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经济观察报 记者 田国宝 “后续开发建设将全方位参照国有建设用地。”1月2日，针对北京推出全国首例集体土地共有产权房相关情况，北京市规划与自然资源委员会大兴分局（以下简称为北京规自委大兴分局）人士如是表述。

2018年12月27日，北京规自委网站挂出三幅集体建设用地，不同于以往集体建设用地主要用于商办、产业等经营性项目，也不同于以往集体土地租赁住房项目。本次三幅土地主要用来建设可销售的共有产权房项目。

挂牌文件显示，三幅土地建筑使用性质为F81绿隔产业用地（共有产权房），出让年限为70年，共有产权房平均售价为2.9万元/平方米，上下浮动不超过5%，土地于1月16日开始竞拍。

集体土地共有产权房推出，意味着作为全国33个集体土地改革试点地区之一，北京大兴在集体土地进入住宅土地市场率先取得突破。此前，多数试点地区将集体经营性建设用地入市限定在经营用地项目，触及住宅用地尚属首次。

2015年3月份全国人大授权国务院实施集体土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点，使得土地改革在执行过程中有法可依，改革局面有了新突破。

经过四年的探索，北京大兴区等33个试点地区为土地改革进一步深化提供了借鉴和样本。2018年12月29日，第十三届全国人大常委会第七次会议决定对《农村土地承包法》进行修改，意味着土地改革由试点进入全面实施阶段。

全国首例

2018年12月29日下午，年末北京格外寒冷，大兴区瀛海镇京台高速和黄亦路交叉处西南角大部分土地都已经完成了平整。不久的将来，这里将建成全国首个集体土地共有产权房项目。

挂牌文件显示，三幅集体建设用地所有权属于瀛海镇西一村和西二村，挂牌编号分别为京土集使挂（兴）【2018】003、004、005号，建设用地面积为226.54亩，建筑面积为35.78万平方米。

其中3号共有产权房建筑面积为10.25万平方米，起拍价为15.89亿元；4号地共产房建筑面积为10.4万平方米，起拍价为16.21亿元；5号地共有产权房建筑面积为14.48万平方米，起拍价为22.09亿元。

三幅土地出让主体为北京兴福集地资产管理有限公司（以下简称为兴福集地公司），工商注册资料显示，兴福集地公司由12名法人股东出资成立，其中大兴区政府通过投资平台间接持股78%。

瀛海镇西一村和西二村作为土地所有人，与瀛海镇其他25个村集体经济组织共同成立北京汇瀛恒业有限公司，汇瀛恒业又同其他大兴区其他10个乡镇级集体经济组织分别持有兴福集地2%的股份。通过兴福集地公司，大兴区政府将影响力覆盖了区域内大部分集体用地。

挂牌文件显示，根据汇瀛恒业和兴福集地股东大会决定，村集体转让期限内的三幅土地使用权属于兴福集地。也就是说，村集体将使用权转让至兴福集地，兴福集地负责土地一级开发，达到三通一平条件后，将使用权进行挂牌出让。

三幅土地将于1月16日正式开始竞拍，起拍总价为54.18亿元，起拍楼面均价为1.56万元/平方米。竞拍完成后，竞得人将土地出让金付至受监管的兴福集地公司账户，最终受益人为政府、集体经济组织、村集体和村民。

本次出让的三幅集体土地挂牌创造多个历史纪录。一方面，在全国人大授权国务院进行集体土地改革试点之前，集体经营性建设用地主要以租赁形式提供给用地单位，而集体土地建设住宅责备明确禁止。

经过全国人大授权后，北京市出台《集体经营性建设用地试点管理办法》，尝试集体建设用地以招拍挂出让形式用于商办、产业等经营性项目建设。该三幅土地为首次以招拍挂形式出让的集体住宅用地。

另一方面，2016年前后北京开始尝试利用集体建设用地和腾退宅基地建设集体租赁型住房，并在海淀区唐家岭等旧改过程中成功建成公租房项目。2017年北京市宣布，未来将拿出1000公顷集体建设用地用于公租房建设。

作为试点地区之一，2018年初大兴区推出多个集体用地租赁住房项目，并引入万科、鲁能等企业进行市场化运作。主要采取村集体经济组织与社会企业成立合资公司共同开发、建设和运营。

本次推出的三幅土地更进一步，用来建设的共有产权房项目，不仅可以销售和二次交易，同时还可以进行抵押、按揭贷款。其作为建设用地，除了出让主体与土地性质，其他方面均与国有土地无异。

