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被东家切割、被对手diss、被住建部感谢 胡景晖点爆了什么

田国宝2018-08-19 20:16

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 田国宝 8月19日,“被离职”的原我爱我家集团副总裁胡景晖召开了媒体见面会,他在会上称,昨日住建部的官员给其致电并感谢。此前一天,胡景晖因炮轰自如、蛋壳等长租公寓以高于市场20%-40%的价格抢夺房源推高房租而“被离职”。

近几个月以来,北京房租一路上涨,据中国房地产业协会主办的中国房价行情数据,截至8月19日,北京近一个月房租均价为94.19元/月/平方米,同比增长20.2%。而胡景晖的“被离职”事件,引发了各界对此的关注与热议。

胡景晖“被离职”的背后,实则是关于住房租赁市场的观点之争。

胡景晖认为,租金上涨原因有很多,包括高净值人才流入、拆违、毕业季等多个方面。同策地产研究部总监张宏伟则表示,违法建筑整治、供应减少、学生毕业季和通货膨胀等因素,是造成近期房租上涨的主要因素。综合来看,供需关系失衡和资本的介入是本轮房租上涨的主要推手。

供需关系失衡

中国房价行情数据显示,目前北京市平均房租单价为94.19元/月/平方米,同比上涨20.29%,环比上涨2.01%,房租平均价格达到8741元,同期,二手房价格同比上涨幅度为0.45%,环比幅度为0.35%。

对于租金上涨的原因,业界普遍认为由多方面综合因素造成,其中拆违造成的供应相应短缺,以及毕业季需求增加,供需关系失衡是本轮房租上涨的主要原因。张宏伟和胡景晖均认为,违法建筑整治减少租赁市场供应量。

从2015年开始,北京拆违力度逐年增大。北京市规土委公布信息显示,2015年当年拆违任务为1500万平方米;2016年累计完成拆违3979万平方米;2017年完成拆违5985万平方米,腾退出土地面积达到14.2万亩。

2018年拆违力度有增无减,据北京通州区专指办(北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室)一位人士透露,年初,北京市已经将全年拆违任务分解到各个区,各区也已分解到乡镇街道。通州全年拆违任务量达到2000万平方米,大兴拆违任务在3000万平方米左右。“东西城任务少一些,其他区规模都不小。”该人士表示。

拆除的违建中,除了部分不符合产业规划的厂房、园区等经营属性外,很大一部分为具有居住属性的城中村公寓、小产权及以各种名义建设的类住宅项目。今年通州、大兴、昌平已经有多个居住类违建被拆除。

据上述专指办人士透露,原则上拿不出产权证明、无法提供合法建设手续的均被认定为违建,“用2013年卫星图与现在卫星图进行对比,圈出图斑,然后我们再一一核实,根据调查情况来看,拆除违建任务肯定盖不住实际违建规模。”

每年六、七月份为毕业季,北京是高等教育院校聚集的城市,加上各种产业发展相对完善,也吸引了大量外地毕业生到北京就业,供应减少和需求增加,短期内形成供应紧张,也推动了租金上涨。

胡景晖告诉经济观察网记者,北京产业正在腾笼换鸟,一部分高净值人才流入,也客观上刺激了房租上涨。另外,张宏伟认为,当前通胀预期也是造成房租上涨的一个因素。

实际上,今年以来,一线城市中,租金上涨并不只有北京一地。中国房价行情数据显示,截至8月19日,上海租金同比上涨19.45%;深圳租金同比上涨30.32%;广州同比上涨30.99%。从租金绝对值来看,北京要远高于上海、深圳和广州。

资本的“原罪”

一位与自如接触过的房东告诉经济观察网记者,她位于大兴的一个两居室,市场价为5800元,如果同意自如进行隔断的话,还可以再增加几百元,但只能支付11个月房租,“最后我没同意,自己进行出租,房租也是5800元。”

关于“长租公寓抢房助推租金上涨”这一说法,业内看法不一。胡景晖认为,部分长租公寓以高于市场价20%-40%价格从房东获取房源,是房租上涨背后的主要推手。但业内普遍认为,抢房只是原因之一,长租公寓背后的资本力量才是主要推手。

在胡景晖看来,长租公寓背后资本的介入,让一部分长租公寓开始“跑偏”,他认为,对于资本而言,短期内会要求做大规模,而做大规模方式主要是抢占房源,进而扩大市场份额和比重。

“长期来说,资本肯定要求盈利。”胡景晖告诉经济观察网记者,长租公寓盈利有两个来源,第一为租金差价,即充当二房东角色赚取差价;第二个收入来源为增值服务,其中既包括年租金分期支付、租赁贷等金融手段,也包括搬家、保洁、租赁服务费等增值服务。

胡景晖表示,如果长租公寓为了扩大市场规模以高于市场价方式获取房源,是在走一条危险的路,因为未来资金收回势必依赖租金上涨,“这种方式肯定是不行的,政府不可能坐视租金一直上涨。”

也就是说,长租公寓背后的资本试图高价抢占房源的动因,一方面是为了扩大市场份额,另一方面也可以借此影响房东心理,从而通过租金上涨回收前期投入。

然而一旦监管介入后,这一路径被堵死,长租公寓运营企业则有可能陷入危机。

在8月19日的媒体见面会上,胡景晖进一步表示:“我在说这些话之前,估计很多资本没有意识到这里的风险,我其实是救了这些资本,而不是害了他们。如果长租公寓一旦爆仓的话,他们可能会面临更大的风险。”

关于长租公寓是否高价“收房”一说,各方各执一词。不过,据一位机构人士透露,国内多数长租公寓均处于亏损状态,其中一家行业领军企业2016年、2017年两年亏损额均在5亿元以上。

监管与市场

近期,北京市住建委也约谈了自如和蛋壳等公寓机构负责人。自如方面表示,现在正在集中精力配合政府调研(住房租赁)市场情况,调控优化运维管理机制。同时就其他问题正在向政府方面汇报。

在自如总经理熊林看来,租金与城市人口净流入、就业率、租房供应总量、结构、质量相关,一线城市通常有30%人口需要租房。过去十年,一线城市租金走势通常是春节上涨、短暂下行,七八月份为高峰,九月份进入下行。

熊林表示,快速城镇化带来租赁市场错配严重,租房供应的核心要依靠个人房源,这导致客户和业主两端都及其个性化,存在供需结构错配、时间错配、品质错配、服务错配的核心矛盾。

在胡景晖看来,解决租金上涨问题需要从多个方面入手,从供需角度来看,目前北京大约10%左右的住房处于空置状态,“因为很多有钱人不在乎那些租金,而且租户进来了,会对房子造成折旧,所以很多人宁愿放着也不租。”

因此胡景晖建议,北京应尽快实施空置税,让10%左右空置房源尽快进入租赁市场,缓解北京租金上涨压力。同时,在监管层面,胡景晖建议通过全国住建系统建立房屋租赁指导价,有了房租指导价,一旦租金出现异常,老百姓可以向政府进行举报。

此外,其还呼吁,住建部门应该尽快一行三会(央行、证监会、保监会、银监会)建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓领域的资本。

经济观察报 地产部记者
曾在中国房地产报担任记者 。主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域,擅长深度报道和调查报道。