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中粮地产:我是谁

陈哲2018-06-28 08:38

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 陈哲 2个上市平台、3处办公地、4类细分业务,在长达10年的时间里,却没能有1个统一番号。

这是作为16家房地产央企、首批国资改制试点之一的中粮集团,旗下房地产板块面临的境地:地产黄金时代,却只能各自为战,无从发挥集团军优势。

且不说保利、招商等老牌地产央企,就是同为“国企放牛娃”宁高宁一手重塑的华润、中化(金茂)地产领域,都不曾有这样的困惑。

论底蕴,中粮在地产业务上不输上述任何一家央企,甚至可以说是一手好牌,一身武艺:

它拥有国内一二线城市新锐的城市商业地标——大悦城;

它是海南国际旅游岛上最核心港湾亚龙湾成片物业的业主;

它的“粮仓”里有深圳特区前海自贸区腹地的百万方产权清晰的土地;

它背靠中粮集团,拥有如今颇受地方长官欢迎的独特产城融合资源……

但迄今为止,这些禀赋,都没有让中粮在地产江湖里获得一个响亮的名号。此时,行业集中度愈发集中,各家房企在风云变幻的城市运营竞赛中你追我赶、弱肉强食,家底殷实的中粮地产面临严峻的挑战。

随着6月13日中粮地产股东们对一项议案的高票通过,上面那条故事线正在被改写:中粮地产拟向中粮集团发行91.34亿股普通股股份,以147.56亿元收购大悦城地产65%的股权。

如一切顺利,中粮旗下地产板块长达10年的整合将画上一个圆点。

这十年间中粮地产板块的掌舵人——中粮集团副总裁、中粮地产(000031.SZ)董事长、大悦城地产(00207.HK)董事长周政对此显得踌躇满志:“我管地产的这十年,整合这件事最让我骄傲,未来可以甩开膀子干!”

访谈

经济观察报:从2013年开始,中粮就开始明确要整合旗下两家上市公司,意义是什么?

周政:应该说,两家上市公司的整合,于国资、于集团、于公司,都非常有意义。

首先他有一个国资改革的背景。中粮集团是国资委发布的第一批国有资本投资公司改革的试点央企之一。按照改革的思路,集团总部把资本层面的管理权承接过来。而对二级公司,坚定地选择市场化、专业化运营道路。

其二,中粮地产的问题,过去主要是碎片化,你需要把他捏合起来做。过去十年的时间,中粮的策略是先分,后来逐渐形成两个上市公司,三地办公,当然管理平台都在中粮集团地产业务板块。但是缺少统一的品牌,并且同是中粮体系内的两家地产上市公司,财务报表各自独立,难以形成合力统一对外,实际上,这对于公司的发展来说,并不具有优势。

经济观察报:为什么当年大悦城借壳上市没有直接放进中粮地产?

周政:首先与国内资本市场有关,2008年~2010年,调控期间,A股市场基本上没有融资窗口。第二个是我们的商业持有项目、包括亚龙湾的酒店,都是在香港的红筹上市,香港市场对商业的理解更深刻。基于这些理由,只能放一放,分开发展,住宅在A股做,商业酒店办公楼放在香港。

经济观察报:除了调控因素,还有什么导致地产板块整合用时这么长?

周政:首先考虑的方案有很多,比如把A股放进红筹,或者红筹放到A股,甚至退市后再重新上市,很多方案都在考虑。其次,整合涉及到两个上市公司,尤其是国资上市公司,不同资本平台,怎么作价?跟多方怎么沟通?我们做了大量的工作,股东大会上,94.7%高票通过了,今天这个路是走通了,重组顺利完成后,可以说给国资改革探索出了一条路子。

经济观察报:将房地产确定为中粮集团主业这么多年,但是发展速度相比同行还是要慢一些。

周政:中粮地产我刚接手的时候,销售才20个亿。不过报表上还有200亿~300亿的资产,还不少,所以当时准备在全国范围内布点,同时也开始配合集团,着手集团地产业务的整合工作。

另外,A股市场调控本身也是一个原因,融资受政策监管很严,我们的特殊之处还在于,中粮集团地产板块的整合一直在推动中,上市公司没有起到应有的作用,应该说这么多年几经曲折,路子走得很坎坷。

当然,进步还是很大的,比如中粮地产 2017年净利润就达到了17.35亿,大悦城地产的发展还是风生水起,品牌口碑受到消费者和业内的认同,也是国内商业地产领域最具影响力的品牌之一。

经济观察报:既然各自发展的还不错,那整合的急迫性表现在哪里?    

