首页

逆周期拿地 旭辉要“狩猎三四线”

谢敏敏2018-08-15 21:20

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 谢敏敏 旭辉控股集团(00884.HK,以下简称“旭辉”)于8月15日发布了2018年中期报告。中报显示,旭辉2018上半年实现合同销售金额660.3亿元,同比增长40%;合同销售面积431.2万平方米,同比增长68%。截至2018年6月30日,旭辉土地储备共计约4040万平方米,总货值约6500亿元。

这家目标进入规模TOP8的房企,今年对外公布的销售目标相对谨慎,为1400亿元,截至2018年7月,旭辉完成了全年销售目标的56%。但旭辉集团总裁林峰表示,今年旭辉可售货值超过2600亿元,其中上半年供货仅35%,大部分供货集中在下半年,尤其是第四季度,因此对于完成全年目标十分有信心。旭辉为2019年准备的货值约为4500亿元。

林峰还表示,为了稳定降杠杆,旭辉下一步会提高资产周转率,包括盘活低效资产、加大尾盘的去化力度、加快销售回款等。

高周转是房地产行业的热门话题,对于此,林峰提到,旭辉会提高周转率、转型大运营,但聚焦大运营并不是没有底线地追求速度快,“核心是提高项目IRR(Internal Rate of Return,内部收益率)。我们内部有两句口号,第一个是市场再差、不能砍价值成本,第二个运营再快、不能碰触质量底线。但是在内部资金使用效率上也会逐步提升。”

此外,从几项核心财务数据来看,上半年旭辉核心净利润24.5亿元,同比增长59%;核心净利润率为13.3%,较2017年的12.8%上升0.5个百分点;毛利率为33.7%(非会计准则);加权平均利息成本为5.3%,相对较低;但在不计入永续债的情况下上半年净负债率为72%,相较于2017年底的50.9%,大幅上升了21.1%。

对此,旭辉集团财务管理中心总经理杨欣回应称,净负债率是跟随货值储备的增加有一定的增长,“货值增长很大程度上源于我们在投资上的投入,所以净负债率在可控范围内有增长,对于未来一两年我们业绩的增长有比较好的铺垫。有因就有果。”

从债务结构看,中报显示,上半年旭辉一年内到期债务占比21%,三年至五年以上债务占比15%。林峰透露,9月份旭辉会偿还掉一笔30亿元左右的短期债务,预计一年内到期债务会下降到15%的比例,旭辉内部的要求是要严控短期债务占比,“力争占比在15%,理想的情况是下降到10%左右。”

今年1-7月份,旭辉共耗资347亿元收购72幅地块,新增面积955万平方米,新增货值1800亿元,平均拿地成本为6276元/平方米。值得注意的是,旭辉上半年进入了诸多三四线城市,包括常州、衢州、徐州、芜湖、台州、南通、潍坊、淄博、济宁等地。在1-7月份旭辉新增土储中,一线城市仅占比7%,二线占比54%,三线及其他城市39%。

这一拿地节奏也契合旭辉如今的投资和经营策略。林峰表示,2017年以来旭辉扩大战略纵深,从原先单纯布局一二线城市到进入强三四线城市,三四线城市是旭辉新的战场,旭辉接下来的经营策略就包括“深耕一二线、狩猎三四线”,“减一线、稳二线、增强三线,一线城市以持有经营型为主,增量减少。”

在投资策略上,旭辉提倡的“逆周期”拿地法则在业内闻名。所谓“逆周期”,是指避开市场高热期,土地市场火热时少买地,市场转冷则多买地。林峰强调,接下来旭辉仍然坚持“不错、不漏、不贵、不拿地王”,坚持逆周期投资。

至于如何评判逆周期拿地的时机,林峰透露,旭辉会观察大周期,“以厦门为例,地价比高峰期下降了30%,那么窗口期就出来了,如果城市经济基本面也没有太大的变化,那么这个窗口期就比较安全了。所以总结说,一个城市基本面没有太大变化但是地价大幅下降的话,窗口期就出来了。”

值得一提的是,由于大量开展合作项目,旭辉的权益金额长期以来处于较低水平。旭辉方面对经济观察网表示,上半年权益销售占比大约在50%。而过去两年这一数字分别55%、53%,呈现下降趋势。

增加权益,已经是旭辉在思考的问题。在旭辉今年1-7月份收购的地块中,拿地权益比按金额提升至58%。林峰表示,旭辉不会放弃合作的战略,只是会对合作进行升级,包括开展更多的跨界和战略合作,此外,是否调整土地权益比重,也会根据市场窗口期进行判断:“市场差的时候,会多增加我们的权益比重;市场好的时候,少一点权益比重也没关系。”

经济观察报华东记者
关注地产,常驻上海