陈博

夜色降临，在深圳市南山区高新技术产业园附近，拥有23万平方米“街区+Mall”的万象天地灯火通明，人来人往。这里是城市综合体华润城的主要商业配套，他们的前身是深圳市乃至广东省最大城中村改造项目——大冲旧改。

大冲旧改被华润置地（深圳）有限公司（以下简称“华润置地”）誉为城市更新“教科书级的范本”。

截至目前，华润置地华南大区已经落地以及在拓的城市更新项目超过90个，拓展土地面积超过1100万平方米，其中落地项目超过20个。

“城市更新+土地整备+综合整治+代建代理”的复合式开发方式也成为华润置地城市更新的鲜明标记。

大冲旧改

早在1998年，大冲旧改就被提上日程，2002年，大冲村被列为深圳市旧改试点村之一，但随后五年却一直没有实质性举动。2007年3月，大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司与华润集团完成签约，双方初步确定合作意向。

大冲旧改位于深圳重要的城市主干道深南大道附近，总占地68.5万平方米，清拆的旧物业达1569栋，原村民共931户。

2008年，伴随着南山区政府工作组的进驻，大冲旧改进展加速。华润集团与大冲实业股份有限公司议定了物业补偿按建筑面积1：1，货币补偿按1.1万元/平方米的安置补偿基本标准，双方在2009年3月签署集体物业拆迁安置补偿协议，动迁工作迈出实质性的一步。2011年12月，大冲旧改全面进入开发建设阶段。时隔3年，大冲村作为华润集团的资产被华润置地有限公司收购。

如今的华润城，总建面约280万平方米，其中回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米。重建之后，除了建面约23万平方米的万象天地，华润城还规划了写字楼群华润置地大厦、五星级酒店、高端住宅——华润城润府和公寓。

万象天地是华润城城市更新模式的一大亮点，定位为漫步式城市创作空间，打造了10座独栋旗舰店、近300个店铺以及超过2000平方米的室内儿童乐园和国际美食餐饮街。整个项目共引进逾1000个品牌，超过30%的品牌是首次进入深圳。

据了解，超过27%的品牌是首次进入深圳。年报数据显示，自去年9月底开业至2017年年末，万象天地的租金收入约为7348.2万港元，平均出租率达到96.2%。

在华润城，华润置地还注入了自己的产业IP。腾讯即通平台智慧建筑行业负责人董江德透露，目前正在跟华润城合作一个项目，建设智慧华润城。据华润置地华南大区写字楼市场部总经理、华润置地产业地产执行组长晓曼介绍，智慧华润城主要包括智慧商场、智慧社区、智慧办公、智慧工地等。这是华润置地基于现有场景设计下的智慧物联，通过建筑、设备、人之间的相互感知，探索一种新的商业模式。

另一个产业IP是耕雨农场，在华润城商场屋顶，华润置地规划了一个屋顶农场，将农业作为一种场景体验，打造“农业+商业”的融合。华润置地还分别在社区、乡野打造了农园计划、田园计划。

位于万象天地附近，华润置地正在打造南山科技金融城，将“科技”与“金融”深度链接，重点推进金融行业的落地与创新。

从各个业态来分析，住宅依然是华润城盈利的主要部分。2014年10月，华润城润府一期首次开盘，均价约4.75万元/平方米，一个月后加推，均价上涨到约5万元/平方米。2016年9月，华润城润府二期开盘，当天整体均价8.4万元/平方米。今年6月28日，华润城润府三期推售的741套89-191平方米住宅，通过公证摇号、公证选房方式售罄，备案均价为85524元/平方米。

华润城是华润置地城市更新业务的一个缩影。按照华润置地高级副总裁、华南大区董事长孔小凯提供的数据，迄今为止，华南大区在城市更新领域，已经落地以及在拓的项目超过90个，拓展土地面积超过1100万平方米。

