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彩生活潘军:为什么彩生活估值只有雅生活的一半?

陈博2018-08-26 21:20

(图片来源:壹图网)

经济观察网 见习记者 陈博 万象美正式并表,但对彩生活利润水平的拉动作用尚未直接显现。中报数据显示,2018年上半年,彩生活整体毛利由去年同期的3.4亿元增长82.5%至6.2亿元,但毛利率却同比下降10.2%至35.3%;净利润由2017年同期的1.15亿元增至1.91亿元,增幅为65.7%,但净利率也由2017年的15.4%下降至10.9%,降幅4.5个百分点。

也正因此,在8月23日彩生活2018年中业绩发布投资者推介会上,毛利率成为投资者关注的聚焦点。

“上半年毛利率有所下降,主要是由于收购万象美之后,其主要业务包干制项目毛利率相对较低;同时,万象美的增值服务业务还在开展初期,目前对毛利率没有太多支撑;而且,并入万象美之后,我们做了一系列相应的改造和社区服务提升工程,增加了投入,对毛利率水平也有所影响。”彩生活首席财务官杨澜说。

她在现场给出了接下来提升毛利率水平的两大具体动作——将利用平台管理工具,提升整体物业管理的效率;未来增值服务在万象美业务上加速发展。

毛利率的话题也再次引发彩生活董事会主席潘军对彩生活PE值被低估的不满,近两年的每个公开场合,潘军几乎都要对估值问题“老调重弹”。

“一个万象美的营收规模差不多等于整个雅生活,为什么我们的估值只有雅生活的一半?”这一次,潘军提出具体的类比对象向投资者发问。

万象美物业管理有限公司的前身是万达物业管理有限公司,旗下项目包括一般住宅物业、豪华住宅物业以及写字楼、SOHO等商业物业。

根据中期业绩公告,截至今年6月30日,雅生活录得收入约14.06亿元,毛利率同比增长4.4个百分点至36.3%,合约管理总建筑面积达约1.86亿平方米。同期,碧桂园的营业收入约20.16亿元,毛利率约39.0%,收费管理面积约1.37亿平方米。

彩生活上半年录得营业收入17.57亿元,同比增长135.3%;平台服务面积达到约9.81亿平方米,其中包括合约管理总建面4.84亿平方米,合作面积约4.97亿平方米。

潘军希望投资者看到万象美未来将给彩生活带来的增长,他说,从物业收入来看,万象美每平方米的收费比原来彩生活的住宅收费还要高;从毛利率来看,对应已经上市的碧桂园服务,万象美的毛利率也更高。

“前期我们做平台、互联网都是需要成本投入,但万象美对彩生活未来的收入和毛利都会产生增长。我相信平台稳定之后,毛利率不会像你们想的那么悲观,可以稳定在60%-70%。”

早在3月份的2017年度业绩会上,潘军就曾直接表达过,彩生活应该是千亿级的公司,而不应该是现在这样的状况。半年过去,除了万象美的正面影响之外,他还向投资者详细介绍了彩生活的另一优势——增值服务内容与其他传统物业同行有所不同。

中报显示,彩生活上半年的营业收入中,社区租赁、销售及其他增值服务所得收益由2017年同期的约1.11亿元同比增加约91.6%至约2.12亿元。毛利率保持在71.8%的高位,贡献分部溢利约1.50亿元,占比达约35.8%。

增值服务收入的增加,促进彩生活平台输出战略的推进。通过将线上平台输出给合作伙伴,彩生活服务到更多非彩生活管理的社区和家庭。

潘军称,彩生活一直着力于与互联网的连接,而同行都还在做传统物业,增值服务基本是传统业务的叠加。所以,行业在做创新的只有彩生活,大家都在等着彩生活的创新模式成功之后再套用,希望投资者要看到彩生活在整个社区服务创新方面的领头羊地位。

潘军甚至在现场为彩生活未来10年的规模扩张画出一张颇具雄心的蓝图,他告诉投资者们,中国现在的商品房社区面积大约是270亿平方米,大部分聚集在三四线城市,而彩生活目前覆盖了中国31个省200多个城市。除了中国之外,彩生活已经在展望整个亚洲地区甚至是全球市场,10年后,彩生活的触角肯定到达世界主要发达国家或地区。

“我相信,到时彩生活的增值和衍生服务能力比现在要大得多。所以在管理服务面积上,加上小股操盘,彩生活希望未来5年能达到25亿平方米,如果是未来10年,我相信这个数字需要翻倍。”潘军说。

陈博 经济观察报 地产部记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业