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保利发展:新周期下的战略定力 《保利2018-2019年房地产行业白皮书》正式发布

2019-03-11 14:58

在“人口红利”渐行渐远的情形下,城市发展的方向,以及未来演变路径牵动着亿万人的心。

在今年两会的《政府工作报告》中明确勾勒出了城市经济的未来格局:

深入推进新型城镇化;

坚持以中心城市引领城市群发展;

抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口;

更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系。

从本届两会的经济图景中,“城市主体责任”已然明确,而“中心城市带动城市群”则赋予了区域核心城市的驱动力职责。

可以预见的是,在今后510年中,房地产在经济版图中仍将担当“稳盘”、“锚定”的重要角色。而“城市群”,及其演化的逻辑、资源聚合方向,将是影响着产业布局与发展的深厚内因。

近日,保利发展《保利2018-2019年房地产行业白皮书》正式发布,对于“中心城市带动城市群”、“人口红利结构转变下的人才格局”、“房地产峰值时代的转型逻辑”等行业焦点问题,予以了深度剖析。对于“推进新型城镇化”、“城市群结构及发展”,保利发展已有了自身的思考及参与路径。

白皮书:揭示“人口”及“城市”迁移逻辑

在《保利2018-2019年房地产行业白皮书》中,以不同于以往研报,大多从单维角度分析,而是复合了多维视角、社会学分析,生动而清晰地勾勒出了中国城市化在新周期的演绎逻辑。

对于三大都市圈的发展,白皮书给出不同的关键词:

京津冀都市圈侧重“协同”,是高度发展的北京、天津与基础设施薄弱的河北间的“平衡差距、疏解京津”;

长三角都市圈侧重“一体化”,是上海、杭州、南京与周边群星的“区域互通、市场合作、一体同城化”;

粤港澳大湾区侧重“融合”,是香港、澳门与珠三角间的制度创新、科技创新。

全国资金流向趋势亦印证了“南强北弱”的发展态势,从社会融资规模看,长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升,而除京津冀以外的广大北方区域,资金吸引力下降较为显著。

对于2019年《政府工作报告》中提出的“中心城市带动城市群”,保利发展白皮书客观地分析了南北差异,以及取长补短、各取所需的应对策略,对于房地产业来说,无疑有着相当的借鉴意义。

在《白皮书》中,探究了房地产行业两大核心驱动力——人口及城市,可以发现:人口步入“质量红利”周期阶段,峰值时代房地产增长动能转化,未来发展机遇来源于人口结构变化,2.5亿高素质人口迁移选择将塑造未来城市格局。

中国将逐步过渡向老龄社会,新生人口规模趋势性下滑已不可逆转,但人口内部结构性变化不可忽视。

人口周期转变,人口迁移形势随之变化。一方面,流动人口规模在2014年前后趋势性下滑,这与流动人口主要构成——农民工年龄结构显著上升关系较大,我们观察到农民工有回流三四线城市迹象,这也是这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。另一方面,90后中超7000万人受过高等教育,80后中3500万高等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。具体表现在:

趋势一,“工程师红利”,发展新动能。在巨大的人口基数下,人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化,正在带来新一轮的人口质量红利。过去十年间,我国国民受教育程度显著提升,人才竞争决定未来城市格局之变,这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

趋势二,边界模糊,尖角耸起。城镇化发展到新阶段,都市圈发展的市场边界早已跨越了行政边界,核心城市更加集聚,但区域内核心可能不只1个;而在部分人口基数庞大的三四线城市,城区人口集聚。

趋势三,“冰山”融化,首位提升。制约中西部发展的“冰山”远程运输成本,正在消解。尤其以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域,承接了东部大量的高端制造业,经济贡献度明显提升,核心城市人口聚力明显拔升。

《白皮书》认为,市场调整并不可怕,调整期往往也是机遇期。正由于行业高位即时调整,很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美国的危机情况,从而行业发展更具韧性,我们对于增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。

保利发展《白皮书》,对于人口老龄化,与优质人才规模化的对冲形势,有着清醒的认识与高度概括,既是对中国产业自主创新潜力的前瞻观察,也是对“城市群”未来将发生结构性转变的趋势判断。

