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李迅雷:房租不会持续上涨,未来三年股市楼市面临估值压力

刘璐2018-08-24 18:24

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 实 记者 刘璐  近日,北京房租上涨问题引发公众关注。

中泰证券首席经济学家李迅雷认为,未来房租不会形成上涨趋势。

拆除违章建筑、打击群租房被认为是导致北京房租上涨的主要原因,但是李迅雷表示,上海等全国各大城市都在做同样的事情,为何唯独北京房租上涨幅度如此大而其他城市上涨不明显呢?

李迅雷认为,中国的租售比长期偏低,虽然这种现象很难持续,但房租上涨其实是对租售比偏低的一种修复方式,不过房租并不具有长期上涨的趋势。

租售比指房屋租金与售价的比例,即每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:200到1:300。比值越高,说明房价中的投资需求越大。

从北京租售情报给出的数据来看,2018年6月北京的租售比为1:663。

李迅雷解释,未来房租不会上涨有三个层面的原因:一是可供出租的房源还在增加;二是利率下行,楼市面临估值压力;三是未来经济增速下行会导致企业盈利增速的下行,债务危机过高。

“从2015年开始,中国的流动人口数量在持续减少,大部分城市净迁徙人口为负,可供出租的房源还在增加。而北京和上海都属于国家严控人口流入的超大城市,因此,从需求这一层面看,房租缺乏上涨的基础。”李迅雷说。

近期银行间市场利率下行,但投资者对未来利率上行有三个层面的担忧:人民币大幅贬值、通胀和经济危机。

由于投资者对未来预期偏悲观,使得股票风险溢价提高,导致股价下跌,而股价下跌会使得股市的估值水平进一步下移。

李迅雷认为,楼市和股市一样面临估值压力,楼市租售比面临上调压力,或者租金上涨,或者房价下跌,使得房租“相对上涨”。

此外,据CEIC统计,以月为频率计算,2018年6月中国家庭债务为6824599.7百万美元。

李迅雷指出,中国确实正在转型中,但债务水平已经很高,人口也老龄化,经济虽然有所走稳,但靠的依然是负债。

李迅雷判断,今后三年确定为去杠杆和防范风险的攻坚战,因此股市和楼市仍将共同面临估值压力。