同价同权

三幅集体用地共有产权房建筑面积合计为34.83万平方米，起拍总价为54.18亿元，按照这两项指标不难计算出其起拍楼面价为1.56万元/平方米，根据限定销售均价2.9万元/平方米计算，未来总货值大约为101亿元。

目前，大兴区瀛海镇及周边区域主要以自住商品房、共有产权房和竞限房项目为主，其中限竞房平均销售均价为5.25万元/平方米左右。自住房和共产房销售均价为2.9万元/平方米左右。

2017年北京大兴区魏善庄成交的一幅共有产权房土地，其成交楼面价为1.75万元/平方米。同年大兴黄村成交的一幅同价位自住房土地楼面价为1.88万元/平方米。两种性质不同的土地，在土地出让价格等方面差距并不大。

与国有土地相比，根据建筑性质不同，集体建设用地也将使用权分为商业40年、办公50年和住宅70年等类别。并在税费缴纳、市政配套、审批手续、销售交易等方面基本与国有土地相同。

本次挂牌的三幅集体共有产权房土地，一定程度实现了与国有土地同等入市、同权同价。不仅对原有土地收入分配体系进行重构，同时也对整个土地市场和房地产市场产生重大影响。

据北京规自委大兴分局人士介绍，本次三幅土地出让金归村集体所有，在使用权出让的70年时间内，村集体获得土地出让金一次性收益，不在参与项目其他事宜，项目开发、建设和运营等权利归属竞得人。

在土地出让金分配方面，原来由政府对集体土地进行收储，经过农转用等手续，将集体土地变更为国有土地，再进行出让，村集体和村民通过拆迁、征地补偿等方式获得收益，政府通过土地出让获得收益。

原有分配体系中，土地大部分收益归政府所有，村集体和村民享受不到土地增值收益。集体用地与国有土地实现同等入市、同权同价后，土地出让金分配方面更为灵活。

兴福集地既是出让主体，也是土地一级开发企业，同时也是土地出让金直接收益者。大兴区政府作为持股78%的大股东，间接享受土地收益。

对于集体和村民来说，一部分收益来自土地一级开发过程中获得的一次性补偿收益。另外，村集体也是兴福集地公司股东，从中也可以获得一部分股权收益。通过兴福集地公司，从而实现了政府、集体组织和村民之间土地出让金收益分配。

上述北京规自委大兴分局人士告诉经济观察报记者，该三幅土地全部为集体土地建设共有产权房项目，非销售部分的产权并非由村集体组织或代表村集体组织的机构持有，而是由大兴区政府专门代持机构持有。

土改这四年

中国新一轮土地始于2014年底，当年12月份，中央全面深化改革领导小组和中央政治局常委会审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。

2015年2月27日，十二届全国人大常委会审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整土地管理法、城市房地产管理法等有关规定。

随后，原国土资源部正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。2015年6月份，国土部会同中央农办、国家改革委、财政部、原农业部等相关部委，逐一批复试点地区实施方案。

最初试点采取一个试点地区开展一项试点，其中集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点各15个地区，土地征收制度改革试点3个地区，其中北京市大兴区主要为集体经营性建设用地入市试点区域。

2016年9月份，原中央全面深化改革领导小组决定将宅基地制度改革范围扩大到33个试点地区。最初全国人大授权时间为2017年12月31日，2017年11月份，为了与《土地管理法》修改工作衔接，授权有效期延长至2018年12月31日。

被确定为集体经营性建设用地试点地区后，2016年原北京市国土资源局正式推出F81绿隔产业用地这一项集体建设用地。从产业、商办到集体用地租赁房，再到当前推出的集体用地共有产权房，不断深化。

首先，集体建设用地实现入市后，使得建设用地摆脱了“指标”的限制，理论上增加土地供应量，有助于改善土地市场和房地产市场供需关系。据2018年5月份大兴区官方介绍，试点以来，大兴区累计腾退出9万余亩集体建设用地，其中5000亩已经具备入市条件。

其次，一定程度为部分符合用地规划、城市规划的非法小产权房项目处置提供了思路。不过北京规自委大兴分局人士表示，目前小产权房问题处理还没有明确方案，对于是否会参考集体用地共有产权房，其表示不清楚。

2018年12月23日，国务院向全国人大作的报告显示，截止目前，33个试点地区按照新办法累计征地18万亩，集体经营性建设用地入市面积9万余亩，获得土地出让金257亿元，政府收取调节金为28.6亿元。

2018年12月29日，在全国人大授权即将到期的时候，《农村土地承包法》修改获得通过，意味着农村集体土地改革从试点进入全面实施阶段。