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评论 | 谁说住房供地不足从未存在过

张百忍2018-06-19 11:38

 

经济观察报 张百忍/文 6月11日,我在最新一期出版的《经济观察报》上,读到一篇题为《住房供地不足从未存在过》的文章,此文标题即观点。作为一名房地产从业者,我对这个观点有点不同看法。

为什么说我不同意这个观点,逻辑很简单,如果土地一直供应充足,房价怎么可能连年涨?这背后,显然是地价在张,而地价涨,则是因为短缺,即供应不足。再细分一下,住宅价格涨幅远远高于商业地产,也是因为住宅的供求关系失衡程度远远大于商业地产。

这并不是我信口胡诌,从去年调控时出台的一份文件,也可以佐证我的观点。

2017年4月6日,中国住房和城乡建设部官网发布了住建部和国土资源部联合调控房价的声明。其中有两条涉及到土地供应,以求从根本上解决很多城市住宅供需失衡的问题。

文件中提到,凡是库存6个月以下的,不仅要显著增加土地供应,还必须加快供地的节奏;6-12个月的,必须增加供地;18-36个月的,减少供地;36个月以上的,直接停止供地。地级以上城市,包括百万人口以上的县,在2017年6月前,一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报,数据弄虚作假,一律严办。

如果住房供应充足,那两部委也不会联合发布这个文件。

措施很详细,文件很严厉。但是一年多过去了,在一些地方房价大涨的趋势下,更多的城市陷入土地供应不足的窘境,很多热点城市的住宅库存持续低于六个月,而土地并无显著增加。一年多来,两部委貌似也没有惩罚那些城市。这就是目前的房地产调控和市场的尴尬现实。为什么会出现这样的局面?

在我国,地方政府是土地的唯一供应者,具有典型的垄断地位。而随着新一轮城市扩展,我国大多数城市的土地资源是足够的。而且目前一些地方债务高企,这些地方政府需要卖地作为财政补充。所以,地方政府供地,有能力、有资源、有动力。那为什么这么多城市还是供地不力呢?

这是因为,即便是唯一的供地方,政府这里边也有很多问题需要解决:

首先,是土地指标的问题,在总规划上,政府给每个城市的土地额度是有限制的,而这里边还分工业用地、商业用地、教育用地、公共用地等,剩给住宅的本身就有限。而且,一些地方领导明显偏向商业,导致商业地产库存严重。

其次,是土地整理的问题。因为只有熟地才能招拍挂,这需要时间和费用。

再次,是土地拆迁的问题,尤其是最能贡献土地的旧村拆迁,一个钉子户可以迟滞一个村的拆迁工作。补偿标准如何定,资金如何筹措,如何与开发商合作,也是影响土地供应的大因素。

最后,是土地的定价问题。楼市低潮期:定低了让开发商把利润赚走,定高了往往没人要;楼市火热期:往往被哄抢成地王,而中央政府的调控措施又肯定不让出地王。所以,地方政府的土地招拍挂,很是考验智慧与技巧。

总结起来,尽管看似政府一家垄断土地,但真正把旧村旧城顺利拆迁完毕,生地变熟,拿下土地指标,顺利通过规划,和谐走完招拍挂,这是一件极其复杂的程序。绝不是有了文件,就会有无数土地供应出来的简单问题。

这些年来,大多数城市和大多数时间土地的供应都是偏紧的,尤其是一二线城市,作为人口流入的主要区域,这些城市在供地方面,大多存在不足。即便在楼市冷清期显得有些库存,一旦上涨周期到来,购房者买涨不买跌的热情起来,马上供应短缺期也就来了。这才是十几年来中国楼市供求循环往复走不出怪圈的显著特征。说住房供地不足从未存在,是对现实“视而不见”。

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(作者系房地产从业者)