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【疯狂的房租】租金隆起的秘密:需求折叠、标杆树立

饶贤君2018-08-24 10:38

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 饶贤君 “一个月赚不到四千块钱,哪里能交一千多的房租,下个月我就准备回老家了,去服装厂做工,一个月也能发两千块,还可以在家带带孩子。”张杏月是杭州一家纺织厂的普通女工,她与四位工友一起,租住在杭州闸弄口附近不到20平方米的小房间里,这是一个住宅内七个隔断空间中的一个,每个隔断空间的收费为800元/月,张杏月每月缴纳的房租为160元。

7月,张杏月的房东在门口张贴了退租通知,称由于房屋即将拆迁,要求租客尽快搬出,租约未到期的将按剩余时间退还租金。“市区租房子最便宜的就是城中村,我最早的时候租在德胜高架旁边,一个月一百块钱,后来拆迁了我又租到这边来,结果这边又拆迁,现在杭州我们能租的地方都快拆没了。”

张杏月的室友也都面临着类似的处境,他们中有滴滴司机、外卖员、快递员、环卫工人、刚毕业不久的学生,共同点在于,他们并不注重居住上的品质,而是希望将这些钱存下来做更重要的事。“有要给孩子上学的,有要给家里老人养病的,有的想买房,没觉得在这住有啥不好的,我觉得挺好的,便宜,省钱。”

这些需求构成了一二线城市租房金字塔的庞大底端,但随着各大城市对隔断房、群租房以及城中村整治力度的加大,底端供应被迅速压缩。

另一方面,与群租房几乎“绑定”在一起的是各大城市的城中村,杭州豪世华邦的一位中介对记者表示:“城中村房屋条件基本上不太好,大多数拿来出租,而且都是等拆迁的,根本不在乎房子被租出去以后怎么用,所以大部分群租、隔断房都在城中村。”

2013年,国务院下发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》,全国各城市加快了棚改速度,根据历年人大政府工作报告数据统计,2014年-2018年,全国完成棚户区住房改造2600多万套。2017年,仅一年时间,杭州一城就完成了69个村的棚改,征迁超5000户。

与此同时,数以万计的“张杏月”搬离了价格低廉的租房。

变异的橄榄

“业主想确认一下你们是几个人住,而且偶尔可能会过来看一下,不知道这点你们能接受么?”杭州我爱我家中介小金通过电话与一位意向租户进行了沟通,但结果令他很难做。

小金对记者说,这单很大概率是没法完成了,“租户是一些同事合租两居室,人数有点多,大概有六个人,但是业主希望租给夫妻、一家三口那样的,能够爱护房子,而且就我了解,这个租户很大概率最后住的不止六个人,有可能是好几家合租。”

这种现象,大部分中介都不奇怪,杭州链家一位中介表示,租户自主“拼房”的现象越来越频繁,好几家人一起出钱整租一个二居室或是三居室,“有条件的自己会安一些简易的隔断,没条件的就拉个帘子把区域划出来,一个70平左右的房子,餐厅、客厅、主卧、次卧挤一挤能住得下四五家。”

这是一种不同于原本中介、房东自己划出隔断分开出租的新“群租”方式,几家人以整租的价格拿下房源,再自行分配区域、分摊租金,以小金在杭州三墩租出的一套房为例,总租金为3200元/月,入住了4个家庭,共计9个人,平均每人的月租金约为356元。

多位中介介绍,以这种方式租房的大多都是从原本城中村、隔断房被挤压出来的需求,他们有的是同事,有的是老乡,在大量的违建被拆除后,他们转而盯准了租金相对低、面积相对大的老小区房源,并且完全不在乎装修的状况及小区环境等因素。

记者前往其中几套租房希望深入采访,均被拒绝,一位租户说,“谁知道政府会不会来赶人了。”