透视基因:保利的战略定力

没有任何一个成功是偶然的,而理性、持久的运营能力更为难能可贵。对于趋势的清晰把握,既与顶层设计的前瞻力相关,又离不开近三十年一点一滴的实践与提升。

自1992年成立之初,保利地产便确立以房地产开发为主的发展战略,坚持中小户型普通住宅为主的开发策略,房地产主业占比始终保持在90%以上。清晰的战略方向助力保利地产充分把握城镇化水平快速提升带来的发展机遇,经营规模与盈利水平节节攀升,2018 年达到4048 亿元的签约销售额,稳居行业前五。

对于全国化战略布局,保利地产以一、二线城市为核心,向城市群、城市带纵深发展。截至目前,公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局,截至中期报告期末在全国99个城市拥有超过8934万平方米待开发土地资源,预计可满足未来2-3年开发需求,保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。

在地产行业,至关重要的融资层面,保利地产坚持多元化融资方式及低成本融资优势。发挥央企优势,构建了以银行信贷为主、股权融资、直接债务融资、创新融资为辅的多元化融资渠道,使得公司在行业发展不同阶段均具备快速获取资金的能力。截至中期报告期末,保利地产银行贷款授信额度合计3810亿元,剩余未使用额度为1687亿元,全部有息负债综合成本仅4.86%。

独特的军旅文化,一直为行业称道,在行业呈现下行趋势之时,企业的凝聚力、管理力,就显得更为重要。保利地产不断完善激励机制,通过股权激励和员工跟投等方式将企业与员工利益高度统一,形成强大的企业凝聚力。在至刚的另一面,是至柔之道,作为企业核心理念,"和者筑善"是保利地产始终践行的价值观,上对员工,下对业主,和者同道,善筑民宅,正是这样的责任与担当,使保利地产连续八年蝉联"中国房地产行业领导公司品牌"。

“新型城镇化”的先行者:

增量、存量并行  筑美好生活家

在2018年9月12日,保利地产更名为保利发展,确实“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的新周期的总体战略布局。“保利发展”的快速市场应变能力,可以追溯到 2002 年,其“三个为主,两个结合” 的发展战略中就曾提出“以房地产业为主,适度拓展相关行业”,可见对于多元化业务的逻辑,已在十余前已开始规划。

从 2015 年的 5P 战略,到 2016 年的“全生命周期居住”、2017 年的“美好生活家”,至今年的“不动产生态发展平台”,“保利发展”已不再满足于传统的商业、酒店、物业管理领域,而是用更加多元化的思维,以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。

正如2019年两会《政府工作报告》中指出,未来的经济格局中,“城市”承担着“主体责任”,而城市生活涉及到方方面面,这意味着城市软硬件,要考量一个人完整的生命全周期。而保利发展的“美好生活”蓝图,以不动产投资开发为原点,立体延展出“不动产生态”,纵向是产业链的延伸,打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务;横向是相关多元业态的扩展,在住宅、写字楼、酒店、购物中心、体育场馆、产业园、主题公园等场所内,提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。通过人才、资本、科技、信息的链接,形成了一个共生共荣、和谐发展的有机系统。

从琶洲村三旧改造,到囊括会展、商务办公、星级酒店、购物中心与住宅区的琶洲综合体打造,“保利发展”27年,稳步前行,开彊拓土,不断夯实着不动产领域的基本功,与创新业务。

2018 年,保利发展业绩保持稳健增长,销售额快速提升,达到约4048 亿元,同比增长约30.9%,归母净利润同比增长约20.3%,行业排名稳居前5 名。

2018 年,保利发展拿地力度平稳回落,新增土地总价款约1918.2 亿元,占同期销售额比例约为47.4%。从区域上看,保利地产2018 年拿地坚持核心城市群布局战略,并逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域,其中京津冀、长三角和珠三角等三大城市群拿地面积占比约46.5%。

对于2019年两会《政府工作报告》提出的“深入推进新型城镇化”,“坚持以中心城市引领城市群发展”,保利发展正在以全新的姿态,构筑着引领城市群不动产投资开发的新型生态。