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杨现领:北京租金一平米达到86元?1600万间房要住2200万人

刘璐2018-08-20 15:34

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 实习记者 刘璐 近期北京租金的上涨,引发关注。贝壳找房首席经济学家杨现领认为,住房总量不足与结构失衡是造成一线城市租金上涨的主要原因。

近日,贝壳研究院公布了一组关于近期北京租金上涨状况的跟踪数据:第一,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,;第二,从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

杨现领认为北京房租上涨有三个原因:一是北京市加强租赁市场监管,集中清理与拆除不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源明显减少;二是越来越多的青年白领从群租不断升级至标准化单间,或者从普通租赁升级到有装修、有服务的长租公寓,这是新旧两个租赁形态之间升级换代过程中带来的结构性上涨;三是租赁人口向内城转移,中心城区的高租金水平的成交占比增多。

但是,杨现领认为目前的租金涨幅是合理的。

贝壳研究院的《近期租金复盘报告》指出,北京市租金指数处于合理范围:首先是当前租金同比与环比涨幅并未显著扩大。今年前7月,市场平均租金为86.4元/平,略高于去年同期水平,涨幅平衡。2018年7月租金环比涨幅为2.6%,涨幅已经开始收窄;其次是2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅,租金没有出现非理性上涨;最后是从租金收入比来看,2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%,略高于2015年和2017年,略低于2016年,仍处于30%以内的合理范围。

“北京市房租上涨总体上是供给不足的因素起主导作用,如果租赁供给总量充足,即使是一些结构性因素引发租金上涨,往往幅度有限且很难持续。”杨现领说。

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数据来源:贝壳研究院

今年以来,北京等一线城市住房租金持续上涨。

2013年开始,北京租金指数破百,此后不断上行。根据历年数据,2016年后这一指数的上涨幅度明显加快,2018年七个月的租金指数就比2017年全年高了14点。

杨现领解释,住房总量不足体现在两方面:其一是北京、上海、深圳等城市房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大,房屋存量本身即存在刚性的缺口,导致租赁的实际和潜在供给能力都相对有限;其二是大部分二线城市,虽然房屋存量相对较高,套户比在1左右,但是面临已经很高的房价收入比,以及未来持续的人口净流入,租赁供应的潜在能力十分有限。

套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,均衡线为1.1。套户比的计算方法是厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数。

“以北京为例,全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,对应于接近2200万常住人口,缺口显著,缺口如果得不到妥善解决,长期来看将将持续面临租金上涨压力。”杨现领说。

按照这个比例计算,目前北京的套户比为0.72。

此外,在杨现领看来,结构失衡又表现在三方面:其一是可支付的、高性价比的租赁供应有限;其二是规范的、高性价比的租赁供应有限;其三是区域错配,租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区,但是这里的房源质量往往偏差,“老破小”居多,无法满足不断升级的青年白领需求。

从贝壳研究院的线上数据来看,贝壳找房租赁访问量和链家网租赁访问量均开始下行。

杨现领指出,当前租赁热度已经开始下降,新增客源的减少也预示着需求将逐步转入淡季,预计8月租金将涨幅将会继续收窄,租金压力周期性下降。

杨现领建议,应该从三个渠道入手去构建一套完整的租赁供应体系:第一市场中仍然存在大量的闲置私人房源有待进入市场,这部分供应将主要满足青年白领的单间和中等中低收入家庭的整租需求;第二是集体建设用地的供给空间很大,只需要整合分散的使用权,通过统一的规划与管理,成为有品质的租赁供应,这部分供应将主要满足流动人口的租赁需求;第三是企业闲置用地,这部分土地完全可以通过更加市场化的方式进入租赁市场,主要可以满足企业年轻员工、公务员等人群的需求。