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经济观察网 记者 仝麟阁 安吉报道 “去年小镇集团的房产销售规模130多亿元、今年预期可以达到160-170亿元，但明年我们达到150亿元即可。”绿城小镇集团副总经理袁爱军向经济观察网表示。 

12月10日，绿城集团高管在其主打的小镇项目“安吉桃花源”接受了经济观察网的专访。据悉，该项目开发近十年、投资规模超一百亿元、占地近8500亩，远超一般特色小镇30-50亿元左右的投资规模。 

袁爱军表示，该项目未采用流行的PPP模式，小镇的水电、道路等基础设施均为绿城投资打造；因当地独特的丘陵地形和生态保护需求，小镇建成区极为分散，带来了更高的建设成本，小镇中的悦榕庄酒店，投资成本高达八亿元。 

袁爱军透露，小镇建成后，第一考虑的不是售房短期回报，而是摸索出先进的运营模式并复制、推广，为公司转型提供借鉴方案。拥有优质的自然资源和距市区1小时车程的安吉桃花源小镇，房屋均价达到近40000元/平方米，最近一期很快被抢购一空。尽管如此，袁爱军表示，小镇的投入要靠对持有型物业的长期运营，预计回报周期可达20年，这和过去地产快进快出的模式有很大不同。 

绿城的转变似乎和房地产市场的风向密不可分。2018年下半年，在国家“房住不炒”的总体基调下，房地产调控政策将持续深化，万科甚至打出活下去的标语。袁爱军坦言，地方政府反感地产商拿地炒房，只有长期、可持续运营的方案才能被批准。 

目前，地产商30家标杆企业中已有万科、龙湖、旭辉等15家房企布局长租公寓。另外，大批房企围绕居民安居乐业、医疗教育、养老休闲需求，广泛布局物业服务、商业地产、产业地产、医养地产、文旅地产等领域。部分房企还积极响应国家政策，参与高科技产业和乡村建设运动。 

袁爱军坦言，过去走过的弯路为今天指路。从坑中多次爬出的绿城显得更加小心谨慎，目前，绿城的负债率和融资成本都低于行业平均水平，目前集团共有24个小镇在开发建设，现金流较为充足。

目前，小镇项目房产出售的收入在小镇总体经营收入的占比较高，如何运营好特色小镇，绿城依然在摸索。但袁爱军表示，通过商业运营持续带来的收益，才是小镇的核心利润来源，地产占比应该到50%以下，这样在3-5年内，可以考虑健康上市。 

据悉，绿城旗下打造有5大样板小镇，如康养、学乐、文旅等。其在小镇运营方面，拥有绿城农业、教育、文旅、康养、养老五大板块。绿城农业拥有众多教授级研究员，2016年在杭州召开的G20，所有进厨房的食材，都需要绿城农业检测盖章。 

在文旅的板块中，绿城现有几十家五星级酒店，绿城安吉桃花源是集康养、文旅多项内容为一体的重点项目，涵盖养生疗愈、自然教育、休闲娱乐、特色体验、生活美学和社群活动等多维界面。目前，小镇已形成以“康养”为核心，农业为基础、教育为特色、文旅为输出的产业模式，现已推出中式Villa、现代山地别墅等，小镇内建成悦榕庄酒店、悦榕雅集商业街、鲸奇谷童乐园等生活配套服务。