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“规模型”转向“规模+效益型” 恒大宣布每年土储下降5%

陈博2018-08-30 13:40

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 见习记者 陈博 8月28日,中国恒大集团(以下简称“恒大”,03333.HK)中期业绩报告出炉,报告显示,截至6月30日,中国恒大累计合约销售金额为3041.8亿元,同比增长24.6%,完成全年销售目标的55.3%。

这一销售额奠定了恒大销售规模行业前三的排行,同一时期,碧桂园的合约销售金额为4124.9亿元、万科为3046.6亿元。

“今年恒大销售额将超出目标”

“上半年完成了3000多亿元,下半年我们已经取得预售证的面积大概3000万平方米,货值达3300亿元;新开盘面积3500万平方米,恒大手上还有可售资源总共7000亿元左右。”谈起全年销售目标的完成情况,恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧说,手上的这7000亿元,只要大概卖掉50%,就可以实现3500亿元目标,今年完成5500亿元没有问题。

他判断,房地产未来一定是强者恒强、大鱼吃小鱼的趋势。去年前十大地产商在全国房地产总销售额的占有率是24%,今年上半年已经到30%。半年时间增长了6个百分点,说明大部分中小房企在这一轮宏观调控中要退出。

夏海钧以10万亿作为全国总销售额来举例,如果未来三到五年前十大地产商占到40%的话,也就是有4万亿的规模;前三大地产商占到20%的话,每家地产商大概占据7000亿元的销售规模,这意味着恒大目前5000多亿元的销售额会随着集中程度的变化产生更多的增长空间。“前十大地产商在不断蚕食小地产商的同时,也有了更多的增长空间以及并购机遇,来消化房地产市场的不稳定因素。”

因此,“今年恒大销售额将超出目标”也成为夏海钧的一个预判。

净利润远超过规模相当的龙头房企

夏海钧称,公司在实现5000亿之后,未来将保持10%-20%的增长目标,确保公司管理和效益都实现有质量地增长。

从今年年初开始启动的“新恒大”战略,也将此前“规模型”的发展模式转变为“规模+效益型”,将“高负债、高杠杆、低成本、高周转”的经营模式转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”。

中报数据显示,上半年,恒大实现毛利1088.6亿元,同比上升61.8%;毛利率为36.2%,同比上升0.4%。净利润同比上升129.3%至530.3亿元,净利率为17.7%,同比上涨5.4%。

同期,碧桂园、万科、保利、中海、绿地等房企的净利润分别约为163.2亿元、91.2亿元、65.1亿元、232.2亿港元、61亿元,恒大远远超过这些规模相当的龙头房企,同比增速也是最快的。

从净利率来看,恒大上半年净利率的同比增速也高于上述五家房企。

去年11月,在与第三轮投资者签订增资协议时,恒大地产承诺2018年至2020年三年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元,合计1650亿元。按照上半年的净利润,恒大已经提前半年完成了2018年的承诺。

夏海钧在业绩会现场表示,高利润首先来源于恒大超前的土地储备战略。因前些年一直把储备优质土地作为公司重要的发展基础,恒大积累了大量优质且主要集中在一二线城市的土地,这部分土地占比达到68%,三线经济发展的城市占比为32%。

目前恒大总土地储备3.05亿平方米,土地原值为5130亿元,平均楼面地价为1683元/平方米。这些土地原值的未付款金额为1078亿元,今年下半年到期应付398亿元,2019年到期应付322亿元,2020年及之后到期应付358亿元。

其中,今年上半年新购土地储备规划建筑面积约3086万平方米,平均楼面地价为1446元/平方米。

同一时间段,万科获取新项目117个,权益规划面积1143.9万平方米,均价为5054元/平方米;中海累计吸纳土地26宗,新增土地实际权益面积为664万平方米,地价总权益支出459.5亿港元,平均权益地价约6920港元/平方米(合人民币约6012.16元/平方米);绿地新增房地产项目储备60个,计容建筑面积约2489万平方米,总地价约464亿元,平均土储楼板价约1864元/平方米。

相比之下,恒大的土储成本远低于其他房企。夏海钧介绍,恒大单盘的土地规模也较大。3.05亿平方米总土储,只有822个项目,平均每个项目的建面达37万平方米,都是大体量项目。“大项目可以分期开发,一期开发后,二期三期的楼面价是锁定的,但随着配套的完善、区域的成熟以及房价的自然增长,销售价格也会上涨,利润率自然就增长。所以,我们的销售单价从2012年的6000多元/平方米上涨到现在的10468元/平方米。”

提前偿还永续债以及产品附加值的提升也是恒大利润走高的因素。

“以前报表里有个吃税后利润的永续债,现在已经还完,今年利润表现当然更好一点。”夏海钧说,这些年,恒大产品高度标准化,公司采用统一规划、统一招标、统一配送的运营模式,大规模降低了销售、管理、财务三大费用。恒大的产品都是精装修,产品附加值提升保证了毛利率及净利率的稳步上升。

每年下降5%的土储目标

恒大曾经是业内土地储备最大的房企,这一次,恒大首先提出了“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间,每年大约下降5%”的目标。

恒大截至今年上半年的3.05亿平方米土储总量,较去年同期的3.12亿平方米下降了约2.2%。

这822个项目分布于国内228个城市,已经覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市(除台北、拉萨外)以及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。

“通过土地的适当减幅来加快负债的转型,使公司负债率尽快达到合理水平。”夏海钧说,中国房企都明白,市场最好的地方一定是在一线城市。但目前由于土地供应不足造成资源稀缺、政府实行限购限贷导致真实需求未被释放出来,这些一线城市大开发商的土地储备正在受到影响。经济比较发达的三线城市,或者围绕一线城市的卫星城,围绕高铁、高速公路,经济发达的地级市反而有很大机会。

“要把有效的土地储备集中在人口净流入的区域,来保证项目的稳定增长”成为恒大接下来拿地的考虑因素,“四线城市我们不打算去。”夏海钧说道。

恒大今年上半年的拿地路径也反映出其正在严格遵循上述拿地策略。上半年恒大共购得68幅土地,并就现有19个项目进一步购买周边土地。新项目分布于成都、杭州、西安、佛山等一二线及三线城市。

陈博 经济观察报 地产部记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业