和内容，我们都有相应的平台、资源和服务体系，接下来大致是围绕这个核心诉求进一步开展工作。

郑永祥：你说黑马眼中的草原，对黑马而言最肥的眼中的草原就是二线城市、省会中心城市，重点核心城市，吃一波土地红利。我个人认为谈改善、品质都没有必要，能够把质量做好就行了，还有一点就是要快，因为大家都在争这个东西，但是快完之后会有一点空虚，等你快到一千亿的时候黑马面临一个问题就是很空虚，它不知道下一步怎么办，他们可能会去做长租公寓。

基本上从市场的角度来说，我是比较悲观的，我觉得大部分开发商到一个高度之后都是要死的，可能到一千亿、三千亿基本都会死，只不过死的方式各有不同。我也在帮开发商想终极愿景，终极愿景可能最终是产业地产，第一个从资源占有率到客户占有率，最后肯定是要实现经济体的占有率，你能不能为产业赋能，你如果可以就可以做成一个生态平台。

做到一千亿和具备一千亿的能力是两回事，这个能力和这个能力持续赚钱是两回事。大部分老板焦虑的问题并不是赚不赚钱的问题，他用的吃的穿的花的已经够了，但是如何持续在竞争中有核心优势，其实是他最焦虑的。

郝炬：我认为其实做合理规模的时候有一个很重要的点，要把资金成本降下来，这是很重要的。但是真正的资金成本降下来之后，规模大了多少？就像万科这样的，大多少有些时候未必很重要，而你未来的结构很重要。

第二个问题，三四线城市已经分化，今年来看已经开始出现了，下一步在明年年中前后会陆陆续续的展现出来，这是一波机会，但是这种分散过程中和分化过程中的深入，踩这个点可能要有一些合理的工具和技巧。