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“高度审慎谨慎” 中海地产要规模也要安全

陈博2018-08-25 13:23

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 见习记者 陈博 “我们认为政策处于高度多变期,随时可能出台下一步新政策,目前这个时点谨慎投资是很需要的。”8月23日,中国海外发展有限公司(以下简称“中海”)2018年度中期业绩发布会在香港举行,谈及下半年的投资策略,“谨慎”一词多次出现在中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国口中。

时间倒流回3月份的2017年度业绩会。彼时颜建国提出今年中海的目标是又好又快发展,首先要做的便是确保合约销售增速不低于25%,即2900亿港元。与过去的保守姿态有所不同,颜建国称,这个销售目标的确认,已经作出了比往年更快的指引。

然而,时c隔半年,中海对市场的态度再次回归到“高度审慎谨慎”上。

宁可错失机会,不想投错几块地

“谨慎”源于颜建国对今年市场基本面的四点判断:一、长效调控机制和政策渐行渐近。7月31日中央政治局对房地产市场“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往,中央在控制房价方面的目标是合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期,短期内市场观望情绪会加重,最近这一两个月已经有所显现;二、从目前调控结构来看,房地产供给侧改革将继续推进,商品房市场总量增长将被抑制,房地产企业的规模扩张将逐步放缓;三、房地产市场调控下半年会继续从紧;四、货币政策虽然稳健,从降杠杆到稳杠杆,但对房地产行业来讲,目前资金仍偏紧。

因势而变,主动调整——拿地策略上的放缓最先反映出这一点。中报数据显示,今年上半年,中海累计吸纳土地26宗,新增土地总楼面面积789万平方米(实际权益为664万平方米),地价总权益支出459.5亿港元。这个金额,按照今年年初中海定下的1350亿港元土地目标来计算,仅完成34%。

若与同为央企的华润置地对比,华润置地上半年增持41宗土地储备,总计容建面817万平方米,中海无疑略逊一筹。

“宁可错失一些机会,也不想投错几块地。”颜建国表示,这个投资预算是一个动态的数字,会根据回款进度、政策与市场情况时刻调整投资节奏与规模,最近几个月,中海还处于观察期。

伴随着近期一些重点城市参与土拍的企业数量大大减少,溢价率也明显下降,“保持高度敬畏之心,下半年也积极寻找机会”成为中海下一步的策略。

值得关注的是,上述这些新增土地分布在国内17座城市,其中位于北京、广州、深圳三大一线城市的项目仅有6个。不过,颜建国说,接下来还是会聚焦一二线城市,包括一些特别有活力、人口的确有增长、产业的确在成长的新兴城市,把公司目前布局的60多个城市做深做透。

尽管投资趋于谨慎,但中海依然有充足的货量来保证发展。中海方面提供的数据显示,截至6月30日,中海系列公司实现新开工面积1597万平方米,同比上升43%;在建面积4456万平方米,同比增长56%,超过去年全年在建规模。

此外,中海系列公司(不含中国海外宏洋集团有限公司)在中国共有33个项目竣工,竣工总面积为580万平方米,这些年度新增货量大部分集中在下半年推向市场。

颜建国说,中海现在手头货值大约1.5万亿(港元)左右,能够保证2020年实现4000亿港元的销售目标。

高利润与严格控制负债

事实上,哪怕在年初就公开表示加快规模发展,但中海对规模扩张的追求,一直都强调是建立在服从效益的发展上。

这种规模与效益均衡发展的效果,从中报数据便可以检验出。根据2018年中期业绩报告,上半年,中海实现合约销售额1508.5亿港元,这个规模对比房企TOP3中万科的3046.6亿元、碧桂园的4124.9亿元,依然还有一定差距。

不过,从赚钱能力来看,截至6月30日,中海的毛利率从去年同期的30.5%上升5.3%至35.8%;净利润率达26.2%。

目前已经披露中报的几大龙头房企中,万科的毛利率和净利率分别约18.5%和8.6%;碧桂园的毛利率和净利率约26.5%和12.4%;龙湖的毛利率和净利率约为37.1%和24.7%;华润置地的毛利率和净利率约48.1%和24.5%。

相比之下,中海的利润水平处于行业领先位置,这一方面得益于分销费用与行政费用仅27.85亿元,在收入中的占比控制在约3.1%;另一方面有赖于低融资成本,中海的加权融资成本仅4.27%,处于行业最低水平区间。

对效益的追求不仅体现在高利润上,还包括严格控制负债。中报数据显示,上半年中海净借贷比率为28.1%,资产负债率为59.96%;银行结余与现金为1279.3亿港元,而一年内到期的银行及其他借贷、应付票据合计仅约319.12亿元。

中国海外发展副总裁郭光辉在业绩会现场称,中海下半年会按照整体经营策略、年度经营现金流以及货币资金资源回款情况,细化安排投资和融资计划,并且在整个过程中严密监控各项财务指标。对一些下半年到期或者需要偿还的负债,也会提早安排考虑。

陈博 经济观察报 地产部记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业