（图片来源：经济观察网）

经济观察网 记者 陈博 6月5日，新城控股高级副总裁欧阳捷出席了由经济观察报主办的第十五届（2018）中国蓝筹地产年会，年会以“城乡进化论：以美好生活为蓝图”为主题。当天，欧阳捷在现场做了主题演讲，以下内容据欧阳捷演讲整理：

大家都知道，从乡村到城市，这是一个渐进的进化过程，这个过程源于人口的流动。目前人口超过100万的大城市在全世界的占比不断增加，最大城市的人口数量也不断增长。这说明人类进城是一个大趋势，而促使这个大趋势的产生，是自然生长的力量，也是市场经济的规律。

社会学的一个基本逻辑是人往高处走，但过去中国曾经有过知识青年上山下乡的过程，后来很多知青选择回城，回城路径有两条，一是通过高考，二是政策放宽。为何这些知青向往城市？这里面其实存在了三大差距：一是城乡收入之间的差距；二是生活水准之间的差距；三是公共服务的差距。所以我们可以看到， 虽然农村收入的增速高于城镇收入，但人均收入水平的差距还在不断扩大。城市的收入不断增长，而且增长的额度更高。城乡差距在不断扩大，在这种情况下，农村依然赶不上城市的发展速度。

而且，无论是教育还是医院等公共配套，城市的水准也远远高于农村。然而，农村的人进城之后真的能够找到他们的位置吗？不见得，现在一二线城市都在抢人才，而不是抢农民工。但这个时候一二线城市的土地供应是趋势性下降，这样的下降未来也会长期持续，主要基于两大原因：一是城市核心区无地可供，如果增加城市供应必须拆迁，但拆迁既增加了房子的成本，又拖延了房子发展的更新周期；二是过去摊大饼的模式逐渐被抛弃，最近中央明确提出不再设立各类新的开发区。当大城市土地供应趋势性下降，住房越来越少，地价相应上涨，推动房价也一并上涨。2017年住建部曾经提出一个要求，2017年大城市的房价均价要维持在2016年10月份的水平上，但一年实施下来，我们统计了38个一二线城市的房价水平，其中只有广州、深圳、上海3个城市呈下降趋势。

房价的昂贵让很多人买不起房，甚至买不到房。而这个时候，三四线城市从原本的去库存演变成库存逐渐减少，其去库存主要有三大逻辑，一是减少供应，二是以棚改政策，棚改货币化释放需求，三是随着需求放大，供求失衡推动房价上涨，房价上涨愈发带动刚需和改善性需求恐慌性入市。

过去我们曾经做过统计，城镇常住人口在增加，农村人口在下降，即便如此，到2032年中国农村人口依然还有4亿人，城镇化率也只有70%。所以我们还需要进一步城镇化。

这个时候大城市在怎么做？大城市拿走了更多的土地出让金，全国土地出让金有74%是由前50强城市拿走的，所以他们能够吸引高更多的人、钱和产业，人口质量越来越高，他们的发展进入更良性的需求。而更多三四线城市面临的是土地出让金慢慢减少，人口结构弱化，质量下降，发展趋缓。所以未来的城市会出现两极分化，城镇两极分化，同时社会阶层也在城市中间出现了两极分化。

现在倒过来再想想城乡是否可逆的？这种进化论是否一定是单向？我们能不能返回农村去？我认为，即便现在我们振兴乡村，也不是现实，如果我们不能解决上述三大差距，农村人不会留在农村，城里人不会回到农村。

所以，振兴乡村第一步必须解决三大差距，进一步提高农民的收入，并且提高农村的公共服务水准。第二步就是解决农村资产问题。农民在农村，资产不能够变现，也没有处分权，没有资产抵押权和资产交易权，所以现在农村住房价值非常低。根据国家统计局公布的数据，到2012年，农村住房的平均价格只有900多元/平方米，跟城市房价根本无法相提并论。如果农村房屋资产能交易，农村的资产收入才能真正提升，农民有了资产收入才能进城，在城市里买房，获得资产自由流动权。

对于新城控股而言，我们认为振兴农村的时机还没有到达，目前大规模的推广显然不现实。不过，我们如果固守在一二线城市也不可能获得业绩的增长，因此我们最大的市场空间依然在中小城市，我们必须下沉三四线城市。

2017年，新城控股提出一个观点——随心奔跑，既是随着新城奔跑也是随心奔跑。就是通过这种布局，新城控股现在已经进入全国86个大中城市，在长三角、珠三角、环渤海、中西部等多个区域全面扩张，只有进入更多的城市未来才有可能获得规模成长，才能获得加速奔跑。