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经济观察网 记者 田国宝 8月19日，“被离职”的原我爱我家集团副总裁胡景晖召开了媒体见面会，他在会上称，昨日住建部的官员给其致电并感谢。此前一天，胡景晖因炮轰自如、蛋壳等长租公寓以高于市场20%-40%的价格抢夺房源推高房租而“被离职”。

近几个月以来，北京房租一路上涨，据中国房地产业协会主办的中国房价行情数据，截至8月19日，北京近一个月房租均价为94.19元/月/平方米，同比增长20.2%。而胡景晖的“被离职”事件，引发了各界对此的关注与热议。

胡景晖“被离职”的背后，实则是关于住房租赁市场的观点之争。

胡景晖认为，租金上涨原因有很多，包括高净值人才流入、拆违、毕业季等多个方面。同策地产研究部总监张宏伟则表示，违法建筑整治、供应减少、学生毕业季和通货膨胀等因素，是造成近期房租上涨的主要因素。综合来看，供需关系失衡和资本的介入是本轮房租上涨的主要推手。

供需关系失衡

中国房价行情数据显示，目前北京市平均房租单价为94.19元/月/平方米，同比上涨20.29%，环比上涨2.01%，房租平均价格达到8741元，同期，二手房价格同比上涨幅度为0.45%，环比幅度为0.35%。

对于租金上涨的原因，业界普遍认为由多方面综合因素造成，其中拆违造成的供应相应短缺，以及毕业季需求增加，供需关系失衡是本轮房租上涨的主要原因。张宏伟和胡景晖均认为，违法建筑整治减少租赁市场供应量。

从2015年开始，北京拆违力度逐年增大。北京市规土委公布信息显示，2015年当年拆违任务为1500万平方米；2016年累计完成拆违3979万平方米；2017年完成拆违5985万平方米，腾退出土地面积达到14.2万亩。

2018年拆违力度有增无减，据北京通州区专指办（北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室）一位人士透露，年初，北京市已经将全年拆违任务分解到各个区，各区也已分解到乡镇街道。通州全年拆违任务量达到2000万平方米，大兴拆违任务在3000万平方米左右。“东西城任务少一些，其他区规模都不小。”该人士表示。

拆除的违建中，除了部分不符合产业规划的厂房、园区等经营属性外，很大一部分为具有居住属性的城中村公寓、小产权及以各种名义建设的类住宅项目。今年通州、大兴、昌平已经有多个居住类违建被拆除。

据上述专指办人士透露，原则上拿不出产权证明、无法提供合法建设手续的均被认定为违建，“用2013年卫星图与现在卫星图进行对比，圈出图斑，然后我们再一一核实，根据调查情况来看，拆除违建任务肯定盖不住实际违建规模。”

每年六、七月份为毕业季，北京是高等教育院校聚集的城市，加上各种产业发展相对完善，也吸引了大量外地毕业生到北京就业，供应减少和需求增加，短期内形成供应紧张，也推动了租金上涨。

胡景晖告诉经济观察网记者，北京产业正在腾笼换鸟，一部分高净值人才流入，也客观上刺激了房租上涨。另外，张宏伟认为，当前通胀预期也是造成房租上涨的一个因素。

实际上，今年以来，一线城市中，租金上涨并不只有北京一地。中国房价行情数据显示，截至8月19日，上海租金同比上涨19.45%；深圳租金同比上涨30.32%；广州同比上涨30.99%。从租金绝对值来看，北京要远高于上海、深圳和广州。

资本的“原罪”

一位与自如接触过的房东告诉经济观察网记者，她位于大兴的一个两居室，市场价为5800元，如果同意自如进行隔断的话，还可以再增加几百元，但只能支付11个月房租，“最后我没同意，自己进行出租，房租也是5800元。”

关于“长租公寓抢房助推租金上涨”这一说法，业内看法不一。胡景晖认为，部分长租公寓以高于市场价20%-40%价格从房东获取房源，是房租上涨背后的主要推手。但业内普遍认为，抢房只是原因之一，长租公寓背后的资本力量才是主要推手。

在胡景晖看来，长租公寓背后资本的介入，让一部分长租公寓开始“跑偏”，他认为，对于资本而言，短期内会要求做大规模，而做大规模方式主要是抢占房源，进而扩大市场份额和比重。

“长期来说，资本肯定要求盈利。”胡景晖告诉经济观察网记者，长租公寓盈利有两个来源，第一为租金差价，即充当二房东角色赚取差价；第二个收入来源为增值服务，其中既包括年租金分期支付、租赁贷等金融手段，也包括搬家、保洁、租赁服务费等增值服务。

胡景晖表示，如果长租公寓为了扩大市场规模以高于市场价方式获取房源，是在走一条危险的路，因为未来资金收回势必依赖租金上涨，“这种方式肯定是不行的，政府不可能坐视租金一直上涨。”

也就是说，长租公寓背后的资本试图高价抢占房源的动因，一方面是为了扩大市场份额，另一方面也可以借此影响房东心理，从而通过租金上涨回收前期投入。

然而一旦监管介入后，这一路径被堵死，长租公寓运营企业则有可能陷入危机。

在8月19日的媒体见面会上，胡景晖进一步表示：“我在说这些话之前，估计很多资本没有意识到这里的风险，我其实是救了这些资本，而不是害了他们。如果长租公寓一旦爆仓的话，他们可能会面临更大的风险。”

关于长租公寓是否高价“收房”一说，各方各执一词。不过，据一位机构人士透露，国内多数长租公寓均处于亏损状态，其中一家行业领军企业2016年、2017年两年亏损额均在5亿元以上。

监管与市场

近期，北京市住建委也约谈了自如和蛋壳等公寓机构负责人。自如方面表示，现在正在集中精力配合政府调研（住房租赁）市场情况，调控优化运维管理机制。同时就其他问题正在向政府方面汇报。

在自如总经理熊林看来，租金与城市人口净流入、就业率、租房供应总量、结构、质量相关，一线城市通常有30%人口需要租房。过去十年，一线城市租金走势通常是春节上涨、短暂下行，七八月份为高峰，九月份进入下行。

熊林表示，快速城镇化带来租赁市场错配严重，租房供应的核心要依靠个人房源，这导致客户和业主两端都及其个性化，存在供需结构错配、时间错配、品质错配、服务错配的核心矛盾。

在胡景晖看来，解决租金上涨问题需要从多个方面入手，从供需角度来看，目前北京大约10%左右的住房处于空置状态，“因为很多有钱人不在乎那些租金，而且租户进来了，会对房子造成折旧，所以很多人宁愿放着也不租。”

因此胡景晖建议，北京应尽快实施空置税，让10%左右空置房源尽快进入租赁市场，缓解北京租金上涨压力。同时，在监管层面，胡景晖建议通过全国住建系统建立房屋租赁指导价，有了房租指导价，一旦租金出现异常，老百姓可以向政府进行举报。

此外，其还呼吁，住建部门应该尽快一行三会（央行、证监会、保监会、银监会）建立联合工作机制，严格监管进入长租公寓领域的资本。