一边是底层需求的向上渗透,一边是中端品质需求继续提升,两个群体使得中端租房市场需求在膨胀的同时出现了切割。

杭州教育行业创业者汪凯辰近期在滨江区寻找租房房源,但房源的租金上涨幅度令他感到吃惊,“我本来的预算是每月4500元左右,结果发现在滨江这个价位的两居室只能租到老破小了,我朋友五月份滨江4600元续租的两居室,现在转租挂出去是5500元,按中介的说法,8月是毕业季,本来就会比较贵一点。”

然而,即使租金水平大涨,汪凯辰还是不愿意降低生活品质,“租过精装修的房子后,没法再忍受老破小,即使租金高一截,还是希望住得舒适。”

与汪凯辰想法类似的租客数量不在少数,多位租房中介对记者表示,租客对房源品质的要求越来越高,尤其是目前精装修品牌公寓以及商住两用的公寓大量投放市场后,租客对普装、居家装修的接受度大大减少,精装、豪装房源即使价格稍贵也更加抢手,这直接导致了不少业主愿意花钱对房源再装修以提升房租水平。

小金对记者表示:“一般来说,业主花个五六千,换一些小家电,整体弄得清爽一些,每个月至少能多租四五百,而且房源更受欢迎,装修的钱一年的租金就补回来了。”

资本多米诺

品牌公寓在市场的占比并不高,但影响却远非规模的比例可以简单概括,尤其是对中高端市场,资本与品牌公寓的入局几乎彻底改变了“玩法”。“以前,绝大多数房源都是各家中介通用的,链家找我爱我家借钥匙,我爱我家找链家问密码,都是很常见的事,包括现在,一些普通的房源我们还是这么操作的。”杭州链家一位从业了五年多的店长对记者说。

在该店长看来,以前各个中介平台也有竞争,但主要是客源上的竞争,在房源上则相对开放,“同样的一套房,谁先租出去了就是谁的本事,比的是效率,靠的是本事。”

随着长租公寓品牌的纷纷入局,竞争的核心点出现了变化,“长租公寓品牌是怎么玩呢,这家先以一个价位在这个小区拿到一个或者几个房源,把这片做活了,整个小区的房源价格噌地一下就上去了,后面的品牌再想进来,业主的心理预期就是涨上去的价位。所以现在好的项目好几家一起抢,谁先拿、拿得多,谁有优势。”

各个热门板块优质房源的租金水平被迅速激活,位于同一小区甚至同一板块的业主心理预期水涨船高。“业主当时是这么说的,‘旁边的酒店公寓,40多平的统一精装修一居室能租到4800,我这个全套实木家具的豪华装修193平方米,按面积算也该租24000一个月吧?’一下子一套原来挂 19000的房源就换成了23000。”杭州我爱我家的一名专注高需求租房客户的中介称。

该中介表示,高端租赁市场由于本身房源价格就比较高,同时租赁人群有限,价格一直处于相对稳定的状态,即使租金上涨,涨幅也不会太高,但近一年来,这种平衡被打破了。

大型品牌公寓的入场是重要的催化剂,该中介称,其手中一套近200平方米位于东方福邸小区的高端房源,紧邻大型酒店式公寓项目蓝钻天成,由于该项目装修精良、位置优越、房源热门,大量品牌公寓在该项目中配置了长租公寓。而东方福邸房源业主的定价模式十分简单,参考隔壁品牌公寓的每平方米定价。“业主都是精明人,在他们看来,隔壁的公寓装修不如我、面积不如我、房价更不如我,凭什么反而租金的单价比我高?说白了,以前这些豪宅该怎么定价没有一个很好的标准,大部分都是模糊地有个数,能租出去就租出去了,但现在情况不一样,可以比照的中高端品牌公寓太多了。”中介平台并不排斥这一趋势,一方面,他们收取的中介费更高,另一方面,高端租户也有了心理准备。“其实房租一直在涨,只是最近各种因素集中爆发,大家关注到了而已,毕竟房价在那里摆着,业主本身也是会动涨价念头的,我觉得品牌公寓只是加快了这个节奏而已,不应该被妖魔化。”该中介说。

经济观察报 地产专刊部记者
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