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经济观察网 程海瑞/文 近日，中国城市百人论坛2019春季论坛在京举行，论坛主要围绕“建设现代化都市圈——理论与对策”的话题展开讨论。

都市圈的概念为区域的协调发展提供了思路，并且在目前以城市群为单元的发展体系探索中已渐显优势。近日发布的《中国都市圈发展报告2018》指出除港澳台外，全国共有34个都市圈，占全国总面积的24%，占总人口的59%，经济总量占全国的77.8%。

如何定义都市圈？各界看法不一，多是从空间距离或人口规模的角度作为判定它的标准。对此，国家发改委规划司副司长周南表示，都市圈的本质，是寻找中心城市与外围地区客观存在经济社会密切联系的空间地理边界，必须具有人口高度密集的特征。

随着我国城镇化的推进，“大城市病”和中小城市人口流出并存的现象凸显，中心城市和周边一体化发展要求已经越来越迫切。因此，如何培育现代化都市圈、挖掘其生态价值已经成为紧迫需要考虑的问题。

如何推动都市圈发展？对此，中国城市经济学会副会长、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在都市圈发展过程中一个最受关注的方面——房地产角度，提出自己的建议：要构建以都市圈为地理单元的一体化住房体系。

塑造都市圈：市场是无形之手，房价则是大拇指

房价是决定都市圈的无形市场之手的大拇指。

住房是人的最基本的需求，房价与地价是商务和生活最重要的成本之一，城市经济学最简化的假定一般会包含住房需求和土地成本两大基本要素。

清华大学政治经济学研究中心蔡继明主任提出，在都市圈建设中，应该遵循的一个基本原则，就是要让市场来决定都市圈的人口和土地的空间配置。

目前来看，城镇用地在地区之间，在大中小城市之间的分配是失衡的：东部吃紧、西部粗放、大城市吃紧、中小城市粗放。进一步来看，一二线城市高房价是因为控制了土地的供给，三四线城市高库存则是因为建设用地大量向西部城市倾斜，也导致了中西部城市大量的空城、鬼城。

蔡继明建议，国家要实行市场配置土地资源的制度。采用负面清单的管理，凡是负面清单没有规定的，一切都应该由市场来配置。在都市圈建设中，注意加快城乡统一的建设用地市场的建设，要让土地资源在城乡之间，在乡镇之间、村与村之间，地区与地区之间进行合理的配置。

房价地价是都市圈形成、发展和结构演化重要力量，如果说市场是塑造都市圈的无形之手，房价则是塑造都市圈的大拇指。

在全国关注房地产市场的当下，倪鹏飞表示，要促进都市圈健康发展，就必须高度重视和巧妙引导及管控好都市圈的住房市场和保障问题。

由于住房还投资属性，房地产是一个双刃剑。房地产市场是否健康影响居民住房问题解决，也影响都市圈经济社会发展。要确保都市圈的红利不被高房价所透支，就要坚持“房子是用来住的”定位，采取有力措施抑制投机炒作。

从总体上看，房价与都市圈发展存在着“倒U”的关系，房价过低会使产业升级和经济转型缺乏外在压力，房价过高使产业升级和科技创新失去动力与丧失条件。从空间上看，不同区位房价差异及其动态变化，会推动各行业和功能的市场主体做出空间选择和调整。

因此房价就成为都市圈转型升级的驱动力。在都市圈培育发展过程中，房价既要依据“人地挂钩”原则保持供需匹配，又要根据收入增长不断调整房价合理区间，通过供求调节使房价始终处在合理区间内。

深化都市圈的住房市场一体化，优化教育、医疗等公共服务和基础设施的布局，就必须发挥不同区位的房价合理差异及其动态变化的市场力量，让资源在都市圈空间范围内合理配置。让房价成为优化都市圈空间结构的“建筑师”。

构建以都市圈为空间尺度的一体化住房体系

城市聚集的基本，是产业和人口在空间中的积聚，是跨行政区域的经济活动范围的形成。北京大学里肯土地政策研究中心的刘志主任表示，这种经济活动在空间中会产生利益，同时也会生成成本。

都市圈是经济社会活动由空间聚集转向空间扩散、由全面聚集转向高端空间聚集和低端空间扩散、由简单空间分工转向复杂空间分工的产物。

都市圈可以定义为一小时经济圈或当日经济圈，考虑通勤支撑与职住分离，内涵上，都市圈既是空间一体化的当地化劳动力市场圈即最大范围的工作圈，也是空间一体化的当地化住房市场圈即最大范围的居住圈。

随着城镇化的不断发展，虽然基于追求利益最大化，市场主体具有了向外扩散、从新分工的动机。但是由于政府强势和财政分权造成的公共服务等优质资源继续聚集在中心城区，一体化可能资源和要素不是从中心向周边扩散而是进一步向中心聚集，从而陷入中心城区城市病和周边区域贫困的怪圈。

为了打破上述怪圈，倪鹏飞建议：构建以都市圈为空间尺度的一体化住房体系。即指中心城区、周边城镇及农村住房的空间一体化，也指新建、二手和租赁住房的类型一体化。

他提出，首先，要统筹考虑都市圈的人口规模结构、产业发展及其空间布局、土地等资源环境以及住房存量资源，制定一体化的住房空间规划。其次，针对都市圈可能产生的跨行政区职住分离及通勤所带来差异化的成本和收益，不同行政区应尊重市场主体的最优空间配置选择，同时按照公平交换的市场原则，就土地资源环境供给、基础设施与公共服务供给以及税收分享，签订住房一体化相关问题协议。

拿深圳举例，2018年深圳常住人口达1302.66万人，增加了49.83万。目前，深圳每年新增40-50万人，按照这个速度到2035年要新增至少700万人口。而新增住房，到2035年，深圳准备新增170万套住宅，按照每套居住3人推算，容纳510万人，170万个家庭。有业内人士称，未来至少会有500万深圳人住到惠州、东莞和中山等周边城市，为此，深圳要跟周边城市携手，率先建成真正意义上的城市圈。

通过都市圈建设，有利于将深圳非核心功能疏解到周边城市，有效缓解交通拥堵、房价高企等问题，巩固自身的产业基础同时也拉小了与周边城市的GDP差距。