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经济观察网 记者 胡群 “我国家庭总资产中住房资产占比高达77.7%，远高于美国的34.6%。”1月17日，广发银行在第202场银行业、保险业例行新闻发布会上，发布的以“助力全面小康、助推消费升级——广发银行联合西南财经大学《2018中国城市家庭财富健康报告》”显示，较高的房产比例吸收了家庭过多的流动性，挤压了家庭的金融资产配置。金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%，在美国这一比例为42.6%。

图片来自于《2018中国城市家庭财富健康报告》

根据以往研究，过高的房产收入比导致家庭资产中出现房产占比过高的特征。我国家庭房产收入比高达8.4，而美国家庭的房产收入比仅为2.7。这意味着，若美国家庭需要3年时间获得一处房产，我国家庭则需要耗时9年。

由于家庭资产集中于房产，一旦房地产市场的任何波动，都将引起家庭财富的巨大变化。该报告显示，年轻和年老家庭、低学历和低收入家庭是房产占比过高的重灾区。

户主年龄在22岁以下的年龄家庭，家庭房产占比高达74.1%；户主年龄在51-65岁以及户主在65岁以上的年老家庭，其家庭房产占比分别高达81.2%和85.6%。从受教育程度来看，户主为初中及以下学历的家庭，房产占比高达80.9%。

上述的数据截止于2017年。但2018年中国房地产市场已发生巨大变化，居民家庭还能继续将大部分资产放在房地产领域吗？

“未来的房地产投资需要投资者更为审慎地决策。”宜信近日发布的《2019年资产配置策略指引》（下文简称指引）显示，2018年以来，中国继续坚持“房住不炒”政策不放松，“调控”政策频出，一方面，政府通过政策出台不断抑制过快增长的房价和过热的土地市场；另一方面，政府加大金融监管力度，去杠杆，进一步防范房地产领域金融风险。2018年以来，中国人民银行的货币政策有所宽松，但房贷利率确有上升。

图片来自于《2019年资产配置策略指引》

指引预测，2019年房价仍将整体回落。其中：棚改货币化力度将逐渐减弱并影响三、四线城市销售和房价；一、二线城市房价将受到持续偏紧的信贷政策；限购、限价和限售政策的负面影响。但在财政政策和货币政策都难以有效拉动经济的情况下，2019年下半年不排除为稳增长放松部分限购，限贷，限价政策的可能。

因此，房地产市场并非没有机会，对于居民家庭而言，更多的房产集中于住宅市场。

指引认为，在住宅市场，中国城镇化之路远未结束，未来十年城镇化速度将相对放缓，但需求仍然相对稳定。2019年，三四线城市高增长的局面可能会出现转换，一二线城市刚需依然较为旺盛，如这些城市限购限贷政策存在适度微调，则将有较好的市场表现。预计2019年城市间分化将持续，2019 年的住宅投资应专注于库存较低、前期房价涨幅相对较低、能级能实现提升的城市，如新一线城市、通过高铁和跨江大桥等基础设施建设使城市群落一体化程度得以提高的城市等。