周政:我们在中粮集团地产业务板块的管理平台下,同是中粮的团队,两个窗口三地办公,管理得还不错。但你要知道管理里边有一个非常重要的事情,就是你必须要非常显性化。我是谁,你要大声说出来。集团地产板块的资产本来就碎片化,因为你没有整合到位,没有统一的出口,品牌、战略、财务、金融的问题都不统一,在实际中还是会碰到很多问题。

你比如说两个品牌,中粮地产和大悦城,你去加强一个品牌,另一个可能就要被弱化。相比而言,很多企业就非常清晰,一张报表,一个品牌,一个强有力的声音。

经济观察报:品牌的统一有这么重要吗?

周政:很重要。举个例子,这些年我们重点打造大悦城的品牌,现在市场上很响亮,一家大悦城,400家核心商户,说什么时间开业就什么时间,80%~85%的铺位都可以做到同时开业,你的影响力够,人家相信你。很简单的例子,如果我们未来的两个平台,几个业务统一品牌,在消费端,持有销售相结合,可以有品牌溢价。所以集团整合的决策是对的,让品牌大声说话。

除了品牌统一,整合的第二点价值在于统一一张报表。现在大悦城地产4.28%的融资成本,净负债率28.22%,中粮地产融资成本在4.3%-8.5%,净负债率84.50%,整合成功后,中粮地产可借助大悦城地产实现境内外两个融资平台的打通,将有效降低融资成本,促进业务发展。从战略发展方面,整合后,中粮地产是控股公司,未来给大悦城地产配点住宅,短期内注入盈利,概念上是没有问题的。所以销售持有相结合的模式,既能够赚到未来15~20年开发收益,同时我们又有一个尖兵——资产运营。实际上,美国主流的早就是这一类资产运营公司,几乎没有开发公司了。我们磨了十几年的刀,追求有质量的增长,今天就有了用武之地。

第三,现在地方政府越来越强调区域的高质量增长,比如说更希望引进企业做片区改造。我们拥有多种业务能力,又能统一品牌,跟政府去谈发展是没有技术障碍的。这种项目收益,未来在两个平台可以很从容的分配,两边的业绩和股价都会有支撑。如果是过去的境况,一个地拿来之后,放到中粮地产,只能做住宅,放在大悦城地产只能做商业综合体,两边不能够形成很好的协同。

另外,对人才的吸引力、在行业中重组并购的机会,都会因为两个平台整合成功而产生更好的协同效应。

经济观察报:早些时候的蓝筹地产年会,你提到中粮的地产板块未来发展的重心就是产城融合。

周政:未来城市化的发展重点,就是片区改造、产城融合。中粮对未来的这一点看得很清楚。对城市而言,就是去开发化,增加持有运营、增加产业、减少空心城、减少钟摆式的城市。很多城市都形成了这样的共识,我们来谈合作,都能够明显地感受到他们要用新的模式来发展。我说好!中粮可以在这方面配合你。未来中国的转型升级,就是要融入产业,我们中粮恰好拥有得天独厚的优势。

我们在商业、写字楼上有很好的发展基础,人才公寓也配好。中粮集团在营养学、农业科技、食品等方面的产业资源,来形成产业的集聚。科创产业中心,我们可以导入企业策略、技术创新、基础设施到产业园区中。

经济观察报:对中粮这样的企业而言,国家对房地产的调控意味着什么?    

周政:看起来是挑战,实际上对中粮而言更多的是机遇。

城市化未来进程,政府的注意力在产业、税收、就业,在可持续发展。近期总书记在重庆讲两个高:一个是高质量增长、另一个是高品质生活。按我们的理解,高质量增长,就是要有内容、有产业的支撑,光有住宅谈什么高质量发展?高品质生活,是商业、文化、娱乐、教育等服务要跟上。所以我们未来的发展要在这两个方面发力,凸显中粮的优势。

经济观察报:溢价50%获得大悦城控股权,A股股东是否有什么疑虑?

周政:我们经过了长期的沟通,最后获得了多方的共识。但是需要强调,如果不是同属一个母公司,很难想象中粮地产能获得收购大悦城地产这样好的机会。同时,在两个上市平台整合上,国资委和集团都给予了充分的放权和支持。

经济观察报:重组后的中粮地产的发展愿景是什么?

周政:做中国的西田,实现有质量的可持续的增长。

在销售规模上,我们力争5年冲2000亿。在持有运营方面,我们争取3年内优质持有物业数量达到50个。

经济观察报 地产主编
曾任职于湖北日报、21世纪经济报道。重点关注地产、金融、商业趋势。