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上海房贷利率波折不断,北京呢?房价会迎来新一轮上涨吗?

胡艳明2018-08-11 09:37

(图片提供:全景视觉)

经济观察报 记者 胡艳明 实习记者 肖舒丹“额度宽松、操作放宽”这是经济观察报调查北京相关银行网点之后,得出的可能结论。接踵而至的问题是:房贷上涨近尾声乎?

8月9日晚间有消息称,工行和农行调整上海首套房利率折扣,从九五折下调到九折。但次日工行和农行上海分行便澄清,个人住房贷款利率政策没有调整。

尽管如此,央行释放流动性后,引发市场对短期内房贷利率是否会降低的猜测、以及对房价的担忧却未消失。“放水了,房价会再涨一轮吗?”正在考虑买房的江云(化名)最近忧心忡忡,按照以往惯例,每次货币政策宽松,都掀起新一轮房价上涨,这次也会吗?是不是再不出手就晚了?

今年以来,央行三次定向降准、MLF担保品扩容、MLF超额续作等成为流动性投放和货币政策微调的信号。宽松的流动性会有多少再次流向房地产市场?会不会再推动房价新一轮上涨?

“个人认为房地产上涨可能性不大,现在国家对房地产调控力度不减,严禁资金流向房市、股市,对于央行释放的流动性,也明确了资金的用途。”某股份行北京分行人士对记者称。

近期,经济观察报记者走访了北京朝阳区、海淀区部分银行网点,目前北京地区首套上浮10%、二套均上浮20%的政策仍然是主流。

整体而言,大部分银行额度较为宽松。诸多个人信贷经理向记者透露,所在银行符合资质的情况下放款没问题;但也有部分银行执行在基准利率基础上首套上浮30%、二套上浮50%的利率;目前在记者走访的银行中,利率最低为南京银行北京分行,首套上浮8%,二套上浮15%的政策。

整体宽松

“去年三月份那会紧张,从去年三月份之后就没紧张过了,“我们银行,申请两百万以下的按揭贷款不需要提供工资流水。”中国银行奥运村支行的某信贷经理对经济观察报记者称。

记者在走访中得知,目前,中国工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、招商银行、广发银行、华夏银行、北京银行、北京农商行均执行首套上浮10%、二套均上浮20%的政策。

渤海银行首套、二套均上浮20%,“资金一直没有问题,不紧张,放款很宽松,手续全齐之后七个工作日就可到账。”渤海银行海淀区某支行个贷经理对记者称。

华夏银行执行首套上浮10%、二套上浮20%的政策,但是额度较为紧张,“房贷一直是紧的,额度也要等、也要排队,排队时间说不好,额度足的话可能一个月,不足的话还得往后排。每个月都有计划,现在开始申请到贷款至少一个月,中间涉及抵押登记过户,等这些都完了之后再到放款看有没有额度。”西城区某个贷经理对记者称。记者同时在华夏银行万柳支行了解到,目前华夏银行放款难度大,额度也比较紧张。

“一套上浮30%,二套到50%”,民生银行阜成门支行员工对记者表示,不过放款比较宽松;光大银行朝阳支行也相对较高,“首套上浮20%起,二套实际操作可能上浮到30%。”该行员工表示。

虽然利率没有明显下调,但有银行在放款方面放宽了要求,广发银行朝阳区某王姓个贷经理对记者表示,“估计住房贷款利率还是没有下调的可能,也是受政府政策方面的影响。但是操作方面有放宽,以前必须要符合月供至少占工资流水50%的要求,但是现在操作的话可以突破,收入不够也可以放宽。”

住房按揭贷款一直是银行较为青睐的业务,“之前房贷利率在基准利率基础上打八折、九折,银行是亏钱的。但因为房贷风险非常低,许多银行倾向于把房贷基数做大,然后再做利息高风险高的产品,银行主要靠这些产品赚钱,即使有违约现象,因为有房贷基数的原因,整体不良率可能也不高。”

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼分析认为,房贷利率的调整,与银行自身业务发展策略有关。“一些银行有一定的信贷规模,可能会将相对稳健的个人住房贷款业务,作为下一步的发展重点,所以通过下调利率来抢占更多的市场。”“批贷方面,一直很好批。现在基准利率基础上浮,银行是赚钱的,所以合规的话,审批上稍微会放宽。二手房批贷三到五个工作日,到放款下来可能需要一个月左右的时间。”该王姓信贷经理对记者称。

房贷上涨接近尾声?

据融360数据显示,近一年来,全国房贷利率上升城市的数量呈连续波动并下降的趋势,而近3个月来,这一变化近乎直线下降,各城市在先后完成利率调整后,再度出现变动的情况呈减少趋势。

2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,相当于基准利率1.157倍,同比上升13.63%。虽然上涨趋势未变,但其环比涨幅却在缩小。融360指出,一年以来,首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%和1.27%降至环比上升0.45%附近,预示本轮上涨或接近尾声。

但是,2018年7月首套房贷款利率执行基准及以上的银行占比为94.76%,央行放水短期内未对房贷利率起到降温作用。

数据显示,上半年个人住房贷款业务的增速放缓。易居房地产研究院7日发布的《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》显示,2018年二季度,个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%,双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看,2018年二季度,个人住房贷款余额新增9800亿元,同比下降2%。

房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。“各地调控政策的出台已有一段时间,在度过缓冲期后,多城市银行已基本完成整体利率的相应调整变化;央行放水后银行资金得到补充,用户存款利率及理财收益率出现小幅下降;用户房贷需求仍比较旺盛,在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小,同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求,综合诸多影响因素房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。”融360房贷分析师李唯一认为。“预计未来房贷利率会趋于平稳水平,不会很快上涨,也不会很快下降。即便上涨,幅度也会放缓。”同时,董希淼呼吁,对于首套、二套房可以实施差别化的住房信贷政策,对购买首套住房,应继续采取相应优惠政策,从而更好满足居民合理购房需求。

的确,当前经济形势下,稳字当头。事实上,7月31日的中央政治局会议首提“六稳”,如稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期;并强调,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

海通证券研究所首席经济学家姜超认为,以往每一次的宽松周期,我们都会刺激房地产,毕竟地产投资是影响中国经济的最重要动力。“但是这一次的政策对地产只字未提,而最近关于地产的政策包括住建部称控制棚改货币化安置的比例,以及统计局称加快推进房地产税相关政策举措,都意味着不会走地产泡沫老路。”

 

经济观察报 金融市场部记者
主要关注上市公司、证券、银行领域