复合型的城市更新方式

华润置地华南大区副总经理、城市更新业务总负责人赵荣说，如果用阿拉伯数字来表达，华润城是华润置地城市更新业务的2.0版本。在他看来，拆除了近6万平方米违法建筑、打造出深圳万象城的罗湖华润中心是1.0版本，正在进行中的深圳湖贝旧改则是3.0版本。

从上述几大项目的整体规划和业态布局来看，基本都有一个共同点——大体量、多元化与复合型。

经常有人询问赵荣，华润的城市更新到底有没有一些特殊技巧？赵荣说，城市更新是一个实操性非常强的业务，华润置地现在几乎所有项目都已经运用复合型的城市更新办法，大部分采用“城市更新+土地整备+综合整治+代建代理”方式。

被华润置地寄予厚望的商业是其城市更新领域的重点布局业态。以2004年开业的深圳万象城为例，年报数据显示，开业十四年，截至2017年底，该项目评估值达101.98亿港元，2017年租金收入约10.73亿港元，同比上涨8.8%，平均出租率为99.5%。

孔小凯称，如今华润置地还在产业、人文艺术体育、科技金融、教育医疗等方面作出更多探索，通过多元化复合型的业务发展模式提升存量市场的运营能力。

2016年2月，华润置地成立了华南大区的城市更新事业部，这被赵荣视为华润置地城市更新两大核心竞争力之一，他表示，整个团队的实操能力较强。另一核心竞争力，赵荣说，作为央企，华润置地不与民争利，不挑战政府上位规划，用非常公开透明的方式跟村民宣讲。

城市运营

7月18日，华润置地首次公开发布华南大区“城市更新”、“城市运营”、“产业平台”等业务数据。除了城市更新之外，城市运营也是华润置地未来布局的重心。

2008年，深圳湾体育中心作为第26届世界大学生夏季运动会场馆，正式立项并由华润置地代建，取名为“春茧”。“春茧”是全国首个运营第一年后即实现盈利的体育场馆。华润置地提供的数据显示，目前，“春茧”每年举办258场各类活动，承办演出数量占全深圳演出数量的2/3，人流量600万人次/年。2015年，以“春茧”为起点，华润集团与南山区政府签订了战略合作协议，作为“后海运营商”，开启对深圳后海中心区2.26平方公里的片区运营。

与城市更新实操模式相似，华润置地的城市运营，也打破了单一模式，通过商务办公、文体艺术、娱乐休闲、多维立体化慢行系统等城市功能，在高度集约的建筑空间内实现复合型功能布局。

华润置地华南大区城市建设运营事业部前期策划部总监廖慧介绍，华润置地开启规模性的城市代建代运营业务，并逐渐形成城市片区综合运营、医院医疗、学校教育、公园与公共空间、商业运营、文化体育、城市棚改、城中村整治八大业务模块。

根据华润置地提供的数据，在深圳，华润置地城市建设运营已中标项目累计52个，总投资额约449亿元。

华润置地正将自己的定位转向城市综合投资开发运营商，华南大区是华润置地转型过程中的先锋兵。孔小凯表示，地产行业已经逐步进入了开发与运营并举的新阶段，华润置地将围绕综合开发、城市运营建设、城市更新、产业平台以及创新业态几类业务类型进行战略布局。

转型的背后，是华润置地在规模扩张上的相对谨慎。年报数据显示，2017年，华润置地开发物业签约额为 1521亿元，同比增长40.8%。投资物业租金收入约88亿港元（合人民币约71亿元），同比增长21.1%。

在2017年年度业绩会现场，华润置地执行董事及董事会副主席唐勇宣布，2018年的销售目标是1830亿元，同比增幅为20%。

相比其他排行前十的房企，这个目标偏低。但唐勇说，如果简单的规模背后，没有有质量的增长或高效的回报，那么这个规模的可持续性也是要认真考虑的。

在7月18日的华润置地华南大区2018品牌战略发布会上，孔小凯进一步解释，我们相信未来的城市建设比拼的必将是多元领域综合运营能力。不同于其他同行在规模上不断高歌猛进，华润置地始终在追求规模以及运营能力方面寻求平衡。