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经济观察报 记者 田国宝 “2018年华润置地拿了很多地，因为时机是好的。”在3月26日举行2018年业绩会上，华润置地董事局主席唐勇表示，2019年拿地预算是动态的，根据资产负债、负债比例、现金流等方面，做好发展与风险之间平衡。

业绩报告显示，2018年华润置地新增土储2213万平方米，总地价1513.5亿元，其中权益地价1036.8亿元。而2017年这一数字仅为653.4亿元。唐勇表示：“从2019年土地市场明显回暖来看，当时的决策初步印证是正确的。”

在当前调控日渐深入、市场回调压力加大的情况下，开发商对于区域的选择无疑显得格外重要。融创中国董事长孙宏斌曾表示，拿对地了，怎么做都赚钱，拿不对地，怎么做都难赚钱。可见土地对于开发商的重要性。

对于拿地标准，万科执行副总裁、首席运营官张旭表示，万科对于投资目的地选择不仅包括城市圈、经济圈等因素，也将就业、人口导入、政策等指标作为重要依据，“会聚焦经济和产业未来发展更好的地方去投资。”

经济观察报记者发现，不同的房企对区域的青睐并不完全相同，但是从区域来看，长三角区域显得格外惹眼，2018年中国土地土地出让金收入排名前10的城市中，有一大半来自长三角区域。其中杭州和上海位列第一、第二位。

如果从单个省份或城市来看，范围则要更为广泛。2018年前三强房企新增土地储备中，恒大排在前三位的分别是杭州、成都和重庆；万科前三位是江苏、浙江和四川；碧桂园则是广东、江苏和安徽。

一二线土地占比较高

张旭表示，万科在具体投资管控方面采取双阀门制，一个阀门是用回款限制投资，根据每年、每月的销售额、回款来确定投资额度；另一个阀门是用现金流限制投资，保持两到三年开发和销售比例。

2018年万科年报显示，按照建筑面积计算，万科72.1%土地储备位于一二线城市，如果按照权益金额计算的话，这一比例可达到81.4%。此外，中海、绿城、保利等国资背景的房企，其在一二线城市土储也均达到七成左右。

纵观恒大土地储备结构，一线城市占比在30%左右，而二三线城市占比为70%左右。碧桂园土地储备中，一二线城市占比能够达到一半以上，剩下的一半左右位于三四五线城市。三四线及以下城市由于绝对数量较大，也是成就房企规模的重要支撑。

对于规模房企来说，部分企业在一二线城市土地储备比例要远高于七成。如金地集团比例达到80%，世茂地产在一二线城土储比例高达85%，融创在一二线城市及卫星城土地储备占比超过九成。

中海也是一二线城市土地储备占比较高的房企，截止2018年末，中海土地储备为9144万平方米，其中一二线城市占比达到80%，要高于万科、保利等企业。

中海董事局主席颜建国表示，中海获取项目的底线是拿地货值要高于当年销售额。“净利率才是中海最终的目标，如果为了净利润持续稳定增长所需要的规模增长，那就是必须的。”

不同于民企，也不同于往年热衷制造地王，近年央企房地产公司在拿地方面相对谨慎。据中国金茂一位高管透露，中国金茂拿地底线，第一是不碰毛地，第二是不做收并购，只通过二级招拍挂市场获取净地。

虽然多数房企都热衷于在一二线城市拿地，但是从具体区域来看，在长三角一带较为集中，其中苏州、浙江两个省份，出现在多个房企拿地前五名城市中。万科上海区域2018年销售额达到了1811亿元。

在过去的一年中，长三角区域成为前30强房企的业绩和利润主要贡献地，2018年新晋千亿的13家房企中，其中11家来自长三角区域或者市场重心在长三角。其中浙江一地造就多个千亿规模单体。

重仓之地

销售业绩，营业收入，结转金额，净利润，这些看似枯燥的指标背后，往往是开发商判断是否投资一个区域或者投入多少的重要指标。

碧桂园土储版图中，排在第一位的是广东省，占比达到了25%，其次是江苏11%、安徽8%和湖南7%；碧桂园销售排名前四的省份分别为广东、江苏、浙江和安徽，两个指标大面积重合。

恒大也基本一致，其销售额最多的省份分别为广东、江苏、四川、河南和重庆，而新增土地储备最多的城市分别为杭州、成都、重庆、郑州和太原等城市。两个指标同样有较高的契合度。

