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经济观察网 实习记者 刘璐 房地产投资会下滑吗？

联讯证券首席宏观研究员李奇霖认为，未来房地产的新开工和施工面积增速增长的趋势仍会保持。

李奇霖从两方面进行了解释:一是限价政策的持续与扩散会让房企拿地更为理性；二是配合融资收紧，加快新开工施工进度、加快推盘回笼现金流会成为更多房企的策略选择。

房地产投资总额是一个含价指标，里面有价格因素的扰动，可细分为土地购置费用和建安投资两部分，前者是过往购置土地费用分期计入形成的结果，一不能反映当期的情况，二不能直接创造商品的需求。

李奇霖表示，只有当开发商开发购置土地，形成施工项目，变成建安投资，房地产才算真正创造了商品的需求。

对房地产开发商而言，限价政策影响要比限购限贷来的强。因为限价让房企的单位收入受到了限制，从而也就给房企单位拿地成本设置了上限。

“从数据来看，今年5月以来，100大中城市的成交土地溢价率已经出现了明显的下滑，前七个月流拍土地也明显增加，土地市场已经出现降温信号，未来土地购置对地产投资的带动会相对减弱。”李奇霖说。

今年房地产开发资金来源的分项中，自筹资金、个人按揭贷款和定金及预收款是三个主要的改善分项。

李奇霖表示，自筹资金的增长很大程度上是与上半年以来房地产信托业务的高增有关。在城投的风险与政策不确定变大以后，越来越多的信托公司选择具有抵押品、风险相对小的地产项目。

“部分信托公司已经收到了放缓房地产信托业务的通知，房企的自筹资金来源可能会受到一定影响。”李奇霖说。

现金流方面，李奇霖指出，对居民加杠杆和首付资金的依赖度会进一步加深，因而也就会使房企加快储备土地的开发，加快施工进度，以尽可能地进行期房销售，实现回款。

目前，房地产销售整体的可持续性是存在风险的。

李奇霖认为，限价和棚改货币化收紧造成的一些城市需求下滑是影响房地产销售的主要原因，而前者在于很多城市的一二手房之间存在套利空间，因此在这些城市里，只要房企愿意推进开工销售新房，销售就有支撑。