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郭增利:商业地产重塑社会发展服务

郭增利2018-08-03 10:52

(图片来源:全景视觉)

郭增利/文 企业发展和社会发展之间究竟是怎样的关系?企业家和商人会有不同的解读和做法。主要差别是:企业家擅长把握以促进社会进步为前提的发展契机,并持续深化品质经营,在助力社会发展中获得自身利益。而商人更为注重短期利益的最大化,较少关心产品和服务与社会发展之间的协同关系。企业家少、商人多,这是很多行业不争的事实。忽视社会效应,一味推崇利益导向,将让企业在存量市场中失去本来的竞争力。

以推动社会进步为目标,提升长期创造力,是企业可持续发展的最大保证。工匠精神一定要站在社会发展的高度才能真正建立;企业也只有能够为社会提供有品牌和品质支撑的、拥有更高性价比的产品,才能赢得增长机会。商业地产尤其如此,因为商业地产有着显著的服务社会发展的本质特征。

从基本属性分析。商业地产是一个高度社会化的特殊产品。它通过提供社会服务,形成可以经营的商业资产,再通过资产到资本的转化,吸引社会公众投资,例如REITs。由此可见,商业地产的生存基础注定离不开社会属性,它是实现社会所需各类服务的聚合与满足的过程。偏离这个本质,商业地产就将面临重重压力。

从高建造成本和高租金约束的弊端分析。一般认为,商业地产主要通过商品经营和消费者服务,实现企业价值并赚取利润。回顾过去近30年的行业发展历史,可以清晰地看到商业地产各个利益主体“轻社会重收益”和层层转嫁风险的深深烙印。

从政府高价土地出让、到开发商构建现金流开发模式,再到项目规划设计,乃至商业组合以及招商运营,几乎所有的环节都在不顾一切地将提高利益作为唯一目标,而服务和需求几乎全被置于次要位置,商业地产陷入低品质的死循环也真是无可奈何。这些社会和行业现象是我们单纯运用商业地产思维根本无法解释的难题;甚至这已经不再是一个行业性问题,而是一种社会不良倾向。

商业模式和企业发展必须以尊重社会发展为原则。以个体利益诉求建立商业模式,本来无可厚非。但任何企业和商业模式都必须首先尊重社会发展进步。从商业地产本身特有的社会属性进行分析,我们会发现太多由于社会服务意识缺失所带来的弊端。

高土地价格带来的高建造成本,使开发商背上了沉重的资金包袱和背离市场要求的最低租金约束,直接后果就是加重了品牌商的租金成本负担,使其难以获得合理的开店回报,造成高价格却低品质的品牌扭曲。越来越多的低价者得市,怎能让工匠精神传承?又怎能真正促进社会进步发展?

从内容、空间和流量需求分析。商业地产吸纳了绝大部分“吃穿用玩”的消费服务功能,只不过不同购物中心的比例结构有所不同而已。具体来看,演变规律基本体现为“穿、吃、玩、用”;而“用”的部分,包括多种服务功能,是未来最大的新增长空间,也是很多国家购物中心租户业绩增长最快的部分。

对内容构成深度解剖后可以发现,购物中心的服务功能依然非常单薄。受限于较高的租金成本压力,商圈和社区居民真正需要的大量社会服务无法进入到购物中心,不仅阻隔了购物中心与社会发展之间的关键性连接,也影响了购物中心的吸引力和社区黏性。在购物中心的空间运用和空间配置方面同样如此。我们还很难看到购物中心空间与社区服务互动与融合的创新做法。在流量对社会服务的需求无法得到充分满足的情况下,购物中心的经营能力和持续动力也必然受到一定冲击。

总之,对商业地产而言,商业经营和社会服务本身是一对密不可分的整体,组合得当将起到相互拉动的放大效应。反之,则难以释放应有的服务优势。既然商业地产最重要的价值就在于以社会服务促进社会发展和城市繁荣,那就应该加快重塑商业地产社会服务本质,让商业地产完整地融入社会进步大潮。

(作者为中购联购物中心发展委员会主任)