对于一些房企来说，其公司总部所在地或者发源地，往往在业绩和土地储备中占比也比较大。比如重庆之于龙湖和金科，龙湖土地储备中有18.3%位于重庆一地，金科这一比重达到了34.74%。

还有广东之于碧桂园、恒大，碧桂园和恒大销售、土地储备两项指标中，广东均排在第一位。福建之于世茂地产，在世茂新增土地储备中，福建省的比重达到了37.6%，远远高于其他各省市。

2018年万科结算面积最多的区域是北方区域，占比达到30.45%，但是对应的收入占比只有24.18%，对应的净利润占比是20.08%。中西部区域收入占比为19.55%，而净利润占比仅为6.57%。

同期，万科上海区域和南方区域营收合计占比为56.27%，但净利润占比则达到了73.35%。这意味着，北方区域和中西部区域收益率较低，而上海区域和南方区域成了万科利润重要贡献地。

对于结果导向思维的万科来说，2018年万科土地储备最多的两个省份是江苏和浙江，占比分别为11.52%和9.2%。在北方区域，辽宁的新增土地储备要远远高于京津冀三地。2018年万科在北京仅仅新增一个项目。

万科一位人士表示，一方面是京津冀区域停工限产令影响，导致结转周期延长了近一年，一定程度侵蚀了利润；另一方面京津冀区域调控较为严格，尤其是北京多以限竞房为主，利润率较低。

京津冀区域对万科利润贡献相对较小，但是对于华夏幸福来说则是另一番景象，华夏幸福业绩快报显示，2018年结算面积中，来自河北一个省份的比例就达到了87.14%，销售额占比达到了48.47%。

翻开房企年报不难发现，长三角区域对于房企的重要性。万科的上海区域2018年贡献了四成的净利润。此外，碧桂园、新城控股、世茂、金科等房企的土地储备结构中，长三角也均位列前茅。

从省份和城市来看，处于长三角的江苏和浙江两地也格外显眼，出现在多家千亿及以上房企土储前五名城市中。在2018年土地出让金收入前10名城市中，有杭州、苏州和宁波等城市入围。

冷静与期望

土地储备一定程度决定着未来房企的推货能力。经济观察报记者发现，在2018年新增土地储备面积中，龙头房企的新增土地储备面积在下降，而一些仍在谋求增长的房企的土地储备则在上升中。

在2018年业绩报告中，碧桂园并没有公布土地储备面积及新增土地面积。不过在业绩会上，碧桂园副总裁程光煜表示，碧桂园拥有2.87万亿元的土地货值。2018年中期报告显示，彼时碧桂园土地储备货值为2.81万亿元，对应建筑面积为3.64亿平方米。

相比于碧桂园，恒大和万科都明确给出了土地储备面积数字。2018年万科新增权益土地面积2490.2万平方米，同比下降了10%，新增权益土地价1351.4亿元，同比下降了38%。土地储备可以满足两到三年开发，低于恒大、碧桂园三到五年的土地储备。

虽然万科在多元化业务发展方面呈现遍地开花状态，但是房地产业务对净利润贡献仍然高达九成以上。张旭在业绩会上意味深长的表示：“我们把每一天当成卖楼的好日子，只要能把房子卖掉，我们就应该抓紧时间卖掉。”

截止2018年底，恒大土地储备面积为3.03亿平方米，同比小幅下降2.9%；新增土地土地面积为4993万平方米。恒大方面表示，未来土地储备每年将下降5%-10%。有恒大人士表示，目前恒大已经将发展重心全面转向新能源汽车，许家印和夏海钧已经基本不在过问地产业务。

此外，土地储备减少还有中海，2018年底权益土地储备面积为1271.59万平方米，2017年底这一数字为1463.02万平方米。土地出让金也从2017年的951.16亿元减少至2018年的913.53亿元。

与这些企业相比，2018年大多数企业在拿地方面依然保持激进姿态，包括绿地、融创、绿城、龙湖、新城等排名靠前的企业，这些仍在增加土地储备的企业，仍在规模上寻求更大的进步。

虽然很多房企已经不再制定具体销售目标，比如恒大维持正常平稳发展。但是多数企业在内部有一个具体增幅。比如融创的“会有一个较高幅度的增长目标”，以及绿地等企业2019年增幅不会低于2018年等相对模糊的指向。

对于2019年房地产市场，一些房企认为市场调控会有所放松，所以他们对2019年市场抱有很高的期望。一家前10强房企人士告诉经济观察报记者，其老板对今年市场相当乐观，如果不出意外，今年其排名会大幅跃进。

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