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杭州楼市降温

饶贤君2018-08-17 09:18

(图片提供:全景视觉)

经济观察报 记者 饶贤君 “拿到拆迁款以后,本来第一件事是打算和老婆去马尔代夫补一个蜜月,结果从去年开始选房子,哪儿也没去成。”许明强原本居住于杭州市西湖区留下镇,2017年8月,留下镇全面拆迁,许明强成为了“拆迁户”。

与许明强同一批拆迁的留下镇居民,户数有数百家,“能拿钱的肯定拿钱,基本上没有选回迁房的,拿到的钱是按照原住房估值再加上16%的补贴,而且只要按期搬迁,并且一年内买房子,还有20%多的购房补贴,怎么算都是拿钱最合算。”

2015年4月29日,杭州市出台了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》,通过高额货币补贴及购房补贴鼓励棚改对象选择货币化安置。2016年,杭州市提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”,计划用5年完成178个城中村改造。

实际上,仅仅不到三年的时间,杭州市的五年攻坚行动已接近完成,杭州市政府官方数据显示,2016年,杭州市完成43个村的整村拆迁,2017年,杭州市完成了69个村的整村拆迁,而2018年,杭州市计划完成56个村的征迁。其中,仅2017年,杭州市的货币化拆迁户数接近5万户,5万棚改户及庞大的拆迁款项在拆迁政策的鼓励下涌入杭州楼市。

此外,杭州楼市还吸纳了大批来自浙江其他地区的棚改户,这些原因使得2017年,杭州房价涨幅达38%,均价超过三万。

但如今,随着棚改政策的缩紧,在渐趋平淡的市场预期下,杭州楼市迎来了久违的降温。

“入秋”

8月6日,立秋之前的杭州市最后一场土拍,已经带上了秋天的凉意。

在此次土拍推出的6宗地块中,位于杭州市主城区核心板块申花板块的庆隆单元28号地块备受关注,该地块位于登云路和学院北路交叉口旁,邻近在建的地铁5号线及10号线,东侧约1公里为待开业的杭州大悦城,周边配套、教育资源丰富。

该地块由九龙仓以27923元/平方米的楼面地价取得,溢价率12.71%。2018年1月和2月,九龙仓分别以40536元/平方米和39024元/平方米的价格在申花板块连取两相邻地块,仅以楼面价比较,降幅接近30%。不过,此地块需配建不少于16601.96平方米的公共租赁住房,折合楼面地价约3.2万元/平方米,如以此数值计算,则降幅约为21%。

除该地块外的五宗地块中,两宗商业地块以零溢价的底价成交,一宗商业地块以低溢价成交,而南部卧城的两宗住宅地块,一宗在土拍前终止出让,一宗则以5.89%的低溢价率成交。

六宗地块的平淡成交延续了7月杭州土拍市场的降温趋势,据记者不完全统计,7月杭州的32宗土拍中,超过10宗地为零溢价的底价成交,而其他溢价成交的土地中,如翠苑、西兴北等城区核心区域的地价对比往期土拍地价均出现小幅下跌,而崇贤、南部卧城等非主城区的热门板块的土拍成交价与往期同板块土地相比,更出现了超过30%的下跌幅度。

遇冷的不仅是土拍市场,杭州的二手房、新房市场也出现了连锁反应。“两个月来看房的人明显比前段时间淡定了许多,比如说有些热门板块的降价房源,上半年是很多购房者抢着买,现在很多都是‘再看看’、‘再等等’,无论是刚需还是改善需求,都不会急着下手,反而是一些业主调低了挂牌价,并开始挂急售、可谈等标签了。”一位杭州我爱我家房产中介对记者表示,二手房近两个月“不好卖了”。

该中介表示,刚需购房者大部分都是时刻关注楼市动向的“房精”,不少购房者虽然购房流程不熟悉,房型好坏也不清楚,但谈论起房价走势却头头是道,“前两天就有个90后,看房的时候一直在说,土拍价格跌了,杭州的房价就要跌了,他要等低价抄入。现在的年轻购房者很多,这种很常见。”

记者统计杭州我爱我家、安居客等中介网站数据发现,杭州市7月份各区域的二手房成交价格呈现不同程度的下跌,江干区有44%的二手房小区成交价下跌,萧山区有43%,其他各区也均有超过20%的二手房小区出现降价。杭州市统计局数据则显示,7月二手房成交量为6809套,创下2018年3月以来新低。

