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【房企4D排行榜】少数股东权益的秘密:拿权益换规模

睿信地产研究院2018-08-17 13:53

【上市房企4D排行榜之二】

 睿信地产研究院/文 近年来,由于土地市场竞争加剧、房企自身规模扩张需求加剧的大环境下,房企合作开发、小股操盘或轻资产代建类项目屡见不鲜。睿信地产研究院根据2017年上市地产企业披露数据,通过对披露销售额数据的前100名企业进行少数股东权益占比(少数股东权益/净资产)的统计,侧面印证行业合作趋势,具体情况如下:

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注:百强榜企业选择标准:

1.在沪深交所、港交所、新交所等境内外交易平台公开上市的企业,且官方披露了2017年的地产签约销售金额的,按2017年企业披露的少数股东权益占比进行排序;

2.企业收入构成满足以下条件:①以中国大陆为主要经营地区,大陆地区收入占比50%以上;②房地产行业相关收入占比50%以上。

 少数股东权益占比整体提升,规模企业占比较高

近两年,在房地产企业总资产与净资产规模双双走高的同时,百强企业少数股东权益占比均值以每年1-2个点的速度稳定提升。

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分位数据显示,2017年,75分位对应数据已达30%,几乎为25分位5倍,且增速明显高于50分位;百强企业平均少数股东权益占比已接近20%,超过50%的有5家。

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结合销售规模看,销售龙头企业(碧桂园、万科、中国恒大)少数股东权益占比均值在2016年达到近年巅峰40%,2017由于恒大相关数据的大幅下滑导致龙头企业均值跌至34%,但仍高于行业其他分层均值;销售金额TOP4-20企业占比均值连续两年攀升,2017年达到接近30%水平。而销售金额TOP50-100的中小型企业少数股东权益占比处于低位水平且近五年无明显增长。

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从少数股东权益占比分布看,三家龙头企业中恒大超过50%,碧桂园及万科处于10-33%之间;销售排行TOP4-20企业大部分集中在10-50%区间内,而销售金额排在51-100名的企业少数股东权益占比普遍低于33%,半数低于10%,说明规模企业合作类项目占比整体高于中小型企业。在获取优质土地、降低开发成本、实现规模扩张等多重因素推动下,房企合作开发、共赢发展已渐成趋势。

少数股东权益占比增速稳定提升,部分增长或由融资方式产生

在少数股东权益占比增速方面,增速前十的企业增长均超过10个百分点。其中,当代置业除与阳光城等地产企业在项目开发、产品技术输出、项目运营等多层次、多领域合作之外,还侧重于多元化领域的合作,如与阿里进行大数据相关合作,与龙记集团在地产金融化领域、地产资产管理领域、地产投行等业务领域的合作。另外,旭辉通过合作实现城市开拓与深耕是其主要模式之一,通过优势互补实现强强联合,合作伙伴遍及国企、民企、外企、土地资源方、资金方等,并与华夏、滨江、中骏、雅居乐等建立了战略合作伙伴关系。

在少数股东权益占比增长最快的10家企业中,通过少数股东权益占比及少数股东应占利润进行对比分析发现,大部分企业少数股东应占利润明显低于权益占比,这种情况一般出现在企业在对有息债务权益化处理后,导致的少数股东权益占比增加。

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 小结

2017年,地产百强企业少数股东权益占比整体呈现上升趋势,规模企业少数股东权益占比与中小企业相比数值较大;在增速方面,少数股东权益占比整体稳定上涨,部分企业的快速提升或由融资方式产生。

 

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