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地产国家队做强

谢敏敏2018-09-07 10:28

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 谢敏敏 一年前,在禹洲集团董事局主席林龙安的配股选项里,有信托公司、不动产公司、基金投资者等,但是约7、8个月前,央企华侨城集团旗下的港股上市平台华侨城(亚洲)(03366.HK)主动找上门来。最终在8月底,禹洲地产(以下简称“禹州”,01628.HK)这家民营房企迎来了央企“援军”。

类似于禹洲这样,房地产央企或地方国企在股权层面和民营房企展开合作,近年来在行业呈现逐步增加的趋势。例如,深圳地铁集团成为万科第一大股东,恒大引入三轮战投中有不少央企和国企的身影,恒大还意欲重组深圳老牌国企深深房以回归A股,央企中交为绿城第一大股东等。

阳光城执行副总裁吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中就曾提出,所谓“染红”是个俗称,泛指一家民企背景的上市公司邀请一家国企背景公司进行财务投资的行动。他认为,民营房企选择“染红”的原因主要有两个,第一,即使企业素质相当,但民企的融资成本大大高于国企;第二,同样都是地产公司,市场给国企的市盈率远高于民企。

亿翰智库上市房企研究中心主任张化东对经济观察报表示,目前央企、国企和民企之间的融合趋势已十分明显,“不单单在房地产行业,需要放到大的国企改革背景下来看。未来国有经济对整个经济的渗透率会逐步增强,国有资本通过资本的方式进入是最有效率的。”

兰德咨询总裁宋延庆也表示,地产央企和民营房企的合作趋势有增无减,这个趋势代表混合制,“民营房企需要资金、降低负债率,而央企有资金和资源,是取长补短。”

殊途同归

从现有案例看,民营房企和国有资本的股权合作,情况均有不同。但这些民营房企普遍为龙头房企或者第二梯队中的潜力型房企。

8月31日,禹洲与华侨城亚洲订立认购协议,禹洲按每股3.96港元的价格配发及发行约4.6亿股股份予华侨城禹洲,配售所得款项总额约为18.24亿港元。配售完成后,华侨城亚洲占股9.9%,一跃成为禹洲的第二大股东。

央企向来忌讳“激进型”选手,因此往往会选择财务相对稳健的民营房企。虽属闽系,但禹洲在香港资本市场素有“小中海”之称,经济观察报记者梳理发现,自2009年上市以来,禹洲毛利率水平保持在30%-36%之间,净利率保持12%-15%,高于多数同行。

近年来,华侨城亚洲已经逐步转型成为华侨城旗下的资本并购平台。从房地产销售规模和市值上看,华侨城亚洲远不及禹洲。但林龙安强调,此次投资不仅是央企全资子公司的一次投资行为,而是两个集团的战略联盟;不是短期套现行为,而是长期战略合作。

“我们将来一定会展开合作,不仅仅是入股,更多的是战略层面的考量。华侨城是央企,而且在文旅方面很有优势,得到了很多地方政府的青睐,包括厦门,十几年前就在谈,现在还没谈成。将来新增文旅项目的落地我们可以和华侨城互补,比如我们擅长二级开发,华侨城擅长文旅开发。此外,央企在目前的情况下看好禹洲,也是对我们的鼓励。希望入股以后双方能真正实现战略的联盟,拓展新的版图。”林龙安说。

不过,对于记者提出“是否有签署对赌协议”的问题,林龙安没有正面回答。

央企入股民营房企,首先会希望在财务投资上有所回报,对赌协议往往是其中安排之一。

以万科为例,万科股权之争的最后赢家是深圳地铁集团,原第一大股东华润集团以及中国恒大,将所持万科股份悉数转让给深圳地铁集团。目前深圳地铁集团持有万科29.38%的股份,为第一大股东。

原深圳地铁集团董事长林茂德于2016年9月8日在国家发改委组织的城市轨道交通投融资机制创新研讨会上曾透露这笔交易的奥秘:“大家都知道我们正在参与一个上市公司的事,但是又不能多说,很多人问我为什么要参与:第一,我跟他对赌,我们持有你20多亿股之后,必须每年分一块钱给我,(即)每年都要分20亿给我;第二,他过去20多年增长100多倍,未来十年增长一倍我就赚500亿,增长两倍我就赚1000亿,我的贷款就有还款来源了。”

虽然后续万科曾发布公告称,与深圳地铁集团之间不存在以协议或其他任何形式达成的对赌安排或意向。但是经济观察报记者查阅了国务院办公厅主办的中国政府网有关于上述研讨会的纪录,林茂德的这句话仍在其中。

恒大地产2017年引入3轮投资者,融资1300亿元,3轮投资者中包括了中信、中融、深业集团、山东高速在内的央企、国企、金融机构等,且均包括了盈利数据的对赌协议。其中第三轮协议对盈利的要求最高:即2018-2020年的净利润不低于500亿元、550亿元和600亿元,并对股东派息68%。

“今年融资收紧现象比较严重,民营房企融资成本都很高,急需解决自己的资金压力和杠杆,而现在手上宽裕一些的,就包括金融机构和国有的大型控股公司,后者市场化程度比较高,而且手头也有资金。”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对经济观察报分析说。

