（图片来源：全景图片）

经济观察报 记者 田国宝 在天津北辰获得两幅工业用地三天之后，2月28日，天津绿地全球商品贸易港项目举行了开工仪式。项目位于天津市北辰区，总用地面积640亩，计划总投资在百亿元左右。

天津项目是继上海虹桥项目之后，绿地集团启动的第二个全球商品贸易港项目。2018年11月份，在中国国际进口博览会期间，绿地首个全球商品贸易港项目在上海虹桥开港，11万平方米的展馆采购金额达到15亿美元。进博会结束之后，虹桥项目作为绿地首个全球商品贸易港项目保存下来。

建立贸易港背后，一面是以全国50多家绿地G-Super为核心建立的采购、物流及金融服务等大消费体系；另一面是绿地在全球41个国家112家企业建立起来的采购网络。从而使得这一商业形态具备可复制性。

据绿地方面透露，天津项目除了全球商品贸易港本身之外，还包括相应商业、酒店、办公和住宅等配套设施，整体用地面积预计达到5400亩。其中可销售的建筑体量预计可以达到三分之二左右。

在绿地集团地产、金融、基建、消费等几大产业中，房地产利润贡献占比一直占有绝对的比例。2017年年报显示，房地产及相关产业毛利占比高达86.9%。虽然2018年上年年下降至不足八成。但地产依然是主要利润来源。

上述绿地人士认为，虽然非地产业务赚的钱并不多，但对于绿地来说意义非凡。一方面可以帮助绿地新业务发展，实现业务多元化需要；另一方面非地产业务逐步成为地产主业的主要驱动力量。

项目启动

2月28日，天津绿地全球商品贸易港项目正式启动，项目位于天津市北辰开发区，地上建筑面积达到103万平方米，包括20万平方米的展示交易中心、20万平方米的消费零售中心和60万平方米的商业服务中心。

天津项目始于2018年11月2日，彼时绿地集团京津冀事业部和天津北辰开发区管委会签署战略合作协议，计划在北辰区合作开发建设双口新市镇、绿地全球商品贸易港、绿地缤纷城西湖公馆二期等三个项目。

五天之后，在进博会期间，天津市主要官员带团到上海考察了绿地虹桥贸易港项目，张玉良亲自讲述了贸易港项目重要意义。这一次考察为天津项目落地奠定了基础，双方很快达成了更高级别的协议。

2018年12月26日，绿地集团和北辰区政府签署了双口示范镇、全球商品贸易港项目合作协议。其中贸易港项目包括国际贸易展览馆、商务办公、物流保税仓、酒店式公寓、星级酒店、配套商业等业态，并提供进出口金融服务。

今年2月25日，天津北辰双街镇成交两幅工业用地，其中1号地块被天津绿地铂选电子商务有限公司以2358万元竞得，该幅土地面积60.54亩；2号地块占地145.03亩，被绿地置业发展（天津）有限公司以5676万元竞得。

绿地铂选由绿地商业持股65%，香港威利有限公司持股35%；香港威利还持有绿地置业天津公司35%股权，上海绿地全球商品贸易港（集团）有限公司持有绿地置业天津公司65%股权。

天津绿地贸易港项目一期工程将在这205.57亩土地上开发建设。由于刚刚获取土地，目前项目还未获得规划、建设的相关手续。根据一般项目审批手续，天津贸易港项目或于下半年才能正式动工。

在天津项目上，绿地将导入自身产业资源，通过引入商品采购、贸易服务、线上交易、商品展示、金融服务、物流仓促、渠道分销、消费零售等进口产业链核心功能，促进上下游企业落地，加快实现商品交易聚集、金融服务聚集和物流信息聚集。

在启动仪式上，绿地集团董事长、总裁张玉良表示，绿地依托天津区位优势、把握建设天津自贸区及推动京津冀协同发展的政策机遇，借鉴虹桥贸易港项目的经验，把天津项目打造为全品类、全渠道、常态化的进口商品全产业链综合体和北方区域全球商品贸易基地。

根据绿地方面提供信息，目前包括日本Laox、美国Neato等近10家重点合作客商已表达入驻天津项目的意向。绿地还计划在第二届进博会期间，继续引进客户，进一步承接和放大进博会溢出效应。

优势互补

绿地控股的大消费业务主要由汽车、酒店和商品销售及相关业务构成。2018年半年报显示，商品销售毛利率为3.81%，汽车销售毛利率为5.81%，酒店的毛利率为88.75%。同期房地产毛利率为26.11%。

在绿地集团业务版图中，房地产业依然是主要利润贡献力量。绿地大消费业务更多是培育型业务，本身盈利能力并不强。2018年上半年，绿地大消费业务营收占比仅为8.3%，利润占比则更低。

进口商品直销是绿地大消费业务重要板块之一。依托自有资源平台，在线下建立全球商品直销中心G-Super门店，销售进口商品，目前在全国已经有50家左右门店，遍布全国近20个城市。

