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经济观察网 见习记者 陈博 通过全资附属公司向恒大地产资本投入人民币55亿元，持有其1.76%股权逾一年后，深圳市国资委旗下最大的上市房企深圳控股有限公司（以下简称“深圳控股”，00604.HK）近日取得恒大地产2017年股息5亿元，股息率为9.1%。

不过，在8月28日公布的2018年中期业绩中，深圳控股权益股东应占利润约为2.17亿港元，较去年同期下降94%。

中报显示，根据香港财务报告准则第9号的规定，深圳控股持有的恒大地产股权在财务报告中列为透过损益按公允值计算的金融资产，按照公允值入账，公允值波动计入当期损益。

深圳控股方面解释，股东应占利润的大幅下降，一方面是公司持有的恒大地产股权公允价值出现大幅变动，其中一个参数就是中国恒大股价的波动，上半年，该笔金融资产公允值变动产生非现金损失约18.8亿港元。另一方面，由于去年同期一次性出售5个三四线城市项目，录得2017年上半年核心盈利33.25亿港元，一次性特殊收益过高导致基数较大。

若剔除投资物业公允值变动及金融资产公允值变动的净影响，深圳控股权益股东应占利润约为12.75亿港元，较去年同期下降62.8%。

不过，截至8月8日，中国恒大的股价相比6月30日上涨了48.5%。

8月28日当天，深圳控股同时宣布，下半年将大幅加快可售货量的推盘速度，将全年合同销售计划由原来的150亿元人民币提高至200亿元人民币。

根据中报数据，上半年，深圳控股实现合同销售额仅约人民币43.1亿元，同比下降约52%。其中，深圳项目销售金额占比约47%。

深圳控股管理层表示，上半年可售货值约占全年货值的三成，这种销售情况符合预期，中报还特意提到马鞍山、惠州等三四线城市在售项目的销售情况理想。

深圳控股董事会主席吕华在发布会现场称，深圳“731”新政对公司内部的影响肯定存在，主要体现在两个方面，一是现有产品申请预售存在时间上的滞后；二是未来的产品开发上，开发商新开发的商务公寓一律只能自持不能出售。

这种影响也直接反映到深业中城项目上，深圳控股副总裁董方说，这个项目的审批时间比预计中更长，而且价格由政府审批，具有一定的不明确因素。

也正因此，深业中城计划在今年下半年才推出，同时推出的重点项目还有泰富广场，两者总货值介于210亿-220亿元之间。按照深圳控股原本的计划是先去化三分之一，但现在调高至去化60%左右。

吕华给出调高全年销售目标的原因，他说，下半年推出的项目均位于深圳地区，产品类型主要是写字楼和公寓，受调控影响较小。而且写字楼上半年已经锁定一部分客户；“731”新政出台之后，深圳现有可售公寓的数量有限，反而对公司下半年即将推出的公寓产品有正面影响，公司对完成新的销售目标充满信心。“未来三年，深圳控股的商务公寓产品受调控影响也不大，因为有些公寓项目已经取得政府的规划许可，还可以照常出售。”

在营收方面，上半年深圳控股实现营业收入113.04亿港元，同比上涨107.3%，期内结转销售收入中，深圳项目占比75.9%。

实现毛利约38.82亿港元，同比上升76.7%，不过毛利率为34.3%，比去年同期下降约6个百分点。其中，深圳项目平均毛利率约为35.5%，其他城市平均毛利率约为38.8%，与去年同期深圳项目的约50.7%、其他城市的32.1%形成反转。

深圳控股首席营运官朱国强解释，毛利率下降主要是因产品结构出现变化，过去一段时间，二三线城市的项目房价上涨较快，对毛利率产生正面影响；深圳项目的毛利率主要受到结构性影响，上半年结转的项目有一部分是由深圳控股母公司以资产购买获得的产品，购入成本相对增加，毛利率受到一定影响。

“下半年的销售结转主要来自深圳项目，而且进入销售结转的项目贡献毛利率水平不会比上半年低，因此毛利率水平会上升。”朱国强预计。