解决资金或者负债难题,确是民营房企引入国有资本的一大主因。三年前,当绿城深陷和融创的股权之争时,宋卫平为绿城找到了新的买家,即央企中交集团。曾深陷调控之苦的绿城,三年来在中交的主导下,主要经营方向之一即降负债、降融资成本。

不过,每一家民企的目的不尽相同。深圳地铁的出现,帮助万科解决了控制权之争;恒大重组深深房,则是为了回归A股。

壮大规模

入股民营房企的国有资本,既有大型央企,如中交,也有地方国企,如深圳地铁。它们投资的背后,逃不开一个共同的诉求——通过战略入股民营房企,做大自身规模。

宋延庆所在的兰德咨询给大型地产央企均提供过业务咨询服务。他表示,在国资委进一步整合央企的大背景下,地产央企均希望做大房地产业务规模,不然随时有会被并掉的风险。这已有案例可循,例如曾获得房地产“牌照”的中航后来就被并购。

2010年3月下旬,国资委发布了“退房令”,即除16家以房地产为主业的央企外,要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产。但此后,国资委又增加了5家获得准许经营房地产业务的央企。

近年来,国资委鲜少提及“退房令”,但进一步整合央企平台的趋势在增强,“虽然目前没有确定最后到底会有多少家房地产央企,但今后整合的可能性非常大。”宋延庆表示,在这种情况下,做大做强房地产业务已经成了央企手中的重要砝码。

中交是“退房令”发出后被保留的16家央企之一。在绿城之外,中交旗下原有的房地产业务较为庞大复杂,近年来一直在重组之中,中交希望旗下构成中交房地产(A股)、绿城中国(H股)、中交海外地产(海外)三个主要的房地产开发平台。这其中,民营房企绿城是其做大规模的关键所在,中交原有地产规模并不算大,而绿城去年的销售额已经迈过千亿门槛,一旦并表绿城,中交的房地产业务体量将轻松翻过数倍。

深圳地铁集团的主营业务是轨道交通运营,在成为万科第一大股东后,深圳地铁集团将和万科在各地展开“轨道+物业”的合作,万科主要负责轨道沿线的物业开发工作。“万科的动作非常快,机制非常灵活,非常注意抢占机遇先机,已经甩开同伴一条街了。”林茂德评价说。

冲突和磨合

郝炬认为,央企有资金和资源优势,民营房企则机制灵活、增速更快,二者的融合可谓取长补短。

有了国有资本的背书,民营房企在财务方面的改善最为明显。在中交入股之前,绿城2014年的平均融资成本高达7.9%,中交入股后的2015年这一数字下降至7.5%,在今年上半年房地产行业融资成本提升的环境下,绿城总借贷加权平均利息成本仅为5.3%,较2017年同期的5.6%进一步下降,也低于多数同行水平。

但由于体制不同,国有资本和民营房企也存在着诸多磨合的难题。“一定会有分歧,第一方面在业务决策方面,地产公司在投资拿地过程中,权限的运作就不一样,尤其是非地产类央企,在决策过程中可能会出现分歧或者效率的损失;第二是文化方面,民营房企创始人烙印非常深,比如绿城,不管是央企还是国企,收购后就会有融合的问题;第三个是人员整合方面,谁来管这个事?要不要让原有班子来管?第四个是人员激励方面,民企大部分有跟投,激励力度更大,和国企的机制适度存在冲突。”郝炬说。

宋延庆也认为,在投资之后,双方肯定会有博弈,“国企是集体决策制,会派出董事去,民营企业也是老大说了算。至于博弈的结果,主要看股权的多少,股东会人员的构成。”

尤其是在国有资本逐步加大对民营房企的控制过程中,质疑的声音总会出现。

中交在第一次入股绿城之后的第二年,再次收购小股东股份,一举成为绿城的单一大股东,并逐渐在董事会占据了半壁江山。近几年来,创始人宋卫平的主要精力放在蓝城,原并列第一大股东九龙仓全部退出董事会,今年8月,原行政总裁曹舟南辞职,由中交空降而来的张亚东接任,中交对绿城的管控度进一步加强。

但张亚东对经济观察报表示,中交最不希望绿城“去绿城化”,“我来的时候(中交)董事长给我交代两个任务,一个是要求我们像保护眼睛一样爱护绿城,第二个要求是坚持绿城的特色。如果倒过来讲,中交也没有必要让绿城‘中交化’,让绿城保持绿城的特色才是对中交实现全产业链布局最大的补充。中交会最大力度地支持绿城,而不是去影响绿城、让绿城红色化,没有必要。”

深圳地铁集团入股后,万科曾有员工爆料称万科薪酬制度有调整。此外,深圳地铁集团在万科董事会的话语权逐渐加大,7名非独立董事中,就有4位来自深圳国资委旗下,深圳地铁集团占据3席。

林龙安对经济观察报透露,华侨城会委派一名非执行董事进驻禹洲的董事会,“央企有它独特的要求,希望财务更加系统化、规范化、透明化。”

经济观察报华东记者
关注地产,常驻上海