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经济观察网 记者 谢敏敏 12月11日，仲量联行发布最新研究报告《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》。报告主要研究分析了中国的集中式长租公寓并指出：中国的长租公寓市场近年来在政策和市场的双重作用下迅速发展，但与成熟市场的表现仍有一定差距，未来进一步迈向成熟还将有赖于多重因素的改善。

报告指出，中国的住房租赁市场是一个服务于超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求大、租赁周期长等特点。仲量联行中国研究部总监姚耀指出：“由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展。”

仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的长租公寓市场进行了调研，截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套，存量目前仍较为有限；从未来供应看，各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计至2022年底，六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。

上海已经是这六个城市中规模最大的长租公寓市场。其中，上海的非户籍常住人口约为973万，占常住人口的40%。大量外来劳动力不仅为上海的经济发展提供了保障，也为当地租房市场带来大量需求。上海的长租公寓市场兴起于2013年，并在2016年后迎来爆发式增长。仲量联行数据显示，截至2018年上半年，进入上海长租公寓市场的主要品牌有22个，开业项目数量约160个，总体量为34900套。

此外，截至2018年上半年，北京的长租公寓总体量为17000套，广州为19200套，深圳为30500套，杭州为24000套，成都则为9100套。

未来不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式：上海、北京和深圳的长租公寓物业所有权将凸显地方国企的带动和引领作用；杭州、广州和成都的物业所有权则将大部分集中在开发商手中。

在美国和日本等成熟市场，长租公寓已是一项成熟的投资级资产，其投资表现具有长期稳定的租金回报且抗经济周期能力强、投资回报率高、良好的资产流动性和资本化率走势趋同办公楼等特点。

在中国，长租公寓尚属新兴的另类资产，其投资市场正在开始逐渐形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。今年8-10月，仲量联行针对30家有意向或已经投资中国长租公寓市场的国内外主要投资机构（基于资产层面投资）进行调研，结果显示：考虑投资长租公寓的资本以中长线为主；强劲的租赁需求基本面是吸引投资者的最主要原因；资产价格过高成为目前市场最大挑战；机构最担心的未来市场风险是租金和流动性；投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。

“中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。”姚耀补充道，“随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。” 

姚耀还表示，受到经济和人口基本面的强有力支撑，未来上海将成为长租公寓投资者的主战场，预计会有更多长线资本进入该市场。其中国内险资与国企及大型开发商的合作机会将增多，而外资长线资本也有望携手海外公寓运营商登陆上海，带来更多海外成熟经验。