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【中国蓝筹地产】朗诗绿色集团田明:朗诗如何应对闪售快周转开发模式的结束?

陈博2018-06-06 11:20

(图片来源:经济观察网)

经济观察网 记者 陈博 6月5日,中城联盟第十届轮值主席、朗诗绿色集团董事长田明出席了由经济观察报社主办的第十五届(2018)中国蓝筹地产年会。田明表示,过去延续了20年的狂飙突进的、以住宅为主的高周转房地产发展模式难以为继,现在中国房地产模式可能正在从1.0时期向2.0时期转变的路上。

以下内容据田明现场演讲整理:

有人可能会问,现在房地产需求这么火热,已经到了需要依靠政府来调控的地步了吗?我认为,这里面有几个问题可能需要澄清:

第一,现在各地新盘开盘都是偷偷摸摸,或者由政府主导摇号,这样火的一个市场怎么会有问题?其实,各个城市楼盘开盘热销主要是因为限价。可以假设一下,如果我们把这一系列限价的调控突然取消,当下的市场很有可能在短期反弹以后,继续回归到一个正常的状态。

因此,朗诗认为,以住宅开发为主,闪售快周转的开发模式已经越过顶点,中国的房地产将迎来长时间的调整。从短期来看,我提醒一下特别要关注房企的资金问题,中国从现在开始进入一个资金不断收缩的状况,这也是个长期的状况。

从国内来看,之前推行的扩张型货币政策已经用到尽头,没办法再加杠杆。从国际来看,金融危机以后,以美国为首,包括欧盟、日本等,都在收缩流通性,都在加息,这是一个大的趋势。在国内跟国际的货币大趋势下,资金趋紧、利率上升将是一个长期的趋势。

这个长期趋势将对房地产行业产生深刻影响,如果货币收紧,资产将会受到很大的影响。我们可以认为是房价上涨,也可以认为是货币相较房屋资产贬值了。

在这样一个市场预测下,经济要转型,房地产也要转型,朗诗如何应对?

朗诗成立于2001年,2004年我们提出聚焦绿色科技地产的差异化竞争战略,一直并未改变过。到了2012年,朗诗提出深绿战略,包括绿色开发、绿建服务、绿色养老、绿色金融。2013年,深绿战略展开,朗诗收购HK106,进军美国市场,成立青杉资本,探索养老业务。2014年,朗诗在地产业务实施资产轻型化、盈利多样化。

2015年,朗诗实行产品差异化、资产轻型化、市场国际化的转型升级战略。2016年,朗诗将榕树林计划与地产业务结合,形成榕树林般的绿色生态体系。2017年,朗诗更名为朗诗绿色集团有限公司,到2018年,朗诗基本形成了中国地产开发业务、美国地产开发业务、长租公寓、常青藤养老机构和地产金融五个业务板块。

在住宅产品差异化方面的探索,朗诗的产品最初从西欧拷贝学习过来,随后在长期发展过程中不断升级迭代,朗诗乐府的落地标志着朗诗的绿色建筑技术进入了自由王国,我们再见到欧洲人的时候可以是同行,而不再是师徒关系。

朗诗最新强调的产品第一价值点,就是将健康放在第一位,在我们的价值诉求里面,包括健康、舒适、环保、节能、智能。

朗诗做了这么大量的绿色环保技术,是不是只有情怀,是不是会亏本?不是的,这么多年的绿色科技地产给朗诗带来了非常好的发展机遇,我们不仅是赚钱的,我们的盈利效率还高于竞品楼盘。一方面,朗诗的一手房销售价格高于周边的竞品楼盘,另一方面,朗诗的二手房业主在交易的时候,价格继续扩大对周边竞品楼盘的优势。哪怕是用来出租,租金也明显高于周边的竞品楼盘。

朗诗依据对这种形势的分析,依据自己的资源禀赋,提出了在房地产方向上实施小股操盘模式,这种模式是由朗诗操盘,由完全没有股权的委托开发,主楼部分朗诗的股东权益一般在20-30%之间。

这种小股操盘模式为朗诗收入带来多样性,原来我们只有投资回报这一个收益方式,现在我们还有开发服务费、产品整合费、超预期的分成等。

这几年朗诗的总利润里面,一方面靠自己的产品能力,一方面靠自己的服务形成的利润逐年在增加,已经占到显著位置。朗诗所有操盘项目当中,其在项目中的股东权益全部在下降,2015年以后所有朗诗股东权益降到70%,2016年再一次下降到40%,2017年底降到29 %。不过不会再继续下降了,以后我们的持股比例就是保持在20-30%之间。

2013年,朗诗进入美国市场,目前在东海岸的波士顿、纽约地区,西海岸的旧金山跟洛杉矶地区,大概有14-15个项目。去年朗诗美国地产在美国的开发商销售额排名中大概排在第45位,比中国的销售排名还要靠前。团队方面,我们国内没有向美国派出过一个高管、财务人员,完全是按照董事会进行治理,客户、银行、员工、合作伙伴都是美国本土的。

除了地产业务以外,朗诗还进入长租公寓市场,目前朗诗的长租业务有80个项目,房间数量达到2万多间,行业规模排在前五。我们的目标是到2018年年底,房源数量达到5万间,到2019年年底达到10万间以上,朗诗希望进入国内集中式长租公寓的主要品牌之中。

同时朗诗大力发展养老服务业——常青藤。常青藤利用的主要是市场上的存量资产、低效资产进行适老性改造,植入服务团队。主要包括三种类型,长者日间照料中心、机构型的养老以及综合型的养老机构,采用就近养老的理念,每一个站点都是规模站点,不大也不小,长者的家庭在一定的范围之内。主要是针对中高收入和高收入的人群,因为我们理解中端收入及其以下应该是社会公共服务品的范围,是政府保障的范围。需要专业化机构做市场化调节补充的,应该是中高端和高端的人群。针对的老人有三种健康状态,一是健康的老人,一是失能失智的老人,还有一种是半失能半失智的老人。

2018年,常青藤的存量床位数达到6500床,2019年会达到2万床,2020年达到5万床,这个规模在国内的养老服务业里面是遥遥领先的,我们希望成为国内最优秀的养老服务品牌。

朗诗的地产金融叫做青杉资本,年末基金存续资产管理规模达150亿元,其中不少于30亿元用于持有型项目,包括旧楼改造、持有型的养老和长租公寓,正在提升募投管退一体化的基金管理能力。

2017年,朗诗更名为朗诗绿色集团有限公司,从一个绿色地产开发商转型为绿色开发运营商和生活服务商。

陈博 经济观察报 地产部记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业