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经济观察报 见习记者 陈博 高周转模式并不是一个新鲜事物，在以增量为主的发展阶段，万科、龙湖、恒大、万达等房企，都曾将高周转视为突围的“武器”。

衡量高周转的方法论到底是什么？一千个人眼中有一千个哈姆雷特。简单点来看，房地产开发流程细分程度极高，高周转意味着必须在项目的多级关键节点上高效利用资源，并按照最优方式进行组合。

不过，一旦突破项目发展的客观规律，高周转也会提高出现质量风险的概率。在2018年博鳌房地产论坛上，“高周转”一词成为焦点。怎样算是高周转？为什么要高周转？高周转是好是坏？一系列问题的抛出反映了在新的市场环境下，业内对这种模式的认知正在重塑。

高周转不是一个绝对概念，而是与自己过去的比较

吴建斌（阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁）

什么叫高周转？高周转主要有三点，拿完地后快开工、快销售、快资金回笼。比如，拿地花了1亿元，尽快销售之后，可能资金回笼多了1亿元，用这个钱，一方面把原来买地的钱找清楚，另一方面用多出的钱再继续投入到新项目，这就是高周转。

但物理上的施工期有多长还是多长，并不是让你的施工工期缩短，也并不影响品质，这是两码事，千万不能混淆在一起。

高周转背后的动因，第一是现在融资确实遇到一些困难，第二是融资成本比较高。高周转是化解风险最根本的方式。房地产企业不管怎么转型，我一直强调还是要算账，算账的根本目的就是高周转，如果你做不到高周转，其实你的压力是非常大的。

高周转有没有一个绝对的指标？没有。比如，有些项目要求6个月现金流为正，但在一线城市是做不到6个月回正的。平均下来一般要15-16个月，如果你经过努力减少到14个月，相比之前省了一个月，这不就挺好的。三四线城市或许可以做到6个月现金流回正，经过提速，品质没下降而且各方面没受影响，你缩短了一个月，这也挺好的。

高周转不是一个绝对的概念，而是自己跟自己的比较，只要相比之前有所提速，我觉得（高周转）就达到目的了。

所以，每个企业内部在设置项目目标时，一定要一事一议，就项目的情况把所有条件铺开，项目人员再一起商量，寻找到一个平衡点并为目标奋斗。

追求规模和利润不能破坏自然规律

李军（绿城管理集团董事长、总经理）

这两年是中国房地产最糟糕的两年，外面是一片疯狂的市场，我一直劝身边的同事们不要去买房，很多同事可能因此错过这一波增值空间，但我告诉各位，这两年买到的可能是质量最差的房子。

因为这两年房地产的商业模式就是快周转降成本，因此房屋的质量问题，是要打个问号的。未来当市场回到一个相对正常的状态，真正有核心竞争力的企业才会生存下来。

当然，一个企业选择哪一种商业模式，是企业自己的自由，我们无法评判对错。但在任何房地产开发领域里都有自然规律要遵守，大家要追求规模和利润，不能破坏自然规律。

中国房地产行业“疯子”很多

陈启宗（恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长）

我不否认在房地产发展的早期，量是极度重要的，但是随着时间的推移，那个量是不是还是那么重要呢？这是值得我们思考的一件事。

当你有量的时候，速度也就变成一个大问题。速度不够，你绝对是比不过别人，你每年要推出那么大的量，你的速度就要比别人快。

所以，作为住宅房地产商完全是一个量和速度的发展，在房地产行业里面出现了很多“疯子”。我以前用过这个词，被很多人骂过，我今天还是说，我觉得中国的房地产疯子很多。因为只有量和速度的比赛，你不是疯子就不容易致胜。

到了今天，我们再问一个问题，以往这个模式能否继续在中国持续下去？中国头10名住宅房地产商占了市场份额大概20%到25%，前50名占了市场份额大概50%。但是一个国家不可能让那么重要的行业操纵在少数人手上，一定会用各种方法把这种情况改变过来。

所以我个人非常相信这个量和速度的较量是过去的事，现在改变已经开始，要是今天还抱着一个量和速度的心态，恐怕在未来就不容易致胜。

高周转是国内房地产市场发展的必经阶段

郭杰群（清华大学货币政策与金融稳定中心副主任）

实际上国内现在所处的阶段仍然是一个增量为主的阶段，而其他发达国家都经历过这个阶段。在美国市场上，存量交易基本上是增量交易的3-4倍。

这个阶段中最明显的特点，一是开发商主导，必须强调高周转；二是必须强调间接融资，从银行以低成本融资的方式来募集到钱。在这个过程中，实际上同质化非常严重，大家必须要尽快地圈地，尽快地立项，尽快地盖楼，尽快地售楼，尽快地再募集到钱，再来盖楼。

如果不做到这样的规模，银行可能不会给企业贷款，所以企业必须要追求规模，追求规模才能拿到资金，才能进一步发展。

房企的高周转模式正是由国内房地产市场的阶段决定的。当然，在这个过程中，我们不要认为国内目前的发展阶段是不好的，它是一个必然的规律。只有经历了这个漫长的过程，才能逐渐进入到第二个阶段，在第二个阶段中就会出现一些专业的房地产投资经营机构，他不仅是开发，还可能会更为强调后期的运营。