备受追捧的新房摇号也逐渐出现疲态。在刚刚实行摇号的4月,任一摇号楼盘均是选房首日即罄的火热景象,但据浙江在线报道,7月末,奥体板块的一个楼盘共计292套房源入市,然而,在所有意向客户选房之后,仍剩余50套房源。此外,记者了解到,8月2日,都会钱塘进行了182套房源的选房,而最终315位中签者完成选房后,仍有房源未售出。

已经摇号11次仍未中签的一位意向购房者对记者表示:“虽然每次都还是很希望中签,但现在心态真的不一样了,之前是能摇的号肯定去摇,现在是要挑着性价比高的红盘去摇,因为过了那个感觉摇号不中就买不到房了的时间点,相信慢慢摇总会中的,要中就得中个好的,不合适的中了也不会要。”

消失的主力军

“全款往里走,按揭不要堵门口,公积金贷款请把车移走。”这一顺口溜是2017年杭州购房者的真实现状,全款买房成了购房者的基本门槛,一位新房中介对记者表示,光全款还不够,一些好的楼盘项目当时还需要“走关系”,同时,大部分项目对棚改户都有“绿色通道”。

该新房中介称:“基本上2017年有一半以上是拆迁户在买房,动辄四五百万的全款额不是普通家庭一下子就能拿出来的,所以购房者要么是家庭经济条件比较优越的,要么就是刚拿到拆迁货币补偿的。”“与其他地方都不一样的是,杭州乃至浙江的购房者结构是菱形的,也就是中端需求是最大的。而在这一部分需求中,有很大一块是拆迁形成的。”杭州一家全国50强房企的市场部副总监对记者说。

浙报传媒地产研究院数据显示,2017年,杭州市区商品房成交金额达到3838.3亿元,刷新了历史新高。与商品房成交额同步达到历史新高的是杭州的土地出让金以及棚改规模,2017年,杭州市完成了69个村的棚改拆迁,征迁5098户,而土地出让金总额达到2190亿元,位居全国第二,约占全年财政总收入的75%。

根据杭州市统计局官方信息,2017年近5万选择货币安置的拆迁户,以平均每户拆迁面积约300平方米、2017年杭州楼市均价2.2万元/平方米计算,总拆迁款约3300亿元。如果对标2016年杭州货币化安置户超过70%的购房率,则2017年有超过2300亿元的拆迁资金流入杭州楼市,占当年商品房总成交金额约60.19%。

不过,这一庞大且购买力极强的刚需群体正面临缩减。

6月中旬,市场传言国家开发银行将停止棚改货币安置,其后,国开行回应称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

记者走访了杭州多个棚改签约中的社区,多个工作人员对记者表示,今年以来,棚改的货币化安置补贴大幅下降,同时,居民也更愿意接受实物安置,各个棚改项目的实物安置比例基本都在70%以上,而2017年,各棚改项目的实物安置比例不超过30%。

“直接拿回迁房就不用去排队摇号了,而且现在拿拆迁款的话补贴也少了很多,算上摇号的时间成本,我感觉拿房子和拿钱差距不大。”文佳斌的父母今年7月刚刚完成了房屋拆迁的签约,在经过充分沟通之后,他们最终选择了实物安置。

文佳斌表示,同住范家社区的邻里也大多选择了实物安置,“主要是给的钱和期待中的差距比较大,额外补贴是5%,另一方面,杭州的房价现在也涨得很高了,大家拆迁完之后也是刚需一族,也要考虑到能不能尽快买到房,甚至未来能不能买得起房等现实问题,回迁房能满足基本的居住需要了。”

范家社区的社区工作人员对记者表示,范家社区在7月完成了拆迁的全部签约工作,其中仅不到20%的居民选择了货币安置,这一比例比预想中低了很多。“我们的动员工作从今年年初就开始了,当时就说过今年要提倡实物安置为主,宣传的时候也是以宣传实物安置为主,对居民来说,多拿几套房也确实比再去买要实惠。”

根据杭州市政府规划,2018年将完成住户拆迁4万户,如果以30%的货币化安置率计算,将有1.2万户获得拆迁赔偿款,仅为2017年的四分之一。

经济观察报 地产专刊部记者
对一切有趣的事物充满好奇,探寻真相与本质,关注地产细分领域