依托实体门店，绿地还建立了绿地鲸选小程序，推广3公里范围内线上配送业务。推出融合零售、餐饮、啤酒精酿、烘焙教室、文创集市等新零售业务。使得线上、线上业务获得更好融合、拓展。

进口商品直销又拓展出进口贸易业务，近年来，绿地不断拓展海外商品资源，在肉食、水果和水产等领域不断扩大进口商品规模，不断提升品牌代理等级。贸易港项目正是诞生于这一基础上。

建设全球商品贸易港项目契机为首届中国国际进口博览会。绿地集团是进博会主要参与者，利用这一契机构建起全品类、全渠道、常态化的进口商品交易服务平台，上海虹桥绿地全球商品贸易港应运而生。

全球商品贸易港成为绿地大消费业务的主要平台之一，也是绿地集团聚合大消费上下游资源的主要平台之一。因为，贸易港项目整合的不仅仅是绿地进口商品、海外供应链、国内合作伙伴等贸易体系资源。同时也将地产、金融、基建等业务结合起来。

绿地将全球商品贸易港项目落地在天津，显然不是一时心血来潮。一直以来，作为北方重要的港口城市，从清末民初时期，天津都是中国经济和对外贸易的主要城市之一，天津也是中国最早开放的城市之一。

在政策扶持上，天津是中国自贸试验区之一，同时滨海新区也是先导先行试验区之一。在进出口业务方面，天津一直都是中国多个领域的原料和商品集散地，在中国国际贸易中有着举足轻重的位置。

2014年京津冀协同战略提出以来，在京津冀三角关系中，天津定位为全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区和改革开放的先行区。战略地位较为突出。

在产业链条上，北京处于龙头地位，主要输出科技、创新和资本；河北主要对科技和创新落地，变成可以输出和销售的商品；而天津则是京津冀区域全球化过程中原料和半成品输入地，也是国内商品重要输出窗口。

天津绿地全球商品贸易港项目，不仅可以服务天津本地，还可以将市场辐射到京津冀区域、尤其是北京市场。同时依托京津冀协同战略，可以将业务版图放射到整个北方地区乃至全国主要区域。

产业协同

从绿地集团历年的财报中不难发现，房地产利润在绿地整体盈利中占有绝对优势，即便是营收已经超过地产的大基建，其利润也与房地产相去甚远。

2018年半年报显示，绿地集团房地产毛利占比高达79.72%，虽然相比2017年年报有所下降，但占比依然接近八成；同期房地产营收为717.4亿元，净利润为187.3亿元；大基建业务营收为772.54亿元，毛利只有24.42亿元。

2018年10月份前后，绿地对总部业务框架进行重构，成立大基建、金融、消费等业务集团。大基建方面，近年绿地收购了一系列地方建筑企业，包括2018年8月份以14.85亿元代价收购天津建工65%股权。

绿地内部人士透露，虽然大基建业务毛利较低，基本不赚钱，但是大基建业务在与地方政府合作中，逐步成为一个重要的筹码。不仅容易获取土地，而且在土地成本方面也具备相当的溢价空间。

对于地方政府来说，单纯的房地产项目并不是最优选择，开发商在拿地过程中，往往伴随着一定公建配套的条件，修建公路、铁路、城市轨道交通、治理河道、整治区域环境等等。用着较高附加值的开发商无疑更容易获得地方政府青睐。

一位大型国有企业高管告诉经济观察报记者，其所在公司与环京某县早已经签约合作项目，但一直未能获取土地，“政府要求我们完成一条河的综合治理，还有修建公路和公路，完成以后才会给你土地。”

拥有完整大基建业务的绿地集团，在获取土地资源方面显然拥有天然优势。而且，大基建业务虽然毛利较低，但并不意味着不赚钱，“基建属于轻资产业务，赚得不多，投入也很少，基本不占用资金。”上述绿地人士表示。

大基建业务之外，大消费业务也成为绿地获取项目又一个重要筹码。早在2018年初，绿地集团就携缤纷城项目进驻天津市北辰区，也就是绿地栖湖公馆一期项目。该项目已经于2018年11月份开始销售。

栖湖公馆一期项目占地13.2万平方米，其中住宅建筑面积为11.06万平方米。绿地控股2018年半年报显示，截止2018年6月底，绿地集团在北辰区拥有土地储备面积为197.93亩，建筑面积21.41万平方米。

天津项目总规划用地面积高达5400亩，除了占地640亩的贸易港项目外，还配套相当比例的商办及住宅项目。绿地与北辰签署框架协议中，还包括占地600亩的栖湖公馆二期项目，以及一个小镇项目。

绿地控股公告显示，2018年累计获取118个项目，新增计容面积4852万平方米，其中住宅占比为75%，平均楼面价1890元/平方米。在国内国企前十强中，绿地拿地成本低于绝大多数的房地产开发企业。